國土局：中服地塊未內定

　　針對近期入市的CBD熱門地塊中服地塊“內定”等傳聞，（北京市）朝陽區(qū)政府、北京市國土局以及北京市規(guī)劃委昨日聯(lián)合進行現(xiàn)場踏勘及答疑。國土局表示，中服地塊承載了CBD產(chǎn)業(yè)功能，非一般房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此成為首宗嚴格限制競買人主體資格條件的地塊，不排除今后北京還會以這種方式出讓地塊。

　　“高門檻”意在保證開發(fā)質量

　　北京市規(guī)劃委員會王煒昨日表示：參與競拍的聯(lián)合主體中金融機構至少有一家注冊資本不少于50億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有一家注冊資本不少于30億元。

　　1月29日，該地塊出讓公告規(guī)定：競買人須為金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中：金融機構注冊資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質，且注冊資本不少于30億元。

　　在答疑現(xiàn)場，北京市國土局土地整理儲備中心副主任葉向忠稱，限制中服地塊競拍主體條件提高競買門檻，初衷是保證中服地塊的開發(fā)質量，符合金融商業(yè)中心的定位，排除一部分資質較低的開發(fā)商。

　　據(jù)葉向忠介紹，為了實現(xiàn)CBD的產(chǎn)業(yè)功能，曾經(jīng)想設定中服地塊只給金融企業(yè)自用，不可以分割。后來設定引入開發(fā)企業(yè)操盤的目的，也是希望其自身持有經(jīng)營，不允許買賣。

　　競買人資格限制還會出現(xiàn)

　　繼中服地塊之后，又有待出讓土地出現(xiàn)限制競買人資格的條款。2月5日，大望京區(qū)域三塊地的掛牌公告中，出現(xiàn)競買人“無拖欠地價款等不良記錄”、“土地成交后必須一次性付款”、以及“除住宅、公寓外，原則上不允許分割出售小產(chǎn)權”等限制性條件。

　　對此葉向忠昨日表示，中服地塊是首宗嚴格限制競買人資格的地塊，不排除以后對北京區(qū)域體現(xiàn)城市和產(chǎn)業(yè)功能定位的地塊，進行嚴格的競買資格限制，以產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主導進行土地出讓；今后，土地部門將啟用“技術手段”執(zhí)行國家對土地供應的宏觀調控。

　　他認為，競買門檻的設置，在一定程度上是對其他中小房企的保護，資金實力不足就不要投入，以免出現(xiàn)拖欠地價款被收回土地或工程爛尾的現(xiàn)象。

　　此前，北京市國土局副局長曾贊榮表示，為了突出區(qū)位的功能規(guī)劃，今后像麗澤商務區(qū)、大望京等北京重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)地塊上市都將設定條件，以保證功能區(qū)定位的實現(xiàn)。

　　本報記者 張曉玲 張曉蕊

　　- 爭論

　　否認開發(fā)商“內定”遠洋地產(chǎn)

　　質疑：由于此次中服地塊的標書規(guī)定，必須成立金融機構和開發(fā)企業(yè)聯(lián)合體參與競買，且聯(lián)合體中必須為金融機構控股，SOHO中國董事長潘石屹質疑“全世界符合條件的僅有一家”。遠洋地產(chǎn)成為“被內定”的懷疑對象。

　　回應：昨日，土地儲備管理中心副主任葉向忠表示，滿足中服地塊競拍條件的企業(yè)必然是一個強有力的企業(yè)，此前中國人壽入主遠洋與此次競拍并沒有必然的聯(lián)系。

　　資料顯示，具有注冊資本不少于30億元人民幣的一級開發(fā)資質這一條件的開發(fā)商主要包括萬科、保利、遠洋、中糧、中信、北京首開、萬達與SOHO中國等一線開發(fā)企業(yè)，而上述企業(yè)能剛好捆綁金融機構組成的聯(lián)合共同體的企業(yè)，唯有遠洋地產(chǎn)。

　　去年12月24日，中國人壽以58.19億元認購遠洋地產(chǎn)9.34億股新股，今年1月13日，中國人壽又向中國中化收購遠洋地產(chǎn)4.23億股舊股。前者占遠洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的24.08%，成為遠洋地產(chǎn)的第一大股東。十余天后，中服地塊的競買條件公示。

　　“捆綁競拍主體為吸引金融機構”

　　質疑：中服地塊出讓公告規(guī)定，競買人必須為金融機構與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，金融機構應為銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會等國家金融監(jiān)管部門批準設立的具有法人資格的金融企業(yè)。此前，華遠地產(chǎn)董事長任志強曾質疑，“《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》中明確規(guī)定，商業(yè)銀行和證券公司不得投資非自用不動產(chǎn)，中服地塊把聯(lián)合體中金融機構的范圍設定為銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會批準設立的金融企業(yè)，有違反相關法律法規(guī)之嫌。”

　　回應：CBD管委會規(guī)劃處處長李國紅在答疑會上表示，中服地塊作為“CBD地區(qū)最有價值的土地”和“CBD最后一塊寶地”，在開發(fā)質量上必然要有保證，因此在項目開發(fā)上重點吸引銀行、保險、證券公司、財務公司等金融法人機構，以此提升CBD在金融發(fā)展上的龍頭地位。

　　“參與競買的金融企業(yè)必須是自用，”土地儲備管理中心副主任葉向忠說，設立聯(lián)合體的目的是鼓勵金融企業(yè)自用，而不是參與房地產(chǎn)開發(fā)投資；金融企業(yè)只需對自用部分進行投資，且必須達到總投資的50%以上；入住后如有剩余單位，必須經(jīng)CBD管委會同意和批準后才可出售。

　　(張曉玲 張曉蕊)

　　- 預測

　　中服地塊或底價摘牌

　　2月1日，上海外灘國際金融服務中心92億地王出爐，該地塊實行“預申請”制度，成交價遠低于市場預期。

　　對于中服地塊入市，此前業(yè)界認為其成交額將過百億。不過，昨日有業(yè)內人士指出，中服地塊或將以底價摘牌。

　　“中服地塊還有底價，底價保密，”土地儲備管理中心副主任葉向忠說，現(xiàn)在報的50億只是起始價，有關部門會有一個集體決策，得出一個底價，然后封好，只交給一個人。競買企業(yè)報價必須超過該底價，并且如果多家企業(yè)參與的話，還要競標后才可摘牌。(張曉玲 張曉蕊)

　　- 觀點

　　“有錢≠能拿地”

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務副主席兼秘書長楊樂渝昨日表示，北京CBD發(fā)展過程中突出的不足，就是產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)融合度不夠，散售型物業(yè)比例過大、產(chǎn)業(yè)的集中度低、配套功能的整合程度不夠等等。

　　他認為，對中服地塊競買方式進行變革，汲取了過去發(fā)展中的經(jīng)驗教訓，對城市核心地段商用土地的出讓方式來說，是一種進步，是一種在城市意義、社會意義上的公平。這種技術門檻不是不公平，而是“大公平”，淘汰不具備實力的開發(fā)商，避免“城市垃圾”出現(xiàn)，符合大多數(shù)人的利益。

　　“以產(chǎn)業(yè)思路來引導地產(chǎn)開發(fā)，對開發(fā)商提出的不僅是資金上的要求，更提出了在產(chǎn)業(yè)整合與物業(yè)運營的能力，這無論對房地產(chǎn)行業(yè)、還是對開發(fā)公司，都具有革命性的意義”楊樂渝稱，“這個信號表明，將來有錢未必就能拿地。”

　　(張曉玲 張曉蕊)