經(jīng)適房青潤(rùn)家園銷售負(fù)責(zé)人介紹，他們是根據(jù)拆遷機(jī)構(gòu)提供的、已簽訂了拆遷協(xié)議的拆遷戶名單，定向與拆遷戶簽訂購(gòu)房合同。不在名單上的，則沒有購(gòu)買資格。據(jù)其介紹，上述楊先生如果沒有直接跟拆遷機(jī)構(gòu)簽訂拆遷協(xié)議，是不能購(gòu)買還建經(jīng)適房的，只能從房主手中買二手房。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)適房購(gòu)買后5年，才能上市交易，購(gòu)房者的私下交易是無(wú)效的，更是違法行為。

　　另外，即便是可以上市交易的拆遷還建房，其土地性質(zhì)也不盡相同。有的拆遷還建房為劃撥性質(zhì)用地，上市交易需要交納一定數(shù)額的土地出讓金。

　　提醒：還建房最好按二手房過(guò)戶

　　武漢市房地產(chǎn)交易管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照正常的流程，拆遷人需要先給自己的房屋辦理房產(chǎn)證，然后進(jìn)行買賣過(guò)戶。像楊先生那樣，在辦證之前私下簽訂買賣協(xié)議，是提前進(jìn)行的買賣行為。

　　法律界人士也提醒，尚未辦“兩證”之前，拆遷人尚未從法律上取得動(dòng)遷房的物權(quán)，在拆遷辦直接辦理“更名”手續(xù)或者私下公證一份買賣協(xié)議，屬于暗箱操作行為；如果購(gòu)買這樣的“動(dòng)遷安置房”，購(gòu)買人存在合同可能被認(rèn)定為無(wú)效，從而最終無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前法律政策上并沒對(duì)拆遷還建房的買賣行為，作明確的禁止性規(guī)定。但法律界人士和政府相關(guān)部門均對(duì)購(gòu)買此類住房持謹(jǐn)慎態(tài)度。不少拆遷房在買賣的時(shí)候仍處于期房階段，其合同的履行期限較長(zhǎng)，往往在此過(guò)程中出現(xiàn)大量不可預(yù)知因素，比如賣房人在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)死亡、離婚等一系列面臨財(cái)產(chǎn)分割的狀況，這將會(huì)給房屋的成功交易帶來(lái)不小阻力。

　　此外，超前轉(zhuǎn)讓還存在著無(wú)法貸款的問題，買方需要一次性付足全款，這對(duì)不少購(gòu)房者來(lái)說(shuō)本身就是一道門檻。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，買賣還建房，比較穩(wěn)妥的做法是首先弄清房屋的性質(zhì)，確認(rèn)該房是否具有完全意義上的產(chǎn)權(quán)。在原房主過(guò)戶之后，再依照二手房的過(guò)戶方式進(jìn)行過(guò)戶。

　　雙方可以在前期簽訂買賣合同，把一些相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)問題都納入合同中(如該房是否可以上市交易等)，以便違約時(shí)可退房，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　此外，賣方與開發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計(jì)稅發(fā)票等用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。

　　若是完全產(chǎn)權(quán)簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確約定，售房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間、需補(bǔ)交土地出讓金和規(guī)費(fèi)的實(shí)際承擔(dān)方、二次交易稅費(fèi)的承擔(dān)方、房屋交付的時(shí)間、房款的支付方式以及雙方違約責(zé)任的承擔(dān)等。如果合同內(nèi)容是雙方真實(shí)意思表示，不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即為有效合同。

　　反思：“風(fēng)險(xiǎn)房”為何越來(lái)越熱？實(shí)屬被高房?jī)r(jià)所逼

　　小產(chǎn)權(quán)房，在全國(guó)大有越來(lái)越火的態(tài)勢(shì)。在北京等地，大量的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的城市居民，一個(gè)重要的購(gòu)房渠道。

　　小產(chǎn)權(quán)房、還建房，相對(duì)于正規(guī)的商品房買賣來(lái)說(shuō)，購(gòu)買者都承擔(dān)了大量風(fēng)險(xiǎn)。即使這些房屋比同地段的商品房?jī)r(jià)格低近一半，那花出去的也是老百姓的幾十萬(wàn)元血汗錢。為何越來(lái)越多的人寧愿承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)？

　　小劉告訴記者，四處租房、四處漂泊的日子，自己和女友已經(jīng)過(guò)夠了；而收入的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)。身為外地人的他，一時(shí)也無(wú)法奢望能得到住房保障。“我就是想有一個(gè)小家，讓自己的孩子未來(lái)不會(huì)因四處搬家，而無(wú)法正常求學(xué)。”

　　的確，在高房?jī)r(jià)面前，很多購(gòu)房者只盼望能有一個(gè)棲身之地，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，這套舉全家之力購(gòu)買的房子，不是投資品，不需要坐等升值，只要能安穩(wěn)地居住著就行。

　　還有一些人認(rèn)為，大量城市的“夾心層”，既不能購(gòu)買經(jīng)適房，又買不起商品房，他們就只好選擇便宜的小產(chǎn)權(quán)房或者還建房，這是他們被城市高房?jī)r(jià)拋棄的無(wú)奈。 （記者黃振琳 通訊員孫攀龍）