號(hào)稱“京城第一爛尾樓”的北京東華金座項(xiàng)目,在停工4年多后最近再次啟動(dòng),原本早就應(yīng)該入住的100多位業(yè)主,最樂觀的估計(jì),也要等到2008年6月才能拿到房。
東華金座項(xiàng)目絕非個(gè)案。有媒體報(bào)道,北京有數(shù)十棟“爛尾樓”,大都是已經(jīng)出售的期房,涉及數(shù)千個(gè)家庭。
在現(xiàn)實(shí)中,幾乎每個(gè)城市都存在這樣的情況:購(gòu)房者掏了錢卻遲遲住不上房子,辛辛苦苦積攢多年的買房錢成了開發(fā)商手中任意支配的“籌碼”。商品房預(yù)售制將房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,成為幫助開發(fā)商“圈錢”的手段,為此人們開始重新審視這一制度的利與弊。
7000多萬元預(yù)付款被套牢
東華金座項(xiàng)目位于北京宣武區(qū)兩廣路的南側(cè),1998年批準(zhǔn)立項(xiàng)。最初由北京房開置業(yè)有限公司(原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司)進(jìn)行開發(fā)。由于缺少項(xiàng)目啟動(dòng)資金,取得開發(fā)權(quán)后,北京房開置業(yè)有限公司將項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣給北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。中鼎公司支付了一部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓金,向銀行申請(qǐng)貸款,并對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售。2003年初,項(xiàng)目土建部分將近竣工時(shí),由于拖欠施工費(fèi)等多種原因,項(xiàng)目被迫停工。
東華金座業(yè)主李焰白告訴記者,只要有時(shí)間,他每天都會(huì)來看看這個(gè)讓他全家心痛的樓盤。李焰白說:“當(dāng)初的東華金座樓盤設(shè)計(jì)為760套,預(yù)售出144套,涉及業(yè)主108人。我記得,東華金座是從2000年9月開始預(yù)售的,最初開發(fā)商給我們的承諾是2001年10月竣工,2001年12月入住。而后來又向后期的購(gòu)房者承諾2003年12月底入住。但事實(shí)上,從2003年5月開始,項(xiàng)目就完全停下來了,我們100多位業(yè)主先期交付的7000多萬元預(yù)付款都被套牢了。”
面對(duì)巨額預(yù)售款被套,而房子又遙遙無期的窘境,多位業(yè)主陸續(xù)將開發(fā)公司告上法庭。經(jīng)法院判決,業(yè)主勝訴,但是開發(fā)公司并沒有按照判決書承擔(dān)責(zé)任,法院也未強(qiáng)制執(zhí)行。
走投無路的東華金座業(yè)主們認(rèn)為只有在法律認(rèn)可的范圍內(nèi)通過集體維權(quán),才能保護(hù)自己的利益。一位業(yè)主告訴記者,要不是已經(jīng)交了很多錢,他們才不愿意這樣跟開發(fā)商“耗”時(shí)間。
2004年6月11日,部分業(yè)主成立了東華金座業(yè)主自救委員會(huì),也曾醞釀組織“東華金座業(yè)主委員會(huì)”,但因?yàn)椴环舷嚓P(guān)條件,未果。2006年10月,業(yè)主自發(fā)成立了北京東華金座咨詢服務(wù)中心,有68位業(yè)主加入,籌集約30萬元。
在政府部門的推動(dòng)下,2006年12月,東華金座原開發(fā)商北京中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司與世紀(jì)新聯(lián)公司達(dá)成協(xié)議,對(duì)600多套房屋進(jìn)行團(tuán)購(gòu),東華金座樓盤也由原先的酒店公寓式設(shè)計(jì)方案改為普通住宅。大多數(shù)業(yè)主得到了延期交房的違約金,最多拿到了70多萬元。
房產(chǎn)糾紛:都是“預(yù)售”惹的禍
東華金座咨詢服務(wù)中心主任邢寶軍認(rèn)為,之所以會(huì)出現(xiàn)東華金座這樣的“爛尾樓”,與現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度不無關(guān)系。“就我了解到的情況,因?yàn)橛猩唐贩款A(yù)售制度,購(gòu)房人幾乎變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的‘提款機(jī)’。通常,開發(fā)商只投入非常有限的一部分資金,從政府部門拿到土地,然后用土地到銀行做抵押?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目。而真正的建設(shè)資金大都是中標(biāo)的建筑商墊付。開發(fā)商唯一要做的,就是取得相關(guān)預(yù)售許可后,坐等收錢!
早在1994年,建設(shè)部就頒布《城市商品房預(yù)售管理辦法》,允許開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人。出臺(tái)商品房預(yù)售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、擴(kuò)大內(nèi)需、增加市場(chǎng)供應(yīng)。多年來,商品房預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍較高,有的城市甚至達(dá)90%以上。
中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授林增杰說,商品房預(yù)售制度的確立,與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密相關(guān)。長(zhǎng)期以來,我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足,商品房供不應(yīng)求。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算,以預(yù)售方式銷售的項(xiàng)目,比現(xiàn)售方式銷售的項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。另外,我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后,目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式,而商品房預(yù)售實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為,這一制度實(shí)施13年來,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成良性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有一定的作用。但目前這一制度所帶來的負(fù)面效果遠(yuǎn)大于政策的初始目標(biāo)。商品房預(yù)售制度將開發(fā)商的融資和銷售合為一體,為開發(fā)商非法集資和轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供了便利,侵害了購(gòu)房者的權(quán)益,開發(fā)商自身成為這一制度的最大受益者。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜稱,預(yù)售款是開發(fā)商一個(gè)主要的融資渠道。他們用業(yè)主的錢蓋樓,不用付任何成本。利用商品房預(yù)售圈錢,開發(fā)商不僅大大減少了一塊成本費(fèi)用,而且把風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上,出了風(fēng)險(xiǎn)由消費(fèi)者承擔(dān),獲得利益則是開發(fā)商的。
北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵表示,商品房預(yù)售制度實(shí)施以來,其引發(fā)的潛在問題不容忽視。比如:開發(fā)商將已抵押的商品房預(yù)售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房抵押,或進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售;預(yù)售商品房后,開發(fā)商席卷預(yù)售款逃匿導(dǎo)致“爛尾樓”;購(gòu)房者收房時(shí)發(fā)現(xiàn)商品房面積縮水、裝修不合格等。以上種種問題直接導(dǎo)致的是房產(chǎn)糾紛明顯增多,一些地方甚至還因此引發(fā)了群體性事件。目前他們受理的房地產(chǎn)案件,80%至90%與預(yù)售制度有關(guān)。
具體分析在北京出現(xiàn)的這些“爛尾樓”,北京市建委一位負(fù)責(zé)人告訴記者,不外乎幾種情況:開發(fā)商自有資金不足,樓盤銷售狀況不理想,項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛,開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工。
嚴(yán)管資金鏈條破解預(yù)售困境
面對(duì)商品房預(yù)售制引發(fā)的種種問題,這一制度何去何從,也引起爭(zhēng)議。
全國(guó)人大代表、中建三局局長(zhǎng)洪可柱堅(jiān)決要求取消預(yù)售房制度,規(guī)定開發(fā)商不能賣期房,只允許賣現(xiàn)房。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司一位負(fù)責(zé)人也撰文指出,完善我國(guó)商品房預(yù)售制度,取消預(yù)售的融資功能。
還有專家認(rèn)為,預(yù)售商品房銷售行為與房屋實(shí)際交付行為之間存在一定的時(shí)間差,給部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子,使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。此外,商品房預(yù)售制度,對(duì)政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高,預(yù)售制度中隱含的風(fēng)險(xiǎn)因素,客觀上要求政府對(duì)開發(fā)行為、銀行對(duì)資金和預(yù)售款使用行為具有較強(qiáng)的監(jiān)管能力,管理成本也相對(duì)較高。因而,大面積商品房預(yù)售制度條件還不完全成熟。
林增杰教授認(rèn)為,商品房預(yù)售制度本身并沒有問題,而且這一制度牽涉開發(fā)商、銀行、業(yè)主、中介機(jī)構(gòu)等,取消這一制度暫時(shí)不太現(xiàn)實(shí)。還有人擔(dān)心,一旦取消商品房預(yù)售制度,市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)?赡艽蠓s,從而引發(fā)本來就已經(jīng)過高的房?jī)r(jià)再度攀升。
接受采訪的許多專家表示,多數(shù)“爛尾樓”的出現(xiàn)都是由于資金管理上導(dǎo)致的問題,也就是資金鏈斷裂。商品房預(yù)售制的困境在于沒有能力約束開發(fā)商?顚S。開發(fā)商幾乎都在運(yùn)用預(yù)售款進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)和多元投資,而這種借助預(yù)售款實(shí)現(xiàn)利益最大化的資本投機(jī),潛藏巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)和資本風(fēng)險(xiǎn),但懲處的措施非常有限。所以,破解預(yù)售制難題的著力點(diǎn)應(yīng)放在加強(qiáng)預(yù)售資金管理上。
據(jù)了解,央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部正在制定關(guān)于樓盤預(yù)售款專項(xiàng)管理的新的監(jiān)管政策。這項(xiàng)政策以設(shè)立樓盤預(yù)售款專戶為核心內(nèi)容,即在該監(jiān)管框架下,開發(fā)商在不同預(yù)售項(xiàng)目間調(diào)撥預(yù)售資金的行為,很可能被禁止,促使預(yù)售資金真正做到“只用于有關(guān)的工程建設(shè)”。
記者從北京市建委了解到,北京市在預(yù)售資金的管理方面將出臺(tái)新的措施加強(qiáng)管理。關(guān)于監(jiān)管商品房預(yù)售款的政策正在醞釀中,今后房地產(chǎn)開發(fā)商要在銀行設(shè)立一個(gè)預(yù)售款“專用賬戶”,要?jiǎng)潛苓@個(gè)賬戶的資金,必須先遞交相關(guān)申請(qǐng)和證明文件。新政策將從制度上限制開發(fā)商隨意使用期房的預(yù)售款。(胡梅娟 孫曉勝)