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住宅開發(fā)回報下降 土地增值稅迫開發(fā)商紛紛轉型
2007年04月02日 10:09 來源:上海證券報


    中國各地將從2月1日開始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進行清算,房地產(chǎn)企業(yè)將交納30%-60%不等的土地增值稅。 中新社發(fā) 紹常 攝


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  土地增值稅清算政策的實施,對住宅開發(fā)商的影響顯而易見。“土地增值稅政策的實行終結了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利!弊蛱欤瑏喼拮畲笊鲜械禺a(chǎn)公司之一的凱德置地總裁林明彥向記者表示。

  林明彥介紹說,土地增值稅的征收落實會導致回報率有所下降,按照目前的市場發(fā)展態(tài)勢,住宅開發(fā)的回報率已經(jīng)不如從前那么豐厚!捌骄10%至20%之間,最高不會超過20%的回報率!迸c此同時,近期隨著政策力度的逐漸加大,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛順應時勢進行策略調整。

  剛剛發(fā)布2006年業(yè)績公告的華潤置地(1109.HK)和上海置業(yè)(1207.HK),同屬于在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),但兩者于2006年的純利表現(xiàn)卻并不相同。與2005年同期相比,前者企業(yè)純利8.59億港元,同比增加123%;而后者的企業(yè)純利卻下跌了16%。究其原因,不少分析師認為,華潤置地已在去年便從住宅開發(fā)商成功轉型為綜合性地產(chǎn)商,“實現(xiàn)了住宅開發(fā)與出租兩項業(yè)務并行的發(fā)展策略”。而上海置業(yè)雖然已認識到調整發(fā)展策略的必要性,但仍然處于向產(chǎn)品多元化方向的轉型時期,旗下發(fā)展項目依然以住宅為主。因此,對于企業(yè)純利表現(xiàn)小幅下調的情況,上海置業(yè)方面也坦承,土地增值稅清算政策對于集團利潤率有一定影響。

  林明彥表示,企業(yè)對于土地增值稅的清算已經(jīng)提留準備金,因此實質性影響并不大。隨著中國房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范化,住宅開發(fā)的回報率已經(jīng)有所下降,只能說是“一般”而已。在其母公司嘉德置地日前發(fā)布的2006年業(yè)績報告中,截至去年12月31日,該集團在華全資子公司凱德置地在中國的年總收入達到31.75億元人民幣,較之2005年增長了44.0%。而息稅前收入達到18.3億元,同比增長幅度為81.3%。但中國區(qū)總收入在嘉德置地集團收入中的所占比例,卻較之去年同期有小幅下降,從24%下調至20%。

  受中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀影響,不少發(fā)展商在企業(yè)發(fā)展策略上進行了調整。華潤置地表示,隨著大股東華潤集團陸續(xù)進行的多項商辦物業(yè)收購完成,出租物業(yè)利潤回報明顯增長。而上海置業(yè)同樣認為,隨著2006年房地產(chǎn)宏觀調控政策的實行,房地產(chǎn)行業(yè)進入整合期的特征愈加明顯,一方面開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇,另一方面整體行業(yè)的生存方式產(chǎn)生轉變,從過去的單純投資性增長向長線布局方向發(fā)展!凹瘓F基于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,致力于從純住宅開發(fā)商轉型為產(chǎn)品多元化發(fā)展、租售并舉的綜合性房地產(chǎn)營運商。”(唐文祺)


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