2006年的冬天，就要到了。
這個年關(guān)，對于大量的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，可謂最近幾年來最難過的一道關(guān)口。樓盤銷售遇阻、工程款結(jié)算到期、銀行貸款追償本息、轉(zhuǎn)讓項目也沒著落……“年根兒底”的房地產(chǎn)資金鏈本就緊張，加上這一年“慘烈”的宏觀調(diào)控大潮，淘汰與洗牌正在資金的博弈中悄然進行。
有心過年，無力回天。縱然招數(shù)使盡，開發(fā)商們也唯有垂淚面對這難以通過的“資金門”。
門檻一：銷售回款受阻
對于以賣房為生的開發(fā)商而言，銷售回款是實現(xiàn)資金鏈通暢的根本�！胺孔佣假u不出去，還談什么還貸？結(jié)款？”一位開發(fā)商直言不諱。
樓市的繁雜性導(dǎo)致了整體與個案的巨大差別。當(dāng)全國房價一路上漲之時，甚至上海中心城區(qū)的部分樓盤出現(xiàn)熱銷之時，上海城市周邊的大量樓盤確在低調(diào)拋售，并且問者寥寥�！百Y金鏈吃緊才是開發(fā)商低價促銷的最大原因�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)代理公司總裁告訴記者。
據(jù)悉，這些促銷樓盤大多集中在上海外環(huán)以外地區(qū)。“去年年初，我們在上海南部區(qū)域買了幾套房子，買進時的價格是單價12000元/平方米，現(xiàn)在開發(fā)商的新房只賣9000元/平方米�！币晃煌顿Y者告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士介紹，2004年后期開始，上海近郊的松江、閔行等上海周邊地區(qū)大量的商品房成片開發(fā)正為開發(fā)商帶來巨大的銷售回款壓力，加上彼時土地價格已經(jīng)攀升，即便售價比幾年前提高了一倍，開發(fā)商利潤已經(jīng)縮小。低價促銷成了大多數(shù)開發(fā)商最不愿意實施，卻也只能為之的手段。
“從這個意義上看，上海樓市仍在朝‘不景氣’的方向發(fā)展。”上述代理公司總裁表示。
可是，即便促銷了，上海市周邊樓盤的銷售壓力仍然很大。“受連續(xù)的宏觀調(diào)控政策影響，市場的觀望情緒仍然濃厚。大多數(shù)愿意入市的自住客也多選擇接近市中心的區(qū)域，哪怕價格高一些。”中原地產(chǎn)一位分析人士介紹，“如果配套與交通的問題短期內(nèi)無法解決，周邊區(qū)域的樓盤開發(fā)商要想實現(xiàn)快速銷售回款，仍然困難�！�
拋盤是為了資金，捂盤同樣是為了資金。
“反正也賣不出去，只要還有資金實力，捂盤未必不是一個好的選擇�！蔽挥谏虾Ｆ謻|的一個大型樓盤開發(fā)商告訴記者。明年初，該樓盤附近地鐵即將開通�！拔覀冎挥形姹P到明年初，已經(jīng)定下的較高的售價才能有所保證�！�
門檻二：各類還款壓力
對于開發(fā)商來說，年底還款是通常的資金流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。銀行多以一年計的房地產(chǎn)開發(fā)短期貸款為主，大部分設(shè)定在年底歸還，與工程建筑單位簽定的承建合同也多約定在年底結(jié)清工程款。因此，這兩部分資金壓力令開發(fā)商有了所謂的“年關(guān)”之稱。
但是，2006年的還款局勢已有不同。從去年開始，上海各中資商業(yè)銀行對房地產(chǎn)類開發(fā)貸款已經(jīng)嚴格控制�！澳軓你y行貸到錢的房地產(chǎn)企業(yè)本就不多，而這些企業(yè)其實都是資金實力很強，信譽有所保障的大型集團企業(yè)�！币晃汇y行人士介紹。
相比之下，一股關(guān)于“社保基金還貸”的風(fēng)潮正成為上海開發(fā)商資金鏈新話題。一位業(yè)內(nèi)資深人士透露，目前在上海需要還清社保基金貸款的房地產(chǎn)項目有30至40個，其中不乏外資大型房企。香港瑞安房地產(chǎn)就是分開表示年底前還清社保的開發(fā)商之一。
為了支持資金需求，瑞安房地產(chǎn)在上海的“創(chuàng)智天地”項目已經(jīng)提前開盤。“很多香港的客戶來滬看盤，但是楊浦區(qū)北部位置15000元/平方米的售價仍顯略高�！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
門檻三：項目轉(zhuǎn)讓無門
開發(fā)商大小不同，資金緊張的壓力卻是共同的。
10月份，順馳集團將55%股份以期權(quán)方式出讓給香港路勁基建，作價僅10余億。順馳總裁汪浩曾說，“順馳就差這10個億。”資金困境溢于言表。而對于大量中小開發(fā)商而言，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項目轉(zhuǎn)讓和直接借貸等方式欲渡資金難關(guān)的開發(fā)商越來越多。卻不是所有開發(fā)商都能如順馳一樣如愿避險。
記者從中國產(chǎn)權(quán)交易所了解的信息是，8月至今，全國通過中國產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的大宗地塊出讓信息高達113條。且不包括通過公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行引資的項目。
11月中旬的一周之內(nèi)，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目也有五個之多。其中不乏位于上海黃浦區(qū)最核心地段的幾個商業(yè)地產(chǎn)項目，也不乏與大型國有房企相關(guān)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓�？梢姡瑹o論多么有實力的房企，資金難題都是不容忽視。
業(yè)內(nèi)人士介紹，在轉(zhuǎn)讓項目以實現(xiàn)融資的企業(yè)中，國企與民企的融資渠道也各有不同。其中大多數(shù)國有企業(yè)手中“吐”出來的項目多通過產(chǎn)權(quán)交易所流轉(zhuǎn)，主要出于國有資產(chǎn)是否流失的透明度考慮。而大量的民營企業(yè)地塊和項目轉(zhuǎn)讓都是通過地下中介促成交易。
但是，與商品房的供需市場一樣，沒有了買家的整體轉(zhuǎn)讓，同樣無法實現(xiàn)融資�！皰炫瞥鲎尩捻椖亢芏啵怯信d趣受讓的買家卻很少。”上海拍賣行一位工作人員這樣介紹在那里的房地產(chǎn)項目交易情況。
受此市場推動，一些民間資本，如溫州資金目前活躍在房地產(chǎn)地下融資市場，正通過地下中介開辦放貸業(yè)務(wù)，高達20%以上的年利令市場震驚�！罢諛佑腥私�，開發(fā)商的資金實在是太緊了�！币晃煌恋刂薪榉Q。
如此嚴峻的資金鏈局面，開始令部分中小企業(yè)醞釀全身而退。近日，某開發(fā)商對媒體表示，今年上海房企將銳減千家，淘汰率75%以上——資金鏈考驗下的行業(yè)整合，殘酷而現(xiàn)實地進行著。
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