5月25日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，其中提及“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，于是這個沉寂了一兩年的話題再次引爆輿論，成為這幾天的焦點話題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩就人們關(guān)心的物業(yè)稅熱點問題進(jìn)行了詳盡的闡釋�！�

　　征收物業(yè)稅比舉辦奧運(yùn)會還難

　　早在2003年10月，中共中央在十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。2006年，針對當(dāng)時的形勢。董藩認(rèn)為，雖然對住宅征收物業(yè)稅很難，但再經(jīng)過三、四年準(zhǔn)備，在2010年左右，政府可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下。但是，由于在2007、2008以及2009年已經(jīng)過去的近五個月中，中央政府以及相關(guān)部門投入到這項工作中的精力很有限，商業(yè)項目的物業(yè)稅“十一五”期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對住宅征收物業(yè)稅，可能是十年后甚至更遙遠(yuǎn)的事情。

　　雖然國家早就做好了征收物業(yè)稅準(zhǔn)備，中央政府至少有了這樣的想法，也在個別中小城市或者大城市的下屬城區(qū)搞過物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”模擬試驗。但是董藩認(rèn)為這與真刀真槍征收物業(yè)稅是兩碼事。他認(rèn)為征收物業(yè)稅，比主辦一屆奧運(yùn)會要復(fù)雜得多，費(fèi)勁得多，要讓83%擁有私宅的家庭向政府大額繳稅，不可能沒有抵觸情緒。

　　模擬“空轉(zhuǎn)”試驗是稅務(wù)局“過家家”

　　對于外界認(rèn)為模擬“空轉(zhuǎn)”試驗成功的看法，董藩也給出了不通的意見。他認(rèn)為模擬“空轉(zhuǎn)”試驗基本上沒有意義，是稅務(wù)局自己在“過家家”玩。他說小的時候玩“過家家”是很簡單的，實際上長大后掙錢時很艱辛的，誰會知道買房難、看病難、上學(xué)難？雖然稅務(wù)局說他們在“統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量”，但是數(shù)據(jù)也不一定準(zhǔn)確。稅務(wù)局“做測算、評估”的方法是否科學(xué)也存在疑問。待到要征稅時，稅務(wù)局的評估值也有可能得不到業(yè)主會的認(rèn)可。

　　征收物業(yè)稅的最大阻力是搞不清房子在誰手里

　　董藩表示，要征收物業(yè)稅，必須搞清楚每套房子都是誰的�，F(xiàn)在有一部分官員存在腐敗問題，他們不敢曝光的財產(chǎn)主要以房產(chǎn)或金錢形式存在著。上海房地局一名原副局長，網(wǎng)上說他被查出的房產(chǎn)有30余套，每套價值在幾百萬元，總值1億以上。上海還出了個“炒房區(qū)長”，名下的房產(chǎn)達(dá)14處。重慶有個貌似清廉、沒錢買房的“租房局長”，后來發(fā)現(xiàn)也是個腐敗分子。政府總得把所有這些隱蔽的房產(chǎn)搞清楚，才知道該沒收還是該找業(yè)主要稅款。有些房子根本找不到業(yè)主，有些房子產(chǎn)籍資料丟失甚至被人為毀掉了，有些房子既沒有產(chǎn)權(quán)證也沒有產(chǎn)籍資料。類似問題有很多，不容易解決。要征物業(yè)稅必須以反腐敗斗爭取得徹底勝利為前提，這需要時間，很長的時間。董藩談到，如果能開征物業(yè)稅，就能開征遺產(chǎn)稅，但比物業(yè)稅更簡單的遺產(chǎn)稅問題討論了20多年，但到現(xiàn)在卻連個影子也沒有看到。

　　董藩認(rèn)為中國目前還不具備征收物業(yè)稅的社會基礎(chǔ)。物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，要讓老百姓從自己腰包掏錢為自己的財產(chǎn)支付擁有成本，幾乎沒有人愿意�，F(xiàn)在對物業(yè)稅持歡呼態(tài)度的主要是沒有房子的人，等到開征那一天真的來了，有房產(chǎn)的人們的反應(yīng)還會更強(qiáng)烈。

　　征收物業(yè)稅無法強(qiáng)制執(zhí)行 地方政府也不支持

　　對于征收住宅物業(yè)稅的執(zhí)行力董藩有自己的見解，他說，老百姓是繳稅者，關(guān)鍵時刻意見會高度一致，會一直反對導(dǎo)致物業(yè)稅無法征收。個人所得稅、利息稅還能找到個代扣單位，物業(yè)稅不行，只能自己繳。房子在老百姓手里，政府已經(jīng)不能利用辦證等約束性環(huán)節(jié)逼著大家繳稅，而且法難責(zé)眾。很多業(yè)主連對私人企業(yè)的物業(yè)費(fèi)都不交，更不會上交給國家物業(yè)稅。他繼續(xù)解釋，一些老百姓會可能認(rèn)為好不容易買了套房子，又年年征稅，不是逼著他們賣房嗎？再說，有的房子交過土地出讓金，有的沒交，怎樣公平對待？政府全名叫“人民政府”，不考慮老百姓的意見也不行。他補(bǔ)充說，地方政府也持不合作態(tài)度——因為地方收入可能會降低，很多收費(fèi)將被取消。房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成十分復(fù)雜，不下幾十種，如何合并、如何分成都是問題。

　　物業(yè)稅征收有五點思路可循

　　對于物業(yè)稅依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)征收的問題，董藩給出了自己的五點思路。一是按照評估價格征收。多大中城市核心區(qū)域還有大片上個世紀(jì)七、八十年代或者九十年代的舊房子，這些房子雖然戶型較小、質(zhì)量和環(huán)境已經(jīng)很差，但位置好，很值錢，業(yè)主當(dāng)然該交物業(yè)稅。但這些小房子、舊房子住的都是低收入人群，很多人甚至沒有工作，征收物業(yè)稅就十分困難。二是按照套型面積征收。富人住大房子，該交物業(yè)稅。不過許多因城市化而進(jìn)城的農(nóng)民都要求實物補(bǔ)償，按照人均四五十平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得了一套大房子，卻可能連工作都沒有。他們的房子征收物業(yè)稅也同樣困難。三是按照家庭人均住房面積征收。那些豪宅住戶該交，不過那些鰥寡孤獨(dú)者雖住著小房，但人均住房面積很高，該不該交？稅務(wù)局能收上來嗎？四是按照容積率征收。那些住別墅的家庭該交，但城市“貧民窟”、“城中村”的容積率也很低啊，對那些住戶該不該收？怎樣確保收上來？五是按照家庭住宅套數(shù)征收。首套免交，第二套要交。那跟父母住在一起的就分戶了，假離婚也會大量出現(xiàn)。