個人投資寫字樓的

　　八個要點(diǎn)

　　房地產(chǎn)作為全球投資者最有價值的投資品種，一直受到投資者的青睞。寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，但寫字樓是宏觀經(jīng)濟(jì)的顯示器，是房地產(chǎn)市場中抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險最低的物業(yè)，因此，寫字樓的投資者一定要慎重。借鑒以前投資成功和失敗的案例，一位投資高手總結(jié)出以下八個投資要點(diǎn)。

　　一、當(dāng)寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。

　　二、購買寫字樓的貸款利率與住宅不同，往往要高于住宅利率。另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。

　　三、要投資甲級寫字樓，即便其售價昂貴。有人可能會認(rèn)為，乙級寫字樓的售價低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個事實(shí)，當(dāng)甲級寫字樓租價在不斷上漲時，乙級寫字樓的租價是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價上也低不了多少。

　　四、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問題。因此，你要有一雙“慧眼”。

　　五、要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。如果投資，要選擇那些里面最小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫字樓(一般寫字樓的使用率為70%左右)。這表明，入駐這個物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會有較為穩(wěn)定的回報。當(dāng)然，這同時也說明你要有很高的支付能力。

　　六、投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時，你就要當(dāng)心，雖然總價上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時候，小業(yè)主的競相壓價，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到你今后的收益。

　　七、對于熱衷投資SOHO的客戶來說要注意的一點(diǎn)是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進(jìn)行立項(xiàng)的。如果是按商用房來立項(xiàng)的，其投資回報率不僅會低于寫字樓，可能還會低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費(fèi)、高貸款利率所造成的。

　　八、投資寫字樓必須防貶值風(fēng)險。貶值風(fēng)險主要是寫字樓本身所處的地段貶值和未來的新興樓盤的過多涌現(xiàn)，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。

　　什么是健康寫字樓

　　目前最通行的說法，健康寫字樓是指符合人們對工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。

　　衡量健康寫字樓的指標(biāo)有很多，主要是對環(huán)境的考量。健康寫字樓對“兩空一綠”有很高的要求，“兩空”指空氣質(zhì)量、空間感，“一綠”指綠化率。有專家指出，評價一個寫字樓是否是健康寫字樓，應(yīng)包含五條原則。

　　位置是基本前提。這里的位置不只是簡單的地理位置或是交通便利的位置，還包括周邊空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、采光良好的建筑位置。

　　氛圍不可或缺。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體，它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環(huán)境氛圍息息相關(guān)，寫字樓對于氛圍的要求更是不可或缺。

　　品質(zhì)特點(diǎn)舉足輕重。健康的寫字樓同樣具有完善的配套服務(wù)體系，如寫字樓內(nèi)應(yīng)設(shè)立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會所，為員工解除疲勞、放松心情營造良好的空間。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運(yùn)輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。

　　景觀增添系數(shù)。白領(lǐng)階層每天都在一種高壓強(qiáng)度的狀態(tài)下工作，所以他們?nèi)菀桩a(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。

　　精神是靈魂。良好的工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設(shè)計(jì)能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的真正保障。

　　寫字樓投資注意三風(fēng)險

　　一、因?yàn)閷懽謽堑耐顿Y數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險。如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會造成很大的影響；如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。

　　二、在按揭方面，純寫字樓項(xiàng)目，除在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目，或項(xiàng)目本身檔次一般，其他大多單價都很高，因此需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。在利率方面，寫字樓要高于住宅。另外，還有購置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、首次出租的高折價、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%左右。

　　三、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。它們之間的核心差異在于，住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當(dāng)寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，而不能像住宅一樣，可以自己住。這樣不但不會產(chǎn)生其他利潤反而會消耗資金。(記者 馮治)