本期主持：本報(bào)記者 馬繼鵬 李畫

　　本期嘉賓：

　　任　宏：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)

　　易憲容：中國(guó)社科院金融研究所

　　岳鋒鋼：DTZ戴德梁行華北區(qū)綜合住宅部主管

　　郭士英：太平洋證券研究所所長(zhǎng)

　　郭田勇：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任

　　黃興文：北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)

　　【背景】

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市傳言不絕于耳，有媒體報(bào)道稱，針對(duì)持續(xù)下滑的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府已在制定一系列救市政策，并確定了一些具體的實(shí)施辦法。10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出：“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房�！边@是否能視作官方的正式表態(tài)呢？

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由2007年的“黃金時(shí)期”走到今天的“行業(yè)嚴(yán)冬”，短短一年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，由原先的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗馁I方市場(chǎng)。購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)理性回歸開始充滿著期待，與此同時(shí)，“救市”的聲音卻不斷傳出。那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來將如何演繹？本報(bào)整理報(bào)道

　　房?jī)r(jià)虛高泡沫已擠破？

　　【反方】

　　以目前的房?jī)r(jià)水平來說，無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平�?duì)比當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)格來說，基本上沒有多少地方的居民會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)是便宜的。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過高是不爭(zhēng)的事實(shí)，對(duì)于這個(gè)問題，政府只要對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)最為簡(jiǎn)單的調(diào)查就一目了然

　　易憲容：以目前的房?jī)r(jià)水平來說，無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�平�?duì)比當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)格來說，基本上沒有多少地方的居民會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)是便宜的。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過高是不爭(zhēng)的事實(shí)，對(duì)于這個(gè)問題，政府只要對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)最為簡(jiǎn)單的調(diào)查就一目了然。

　　房地產(chǎn)消費(fèi)是可以擴(kuò)大居民的內(nèi)需，并通過這種內(nèi)需擴(kuò)大來帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個(gè)前提條件，就是這種內(nèi)需擴(kuò)大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價(jià)格水平上，如果不是這樣，居民住房消費(fèi)的擴(kuò)大根本就不可能。但是，在目前的房?jī)r(jià)水平上，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進(jìn)入，那么，這樣的內(nèi)需擴(kuò)大也只能是一句空話。

　　同時(shí)，國(guó)務(wù)院提出“降低住房交易稅”當(dāng)然是好事，但是對(duì)于一般居民來說，差距仍然較遠(yuǎn)，房市價(jià)格下調(diào)才是問題的關(guān)鍵所在。

　　任宏：我認(rèn)為，持續(xù)數(shù)月的房地產(chǎn)低迷，受政府宏觀調(diào)控政策的影響比較大。打個(gè)比喻，中國(guó)的房地產(chǎn)就像一個(gè)病人，而政府是醫(yī)生，醫(yī)生幫助這個(gè)病人治病，重新回歸理性、成熟。從目前的治療效果來看，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮，但是并沒有出現(xiàn)實(shí)際房?jī)r(jià)大幅下降現(xiàn)象。這說明，宏觀調(diào)控的力度還不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫還沒有擠破。治病是一個(gè)痛苦的過程，沒有人會(huì)歡天喜地地接受開刀，但是病治好了，也就能恢復(fù)健康，這是一個(gè)不能省略的過程。

　　郭田勇：房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一種商品市場(chǎng)，它的價(jià)格肯定要反映供求關(guān)系，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降就已經(jīng)說明了問題：房?jī)r(jià)太高。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超出了大多數(shù)人的購(gòu)買能力，所以，房地產(chǎn)價(jià)格下降是必然的。

　　如今，很多房地產(chǎn)開發(fā)商堅(jiān)持不降價(jià)，一直幻想著房?jī)r(jià)還能再次回到2007年的水平，但從目前的情況來看已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。2006年到2007年房?jī)r(jià)的過快上漲已經(jīng)“消耗”了大批潛在購(gòu)房者，現(xiàn)在中國(guó)的潛在購(gòu)房者已經(jīng)出現(xiàn)斷層現(xiàn)象，潛在購(gòu)房者群體的成長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)的上漲速度，所以供給和需求之間出現(xiàn)了落差，如果房?jī)r(jià)不降，供需之間的“鴻溝”就難以消除，潛在的購(gòu)買力就無法激活，房地產(chǎn)商的資金鏈自然會(huì)越繃越緊。

　　黃興文：在市場(chǎng)內(nèi)因和政府強(qiáng)有力調(diào)控措施的雙重壓力作用下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也結(jié)束了“黃金十年”，市場(chǎng)進(jìn)入周期性的蕭條期。對(duì)于開發(fā)商而言，最迫切需要的是資金，而能夠獲得資金的渠道少之又少，銀行的大門早已關(guān)閉。在中央銀行的嚴(yán)密監(jiān)督下，加上美國(guó)金融危機(jī)帶來的前車之鑒，沒有多少銀行敢冒險(xiǎn)給昔日的“朋友”伸出援助之手。

　　目前，不少開發(fā)商想盡一切辦法來獲得資金，實(shí)際上，最好的辦法是賣房、或賣項(xiàng)目，從市場(chǎng)收回來的資金才是真正的救命錢。

　　【正方】

　　以北京為例，盡管確實(shí)存在個(gè)別虛高的樓盤，但北京的房?jī)r(jià)并不存在所謂的“泡沫”，因?yàn)橐恍└邫n住宅項(xiàng)目，確實(shí)是因?yàn)槠浣ㄔ诟邫n地區(qū)或者擁有不可復(fù)制的景觀，如北京CBD地區(qū)，該地區(qū)的住宅性價(jià)比很高。要談房?jī)r(jià)，還需要審視產(chǎn)品本身，房?jī)r(jià)是否還具有上升趨勢(shì)，是否真正虛高

　　岳鋒鋼：就北京地區(qū)來看，市中心的房?jī)r(jià)并沒有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，特別是奧運(yùn)之后，北京地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如交通等有了明顯的改善、服務(wù)水準(zhǔn)大大提高，城市的吸引力正愈來愈大。

　　與此同時(shí)，華北地區(qū)二線城市的城市化進(jìn)程很快，戶籍管理制度正逐步放松，居民收入水平在穩(wěn)步提高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，以京津?yàn)楹诵牡牟澈�灣地區(qū)將快速發(fā)展。其中，北京的吸引力更是巨大，加之土地資源的稀缺性。因此，目前買賣雙方的觀望情緒并不會(huì)影響北京旺盛的實(shí)際需求。

　　我個(gè)人認(rèn)為，盡管確實(shí)存在個(gè)別虛高的樓盤，但北京的房?jī)r(jià)并不存在所謂的“泡沫”，因?yàn)橐恍└邫n住宅項(xiàng)目，確實(shí)是因?yàn)槠浣ㄔ诟邫n地區(qū)或者擁有不可復(fù)制的景觀，如北京CBD地區(qū)，該地區(qū)的住宅性價(jià)比很高。要談房?jī)r(jià)，我覺得還需要審視產(chǎn)品本身，房?jī)r(jià)是否還具有上升趨勢(shì)，是否真正虛高。

　　但是，在這將近一年的時(shí)間里，也的確出現(xiàn)了部分開發(fā)商打折促銷的情況，主要是因?yàn)椴糠值禺a(chǎn)商的現(xiàn)金流、資金鏈?zhǔn)�分緊張，以“割肉”來?yè)Q取流動(dòng)性。但是，當(dāng)看清了國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)之后，調(diào)整期過去，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步上升的可能。