●問：目前北京普通商品房存量接近2000萬平方米，同時今年又將有850萬平方米的保障性住房開工建設(shè)，政策房的大量入市是否會對普通商品房市場造成影響？這兩者間的關(guān)系該如何處理？

　　任志強(qiáng)觀點：兩限房的開發(fā)應(yīng)當(dāng)探索新路

　　兩限房的開發(fā)在目前的北京房地產(chǎn)市場上，的確還有很多地方需要進(jìn)一步完善。從北京市政協(xié)前一段時間對房地產(chǎn)市場所做的調(diào)查反饋來看，像龍湖、萬科、金隅、保利、北辰這些品牌房企承建的兩限房，目前的銷售形勢都不容樂觀。由于政府對兩限房銷售3%利潤率的嚴(yán)格控制，同時一年多來市場風(fēng)向的突變，讓開發(fā)商們措手不及，再加上開發(fā)建筑成本的逐年上漲，導(dǎo)致不少開發(fā)商抱怨蓋兩限房甚至變成了虧本買賣。

　　兩限房銷售不暢背后有很多原因，除了政策限制及對購買資格“門檻高”之外，兩限房的價格制定上缺乏差異化也是一個主要原因，同一項目內(nèi)不同房型產(chǎn)品，最高價和最低價差異限制在5%以內(nèi)，這就使得大量戶型、朝向不好或者是全背陰的房子陷入無人問津的尷尬，導(dǎo)致了大批房源的積壓。此外，還有不少符合兩限房購買條件的買房人，在償還能力、貸款資格等方面難以通過銀行貸款審核而導(dǎo)致無法放貸，也只能是望房興嘆。

　　隨著市場降價的持續(xù)進(jìn)行，北京部分區(qū)域甚至已經(jīng)出現(xiàn)普通商品房價格和周邊兩限房價相差無幾的局面。兩限房以滿足相對低收入人群基本居住為主，而普通商品房則承擔(dān)了更多城市建設(shè)功能，在提升區(qū)域配套、改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境、鉆研產(chǎn)品品質(zhì)等各方面投入了更多精力，其附加成本和兩限房不可同日而語，今年北京又將有850萬平方米的保障性住房新開工建設(shè)，一方面是普通商品房的滯銷，存量不斷積壓，另一方面是保障性住房的頻繁推出，如何來進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡，讓兩限房和普通商品房市場涇渭分明，同時實現(xiàn)更好的相互補(bǔ)充，是政府目前必須充分考慮的問題。

　　●問：近來，“取消商品房預(yù)售制度”、“建議開征房屋閑置稅”等問題引發(fā)了廣泛關(guān)注。對這幾項意見您怎么看？可操作性到底有多少？

　　任志強(qiáng)觀點：“取消商品房預(yù)售制度、開征房屋閑置稅”條件并不成熟

　　我個人認(rèn)為，“取消商品房預(yù)售制度”這一提法是典型的計劃經(jīng)濟(jì)心態(tài)，對開發(fā)商的資金壓力考驗太大，很難有人能夠承受，一旦實施將對商品房流通產(chǎn)生極大限制，市場將被進(jìn)一步禁錮，在普遍為房地產(chǎn)市場松綁減壓的當(dāng)前時期，這一論調(diào)是和市場完全現(xiàn)實相悖的。事實上像美國、西歐、阿聯(lián)酋等發(fā)達(dá)國家，他們在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，銀行都是按工程進(jìn)度分步放貸，“預(yù)售機(jī)制”也是更為積極而健全的，受到普遍歡迎。商品市場規(guī)律就應(yīng)該是以銷定產(chǎn)、量體裁衣，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此。因此我認(rèn)為，“取消商品房預(yù)售制度”毫無必要，但是應(yīng)該對商品房預(yù)售加強(qiáng)監(jiān)管，以防止某些項目出現(xiàn)資金鏈斷裂和爛尾的危險而導(dǎo)致買房人合法利益受損。

　　“開征房屋閑置稅”在目前看來條件也并不成熟，我們可以看到，世界上任何一個國家都沒有開征房屋閑置稅的先例，事實上房屋持有和閑置過程中一定是有成本產(chǎn)生的，它的維修、折舊實際上都是一個成本的支出。我認(rèn)為，在保持現(xiàn)有稅費不變的同時，如果再去征收房屋閑置稅，實際又成了一種變相的重復(fù)收費，最終的轉(zhuǎn)嫁還是在買房人身上，無形中又增加了買房人的負(fù)擔(dān)。