開發(fā)商利潤居高不下

　　“暴利”，一直是房地產(chǎn)企業(yè)繞不過去的鬧心名詞。從來沒有哪一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬富翁，各色富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山。盡管今年初房價似有松動的跡象，但房地產(chǎn)的暴利時代并沒有終結(jié)。

　　萬科是率先揭起降價大旗的開發(fā)商之一，但其年報和季報顯示，其最近3年的銷售毛利率分別為39.00%、41.99%和36.15%，今年一季度僅下降了不到6個百分點，為 33.81%，但仍在30%以上。

　　而萬通地產(chǎn)的銷售毛利率連續(xù)3年在40%左右徘徊后，今年一季度陡然上升至62.81%。更厲害的是華遠(yuǎn)地產(chǎn)，其2006年的銷售毛利率僅為8.64%，此后一路向上，至今年一季度，銷售毛利率已達(dá)52.99%。而上市公司2008年銷售毛利率平均在20%左右。

　　因為銷售毛利率只是利潤的一種靜態(tài)體現(xiàn)，所以也就有了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)開發(fā)周期長，毛利率應(yīng)該除以開發(fā)時間的說法，但是按照同一地產(chǎn)項目售價總是越來越貴的整體趨勢，同一項目的銷售毛利率隨時間推移將遞增，況且如果要是平均的話，也應(yīng)該是將幾年的銷售毛利率進(jìn)行動態(tài)平均，而不是同樣靜態(tài)地以一個項目的銷售毛利率除以項目開發(fā)時間。

　　此外，還有開發(fā)商抱怨土地成本提高影響利潤，但現(xiàn)在距離“地王頻現(xiàn)”的2007年已有兩年，按理說這些在財務(wù)報表中都應(yīng)有所體現(xiàn)，但從三位地產(chǎn)大腕的公司中幾乎未看到這種影響。

　　樓市走向服從經(jīng)濟大勢

　　任何行業(yè)都有周期，房地產(chǎn)亦不例外，房價只漲不跌的神話在幾次調(diào)整中早已被戳破。但我國真正大規(guī)模興建商品住房，距今不過十幾年，特別是在1998年至2007年，還經(jīng)歷長達(dá)10年的一波牛市，這也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷調(diào)整一年有余，仍“迷霧重重”的重要心理因素。

　　而在香港，自1946年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了6個周期，特別是1997年的金融危機后，房地產(chǎn)市場就此進(jìn)入嚴(yán)冬，至今還未完全恢復(fù)到當(dāng)年的水平。

　　日本房地產(chǎn)行業(yè)在1990年達(dá)到頂峰后，由于經(jīng)濟泡沫破滅，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅回落。隨后日本經(jīng)濟增長率處于長期下降趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟也進(jìn)入持續(xù)下降階段。

　　從香港和日本的例子中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)是與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系極為緊密的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場處于繁榮期時，國際經(jīng)濟環(huán)境和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟形勢都處于景氣時期。

　　如今，國際金融危機仍未見底，我國經(jīng)濟雖出現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象，但經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，不確定因素依然存在。在這種情況下，期盼房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)新一波的牛市，是不現(xiàn)實的。

　　需要指出的是，從國內(nèi)外經(jīng)驗來看，經(jīng)濟繁榮，是樓市繁榮的必要、非充分條件。樓市要繁榮，經(jīng)濟繁榮是前提；反之，經(jīng)濟復(fù)蘇了，樓市未必馬上復(fù)蘇。(記者 沈 寅 唐 帥)