專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海不論是商鋪和住宅租金和樓價(jià)的比例正在越來(lái)越大，房?jī)r(jià)越高，租金回報(bào)率越低。舉例來(lái)說(shuō)上海內(nèi)環(huán)內(nèi)3萬(wàn)元/平方米的一套130平方米面積的房源，月租很難超過(guò)8000元�？墒琴I(mǎi)家若七成貸款，月供則可能超過(guò)1.67萬(wàn)。同樣，一套在上海月租可以達(dá)到4.5萬(wàn)元的別墅，總價(jià)已可達(dá)到3000萬(wàn)，假設(shè)沒(méi)有貸款和利息存在，回收成本將超過(guò)55年。

　　一位資深中介人員指出，上海房市的租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常范圍，雖然這意味著這一段時(shí)間快速上漲的房?jī)r(jià)屬于虛漲，但是在資金行情和購(gòu)房信心雙重作用下，房?jī)r(jià)與租金產(chǎn)生背離。特別是近十年來(lái)在上海買(mǎi)房幾乎不賠錢(qián)，增強(qiáng)了購(gòu)房信心，也讓更多的理財(cái)資金挪移到樓市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲。而租金行情更多的是與收入行情掛鉤，收入小幅上漲，租金也就不會(huì)大起大落。

　　專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)

　　專(zhuān)家指出，對(duì)于“租房一族”來(lái)說(shuō)，生活質(zhì)量是他們最看重的。對(duì)他們來(lái)說(shuō)應(yīng)該根據(jù)自身需要“量體裁衣”，因?yàn)閷?duì)于純支出的消費(fèi)方式來(lái)說(shuō)，盡量降低成本是必須的。例如：交通便利，因?yàn)閷?duì)于他們來(lái)說(shuō)，不必為租房付出過(guò)多的財(cái)力，相對(duì)來(lái)說(shuō)，交通時(shí)間越長(zhǎng)，租金成本越低，但是考慮到要繼續(xù)學(xué)習(xí)充電，因此可鎖定距離上班地點(diǎn)交通時(shí)間在45～60分鐘的合適的出租房。

　　視點(diǎn)

　　三大分析師論樓市走向

　　樓市銷(xiāo)量超過(guò)投資必然引起價(jià)格上漲

　　由于七八月份不少城市的商品房交易量就出現(xiàn)連續(xù)下滑，業(yè)內(nèi)對(duì)“金九銀十”的預(yù)期也有所分化。在剛剛結(jié)束的里昂第14屆中國(guó)投資論壇上，其中國(guó)內(nèi)地及香港策略研究部董事總經(jīng)理張耀昌向記者表示：房產(chǎn)價(jià)格的上升是因?yàn)榭備N(xiāo)售超過(guò)了投資。

　　張耀昌指出，對(duì)比目前中國(guó)的房市銷(xiāo)售跟房市投資，可以看到整個(gè)的銷(xiāo)售已經(jīng)超過(guò)了投資：“在2004年中期的時(shí)候我們就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了那個(gè)‘拐點(diǎn)’，也就是說(shuō)從2004年開(kāi)始，銷(xiāo)售就已經(jīng)超過(guò)了投資，所以說(shuō)房屋的供應(yīng)還是非常緊缺的。 ”

　　張耀昌覺(jué)得國(guó)慶后，政府可能會(huì)出臺(tái)更多政策，包括緊縮二次房貸的政策來(lái)冷卻投資，這些是非常有效的冷卻市場(chǎng)的政策采取的方法就是提高首付的比例和利率，要警惕一些緊縮市場(chǎng)的信號(hào)。

　　針對(duì)上海目前拿地成本高是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，里昂證券中國(guó)宏觀策略分析師羅福萬(wàn)認(rèn)為，從商業(yè)角度講，高檔樓盤(pán)在上海的銷(xiāo)售情況是很不錯(cuò)的。 “在中國(guó)，有1/3的房產(chǎn)是用現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)的，也就是說(shuō)1/3的人沒(méi)有用按揭。 ”這意味著富裕人群仍然不少。

　　“如果是因?yàn)橐粋�(gè)基本面的調(diào)整而發(fā)生了資產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，這不能稱(chēng)為一個(gè)泡沫，我們看到中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格上升是因?yàn)榛�本面推�?dòng)的。 ”羅福萬(wàn)表示，只要驅(qū)動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)的因素是合理的、理性的，那就不是泡沫。