這不是演習(xí)！房地產(chǎn)調(diào)控之戰(zhàn)已正式打響。

　　面對(duì)過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院上周接連出手重拳：14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)二套房貸首付不得低于50%及貸款利率上調(diào)等政策；17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。《通知》表示，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套住房貸款，并且限制非本地居民異地購(gòu)房……

　　調(diào)控措施的力度、節(jié)奏可謂前所未有。業(yè)界認(rèn)為，各項(xiàng)調(diào)控措施表明，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為政府的心頭之痛，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)成為當(dāng)務(wù)之急。

　　作為一個(gè)特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)信貸的支持，可以說(shuō)，信貸是支撐房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展的原動(dòng)力之一。一邊是高燒不退的市場(chǎng)，一邊是隨時(shí)準(zhǔn)備出拳的調(diào)控之手，面對(duì)這樣復(fù)雜的局面，商業(yè)銀行將作何抉擇？房地產(chǎn)信貸是否已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)暗藏？對(duì)房地產(chǎn)信貸的調(diào)控是否能夠澆滅房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”？本期金融圓桌將一一解析。

　　嘉賓

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 連平

　　建設(shè)銀行研究部總經(jīng)理 郭世坤

　　蘇格蘭皇家銀行中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 貝哲民

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任、教授 郭田勇

　　銀行為何自發(fā)收緊房貸？

　　上海證券報(bào)：上周，國(guó)務(wù)院宣布實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控新政，對(duì)二套及以上房貸收緊。事實(shí)上，早在這之前房地產(chǎn)貸款已呈收緊趨勢(shì)，不少銀行自主提高房貸首付成數(shù)，并提高了房貸利率，請(qǐng)您分析銀行這么做是出于什么考慮？

　　郭世坤：我認(rèn)為這可能包括三方面的原因。第一，房地產(chǎn)具有兩面性，一方面是“消費(fèi)”，另一方面則是“投資”。由于中國(guó)特殊的歷史背景，在中國(guó)大中城市房地產(chǎn)作為投資品的性質(zhì)越來(lái)越明顯。隨著中國(guó)居民收入增長(zhǎng)、以及居民消費(fèi)、投資渠道狹窄，中國(guó)居民對(duì)于房地產(chǎn)投資的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，這就有可能導(dǎo)致部分城市、部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫、并累積風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去在廣西北海、海南、深圳等都曾不同程度的存在此類(lèi)現(xiàn)象，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步積累且形成進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)。從銀行角度而言，銀行需要規(guī)避這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，就需要提高房貸首付成數(shù)。

　　另一個(gè)因素，今年以來(lái)政策面寬中趨緊。盡管近期利率調(diào)整未必會(huì)出現(xiàn)，但是未來(lái)肯定會(huì)形成利率上升趨勢(shì)。如果有跡象表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)偏熱，且世界主要經(jīng)濟(jì)體已開(kāi)始政策退出，央行在貨幣政策的數(shù)量工具調(diào)控方面已沒(méi)有太大空間情況下，也很有可能會(huì)加息，這就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，特別是貸方人的承受能力會(huì)受到影響。銀行提高首付成數(shù)，也是出于防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。當(dāng)然，一季度GDP和三月CPI數(shù)據(jù)已公布，央行的數(shù)量調(diào)控工具上仍存操作空間，目前仍無(wú)加息必要。

　　第三，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要部分。在去年和今年一季度房地產(chǎn)信貸投入相應(yīng)較多，集中度偏高。而調(diào)高房貸首付比例，也是進(jìn)一步預(yù)防高集中度的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的直接考慮之一。總而言之，提高首付比例的直接目的就是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　郭田勇：我認(rèn)為銀行主要是從自身經(jīng)營(yíng)目的來(lái)考慮，對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整的。在2009年危機(jī)背景下，中國(guó)整個(gè)銀行業(yè)盈利增速還是比較快的。而對(duì)于今年繼續(xù)保持盈利正增長(zhǎng)的期望，銀行還面臨諸多壓力。如果2010貸款投放量相比2009年出現(xiàn)降幅，那么從盈利角度而言，出現(xiàn)“以?xún)r(jià)補(bǔ)量”的思路也是正常的。如果一直維持去年首套房貸最優(yōu)惠利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上打七折的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于銀行盈利提升也是不利的。從風(fēng)險(xiǎn)角度而言，銀行在發(fā)放貸款之前，也一定會(huì)對(duì)購(gòu)房者、尤其是首次購(gòu)房者的身份、收入等進(jìn)行充分審核，對(duì)于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分把握。

　　調(diào)控時(shí)代的房貸“蛋糕”

　　上海證券報(bào)：傳統(tǒng)上商業(yè)銀行一直將房貸業(yè)務(wù)視為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，當(dāng)前國(guó)務(wù)院密集實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控策略，是否會(huì)影響房貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的地位？

　　郭世坤：我認(rèn)為不會(huì)動(dòng)搖房貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的地位。迄今為止，房貸業(yè)務(wù)特別是個(gè)貸業(yè)務(wù)，仍然是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一，仍是商業(yè)銀行需要進(jìn)一步拓展的業(yè)務(wù)。此次房?jī)r(jià)調(diào)控，并不會(huì)影響房貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的地位。調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的直接目的，并不是為了限制房地產(chǎn)的發(fā)展，而是為了促使房地產(chǎn)業(yè)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展，其目的在于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)積累。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓、配套和銜接等措施，都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到作用。如果房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更健康地發(fā)展，將有助于銀行防范風(fēng)險(xiǎn)，房貸業(yè)務(wù)也就更應(yīng)該成為銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。

　　連平：房貸業(yè)務(wù)依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，但對(duì)房貸業(yè)務(wù)的具體情況要分開(kāi)來(lái)看，其中個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)依然是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。對(duì)按揭貸款來(lái)說(shuō)，首付比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就越小，因此新的房貸政策出臺(tái)以后，對(duì)商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)實(shí)際上是一個(gè)利好。對(duì)投資和投機(jī)進(jìn)行抑制，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，這對(duì)商業(yè)銀行是有好處的。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)還是要繼續(xù)發(fā)展，因此房地產(chǎn)領(lǐng)域還是商業(yè)銀行一個(gè)非常重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　目前的房貸調(diào)控使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)不是加大了而是減小了，因此商業(yè)銀行可能會(huì)繼續(xù)關(guān)注這塊業(yè)務(wù)的發(fā)展。但這不是簡(jiǎn)單地加大投入，還要考慮商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)狀況，信貸資源畢竟是有限的，是應(yīng)該投入到個(gè)人按揭貸款方面，還是應(yīng)該投入到公司貸款方面，商業(yè)銀行還要進(jìn)行權(quán)衡。

　　目前，對(duì)于大的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，它們的信貸資源比較有限，在這種情況下，這些銀行可能會(huì)比較關(guān)注發(fā)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，但它也要考慮這些業(yè)務(wù)的盈利水平，如果房貸利率能夠恢復(fù)到正常水平，并且允許適當(dāng)上浮，那么商業(yè)銀行在個(gè)人按揭貸款方面的信貸資源投入將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　貝哲民：中國(guó)大型城市房?jī)r(jià)已經(jīng)非常昂貴，尤其是北京、上海等地。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的爭(zhēng)論，存在牛熊兩派。牛市論認(rèn)為投機(jī)者買(mǎi)入房產(chǎn)的目的是實(shí)現(xiàn)資本增值，而不是出租，因此中國(guó)租金收益率與空置率不如其他國(guó)家那樣重要。熊市論則認(rèn)為一旦房?jī)r(jià)下跌，投機(jī)者將撤離市場(chǎng)，當(dāng)然他們可能不會(huì)出售手中房屋，但是將帶來(lái)巨大的需求空缺，房屋銷(xiāo)售將大幅下滑。

　　牛市論認(rèn)為政府可以成功地將房?jī)r(jià)漲幅控制在個(gè)位數(shù)水平，指令性經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)顯然讓政府有很強(qiáng)的能力控制房市的漲跌。熊市論則認(rèn)為政府并不能輕松地控制如此復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)。2008年就存在緊縮政策造成房?jī)r(jià)和建筑業(yè)劇烈震蕩的例子。

　　我更偏向于熊市觀點(diǎn)。隨著中國(guó)通脹壓力上升，2010年之后將需要更激進(jìn)的政策緊縮措施，后續(xù)的房?jī)r(jià)調(diào)整將打擊投機(jī)者，建筑活動(dòng)也將有所放緩。最令人擔(dān)心的正是建筑活動(dòng)的放緩，雖然有城市化進(jìn)程所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性支撐，但是經(jīng)濟(jì)仍然過(guò)度依賴(lài)住房建設(shè)，與此同時(shí)，外部需求依然疲軟，人民幣面臨升值預(yù)期，而對(duì)地方投資項(xiàng)目中不良貸款的擔(dān)憂將制約新一輪財(cái)政赤字融資。

　　郭田勇：這種可能性是存在的，房貸業(yè)務(wù)在銀行整體業(yè)務(wù)中的占比可能會(huì)有一定的改變，而關(guān)鍵在于這種波動(dòng)所帶來(lái)的結(jié)果。隨著市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)形成看跌預(yù)期，特別是隨著首套房90平方米以上也要首付三成、二套房貸款成本的升高，這將使得住房按揭貸款的新增客戶數(shù)量可能會(huì)下降�？傮w來(lái)講，確實(shí)有可能使得房貸在整個(gè)銀行貸款大蛋糕中出現(xiàn)整體份額出現(xiàn)下降的情況。