自住型買家激增5成

　　經(jīng)歷了這兩年來富力城價(jià)格的起伏，劉紅震也見證了富力城購(gòu)房人群的微妙變化。按照他的分析，富力城的購(gòu)房人被分為自住型、投資型和投機(jī)型三種，而投資型和投機(jī)型的最大區(qū)別在于房產(chǎn)的持有時(shí)間，如果是購(gòu)買后打算長(zhǎng)期持有、靠出租的租金獲利，或者三年后再考慮出售，這樣的購(gòu)房人算投資型。而如果購(gòu)買房屋的主要目的就是為了短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲利，并沒有出租的計(jì)劃，這樣的購(gòu)房人被劃成了投機(jī)型。

　　據(jù)劉紅震介紹，在2007年，自住型的買家僅占到購(gòu)房者的30%至40%，投資型的買家占到50%左右，剩下的就是投機(jī)型了。富力城的外地買家以溫州、陜西、東北等地為主，不同地區(qū)的投資型買家行為方式也不盡相同，這一點(diǎn)劉紅震深有感觸。就拿溫州投資者為例，他們通常是同村同鄉(xiāng)或者親屬關(guān)系，幾個(gè)人或者十幾個(gè)人的資金由一個(gè)人代理進(jìn)行炒房，這個(gè)被選中的人通常有豐富的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，要對(duì)其他委托人的資金增值負(fù)責(zé)，當(dāng)然，如果炒房賺了錢，他也會(huì)從中提取傭金。而來自陜西、山西等地的購(gòu)房人就大為不同，他們以經(jīng)營(yíng)煤炭等生意迅速致富，手中資金雄厚，但在購(gòu)房時(shí)對(duì)于合同什么的不是特別在意，他們注重的是一手交錢，一手過戶，認(rèn)為拿到手的才是保險(xiǎn)的。而來自東北的客戶除了經(jīng)商的還有一些是當(dāng)?shù)毓賳T，他們相對(duì)來說購(gòu)房時(shí)不會(huì)特別挑剔，成交率較高。

　　而到了今年，劉紅震明顯感到購(gòu)房人的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，自住型的買家占到了80%，也就是說絕大多數(shù)購(gòu)房人買房是用來居住的，投資型的買家降到了15%左右，而投機(jī)型的買家應(yīng)該只有5%甚至更低。

　　3萬/平方米只是報(bào)價(jià)

　　前一段時(shí)間，很多媒體都以“富力城二手房瘋漲3000元”、“富力城二手房?jī)r(jià)格3萬元”作為大標(biāo)題進(jìn)行報(bào)道，似乎現(xiàn)在富力城的二手房?jī)r(jià)格真的是一夜之間就暴漲起來的，經(jīng)過記者的實(shí)地考察，情況并非如此。

　　記者對(duì)鑫尊、中原、美聯(lián)、21世紀(jì)等門店進(jìn)行了咨詢，并在網(wǎng)上進(jìn)行了查詢，最終得出的結(jié)論是：目前，該社區(qū)賣家的報(bào)價(jià)確實(shí)有所提高，在26000元/平方米到35000元/平方米之間，但是，實(shí)際的成交價(jià)格綜合平均下來應(yīng)該在24000元/平方米至25000元/平方米左右。據(jù)記者調(diào)查得知，到目前為止，還沒有哪套房子真正突破了30000元/平方米的大關(guān)，而如果在五一前購(gòu)房，還有人的成交價(jià)低于20000元/平方米的。在這里要交代一個(gè)背景，富力城社區(qū)的房子體量非常大，開發(fā)時(shí)間也跨越了7年的時(shí)間，房子的位置、朝向、布局、環(huán)境也相差巨大，最好的房子號(hào)稱樓王，在D區(qū)，因?yàn)闃情g距大、沒有噪音、景觀好、環(huán)境佳，所以報(bào)價(jià)都在30000元/平方米左右；而有些戶型臨街或者朝北，正好和前面提到的相反，沒有景觀、有噪音，布局不好環(huán)境差，這樣的房子成交價(jià)也就在20000元/平方米出頭，因此對(duì)于富力城的二手房?jī)r(jià)格不可一概而論。

　　因此，一些媒體的報(bào)道是用最好的房子報(bào)價(jià)來作為現(xiàn)在價(jià)格，而把不好房子的成交價(jià)作為價(jià)格參照，所以才迅速算出了富力城二手房瘋漲的結(jié)論。而事實(shí)是，如今北京市的二手房都在漲價(jià)，富力城額外多漲了一些而已。而富力城也是目前CBD區(qū)域各樓盤現(xiàn)狀的代表，包括合生國(guó)際、蘋果社區(qū)、CBD總部公寓、建外SOHO等項(xiàng)目，二手房供需比都達(dá)到了1比3以上，屬于典型的賣方市場(chǎng)。

　　要價(jià)高可能導(dǎo)致價(jià)格二次探底

　　在二手房市場(chǎng)一片火熱的同時(shí)，也有一些非理性的現(xiàn)象出現(xiàn)，富力城業(yè)主論壇上，有些人認(rèn)為“富力拿這塊地，樓面價(jià)就一萬五了，以后開盤怎么也得賣兩萬五以上。”因?yàn)楹芏鄻I(yè)主都覺得以后會(huì)有很大的上漲空間，所以他們會(huì)報(bào)出一個(gè)高于市場(chǎng)行情的價(jià)格，讓買家卻步的同時(shí)也會(huì)讓市場(chǎng)混亂。

　　記者走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，除了價(jià)格上漲之外，房主惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，他們生怕自己賣低了，盲目提價(jià)和觀望的結(jié)果也會(huì)使回暖不久的市場(chǎng)不理性�！拔覑畚壹摇备笨偛煤�景暉就曾呼吁，“目前市場(chǎng)還不能承受這樣的價(jià)格水平，業(yè)主要價(jià)過高，很可能導(dǎo)致回暖結(jié)束，二手房?jī)r(jià)格將二次探底�！� （記者 侯振威）