越來(lái)越多的企業(yè)希望進(jìn)入保障房市場(chǎng)，但利益激勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制有待理順

　　多種資本參與時(shí)機(jī)成熟

　　根據(jù)國(guó)土資源部的計(jì)劃，2010年度全國(guó)約30個(gè)省區(qū)市(西藏除外)住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量約18萬(wàn)公頃，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占供應(yīng)總量的77%。

　　2010年，中央將下達(dá)300萬(wàn)套保障性住房建設(shè)規(guī)劃，不少地方已明確“今年保障房(配套房)開(kāi)工量不少于總量60%”的目標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，落實(shí)保障房計(jì)劃應(yīng)鼓勵(lì)和吸引國(guó)資、民資等共同參與。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，2008年，國(guó)內(nèi)居民儲(chǔ)蓄已突破20萬(wàn)億元，各類金融產(chǎn)品不斷推出說(shuō)明民間投資潛力巨大，保障房建設(shè)資金渠道具備了進(jìn)一步拓寬的條件。

　　《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在部分城市，隨著近年來(lái)商品住宅用地供應(yīng)相對(duì)趨緊、地價(jià)不斷走高，一些資質(zhì)較高的知名房企面臨儲(chǔ)地不足的情況。

　　一家房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)介紹說(shuō)，公司在上海從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)18年，但近4年沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有項(xiàng)目只能開(kāi)發(fā)1年半左右，且繼續(xù)拿地難度很大；另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過(guò)20億元。因此，公司對(duì)保障性住房充滿興趣。

　　目前，上海配套安置房的利潤(rùn)率設(shè)定為5%、經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)定為3%，雖遠(yuǎn)低于商品房開(kāi)發(fā)，但仍具吸引力。前述房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)認(rèn)為，相比于商品房，保障房的建設(shè)、銷售更具穩(wěn)定性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小得多，非常適合一些穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　部分企業(yè)遭遇難題

　　本刊記者采訪中了解到，一些企業(yè)建設(shè)保障房的經(jīng)歷并不愉快。青島一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)告訴本刊記者，公司2002年在青島做了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)還有贏利。隨后連做五六個(gè)保障房、政策性住房項(xiàng)目，總面積約有50萬(wàn)平方米，累計(jì)虧損約7000萬(wàn)元。

　　2007年，該公司在青島拿地建限價(jià)房，定價(jià)為4578元／平方米，建筑面積約6萬(wàn)平方米。沒(méi)有料到的是，在建設(shè)過(guò)程中鋼材價(jià)格猛漲，建筑成本劇增。以限定價(jià)格銷售，最后這個(gè)項(xiàng)目每平方米虧損1000多元，整個(gè)項(xiàng)目虧損5000多萬(wàn)元。

　　“原材料價(jià)格變動(dòng)對(duì)參建保障房的企業(yè)影響很大�！边@位董事長(zhǎng)說(shuō)，當(dāng)年青島12家企業(yè)還為此聯(lián)名上書市政府，要求提高保障房、限價(jià)房的銷售價(jià)格。2009年，該公司承建青島另一個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目時(shí)，由于企業(yè)承擔(dān)動(dòng)遷項(xiàng)目，每平方米增加成本約1500元，最后虧損800多萬(wàn)元�！捌髽I(yè)參建保障房有很多顧慮，一是在價(jià)格、利潤(rùn)限定情況下，市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的成本及銷售風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？二是一旦政府管理不夠規(guī)范，也會(huì)增加企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)�！�

　　民企有顧慮，國(guó)企也有難題。“我們?cè)庥鲞^(guò)的困難，一是項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間一拖再拖；二是70%的土地供應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)還不知道�！痹诙鄠�(gè)省市建設(shè)保障房項(xiàng)目的中冶集團(tuán)股份有限公司副總裁王秀峰說(shuō)，“要保證保障房的建設(shè)，關(guān)鍵還在地方政府。去年3月以來(lái)，一些地方政府和我們談的保障房項(xiàng)目很多，但因政府償還能力和行政效率等問(wèn)題，不少項(xiàng)目停留在談判階段，推進(jìn)艱難�！�