中新社廣州一月三日電(記者 陳建)二00六年的廣州樓市充滿悖論,業(yè)內總結出來的稱呼也五花八門:“政策年”、“土地出讓年”、“結構調整年”、“樓價飛漲年”等等,都或多或少地概括出今年樓市的運行特征。
廣州房價飆升速度,讓人眼熱心跳。從六千元到八千元/平方米,只花了八、九個月時間。觀望還是出手?都是個難題,甚至成了今年五一、十一購房黃金周里置業(yè)者人們最頭疼的兩難選擇。
綜觀全年,廣州樓市的整體表現(xiàn)可用“先揚后抑、變化調整”來形容。而促成這一總體特征形成的最大因素,就是“國六條”及其相關政策。
二00六年,廣州市土地供應量再創(chuàng)新高?傆玫孛娣e、規(guī)劃總建筑面積等同比數倍激增。一到十一月,廣州市共進行了十四次國有土地使用權的公開出讓,總出讓宗數為三十二宗?傆玫孛娣e高達一百九十點零五萬平方米,是二O0五年的四點六倍;規(guī)劃總建筑面積為四百四十五點四七萬平方米,是二O0五年的二點二倍。
與二O0五年相比,樓面地價上漲的幅度高達一成七。土地一級市場的樓面地價已從三年前的二千四百元/平方米左右,大幅躍升至二千八百元/平方米以上的價格水平,跨度在四百元/平方米左右。
二00六年政策出臺的時間、時機與二O0五年頗有相似之處,不同的是,二00六年的宏觀調控力度更大,僅央行加息就有兩次;對樓市的調控也從“宏觀”走向“微觀”,連戶型比例、產品定價、銷售執(zhí)行、購買對象等都列入了調控的具體范疇。顯示出臺的政策更加細化,著重調整住房結構,控制房價,抑制投機、投資需求,將細化方面的內容重點落實。
但是,二00六年宏觀調控政策,都沒有對全年成交量造成太大影響。今年廣州房屋交易總量創(chuàng)歷史新高,突破二千萬平方米已成定局,與需求旺盛不同的是,市場實際供應并沒有放大,新增量反而是近年比較低的水平,存量供應也沒有大的增長。
業(yè)內分析,廣州樓價與宏觀調控政策背道而馳,有三方面深層原因:
第一,二O0五年的調控政策多針對高檔住房,如加征營業(yè)稅等,使得短期內高檔住房產品的交投受到影響,普通住房的交易比例相對增加,從而導致價格出現(xiàn)整體下滑。二00六年政策的影響卻恰好相反,結構調整導致短期內大戶型、高檔住房的成交相對活躍,成交比例上升;
第二,二O0五年政策的著力點多為短期,對樓價下調有立竿見影的效果。二00六年的政策有不少是帶有中長期性質的,對樓價的調節(jié)作用將在兩、三年后才能明顯地展示出來;
第三,面對前年和去年的兩次新政,發(fā)展商的應對措施有所不同。由于“經驗不足”及對樓市走勢的不同判斷,二O0五年調控后的發(fā)展商還存在一定范圍內的降價行為,但二00六年的情況卻大為不同,“降價”促銷華而不實,多數發(fā)展商仍選擇穩(wěn)步提價。