春節(jié)甫過，深圳房產(chǎn)市場又是漲聲一片。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)高增長、低通脹并存的特征下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資規(guī)模和價(jià)格指數(shù)雙高增長的態(tài)勢。而與上漲中的樓價(jià)對應(yīng)的，是春節(jié)前后同比滑落的銷售量。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些跡象表明，2007年深圳樓市的走勢正漸趨明朗，去年推出的地產(chǎn)新政策已經(jīng)開始發(fā)力，房地產(chǎn)市場理性程度增加，而新政策積極的引導(dǎo)，將成為房地產(chǎn)市場健康理性發(fā)展的有力支撐。
房價(jià)與銷售量步調(diào)不同
已銷售出90%的中信紅樹灣三期的前兩棟，從1月開盤時(shí)的23000元／平方米，截至目前已漲到26000元／平方米。而豪宅項(xiàng)目僑城東方花園4萬到8萬元的價(jià)格，更是將南山區(qū)春節(jié)后一周(即2月26日-3月4日)的商品住宅交易均價(jià)拉過了20000元／平方米。除了南山區(qū)之外，關(guān)內(nèi)外各區(qū)住宅項(xiàng)目的價(jià)格比起去年都有所增長。
來自房地產(chǎn)交易中心的信息表明，剛剛過去的2月份，全市商品房成交均價(jià)為每平方米11133元，商品房總成交面積為328876平方米，成交量為3028套，成交總面積比去年12月下降了五成多。而同比2006年春節(jié)過后的2月，均價(jià)比去年2月的每平方米8911元上漲了25%，成交套數(shù)則比去年2月的4843套下降了37%。
除了商品房入市量減少和春節(jié)過節(jié)的原因，銷售量下滑更多是由于買家在目前過熱的市場前持觀望態(tài)度，持幣待購造成的。人們面對當(dāng)前走勢不明的樓市普遍有所保留，置業(yè)者鄭先生在春節(jié)前后逛遍了福田區(qū)的新房，最后還是不敢出手：“找不到一個(gè)價(jià)格稍微可以接受的樓盤，樓盤價(jià)格互相攀高，置業(yè)者買房有些盲目�！�
樓市將在高位平穩(wěn)運(yùn)行
深圳房價(jià)的整體高位運(yùn)行是由2005年7月開始的。之前深圳的房價(jià)一直處于緩慢上漲的狀態(tài)，2005年之后的房價(jià)則增幅明顯。到了2007年，銷售面積則首次出現(xiàn)下滑。
這種銷售情況存在著明顯的矛盾。關(guān)內(nèi)多年來一直以供不應(yīng)求的態(tài)勢作為市場的常態(tài)，關(guān)外住宅更是大量依附于關(guān)內(nèi)人士的投資行為。投資客只看到利好消息，把房子當(dāng)成一種投資品來投資。據(jù)龍崗區(qū)政府機(jī)構(gòu)發(fā)布的《龍崗中心城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工和空置情況表》顯示：2006年龍崗中心城房屋空置面積為91620平方米，占總銷售面積226569平方米的41%，同比增長21.46%。“作為市場理性狀況的一個(gè)顯著指向標(biāo)，41%的空置率無疑已經(jīng)太高了。”置業(yè)國際董事、總經(jīng)理姜樹榮如是說。
除了空置率之外，另外還有兩個(gè)判斷市場狀況的指數(shù)，分別是一套商品房的價(jià)格與一個(gè)家庭年收入之間比值的房價(jià)收入比，與每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間比值的租售比，前者深圳2006年以來一直超過10倍，后者則超過了1：250,都大大超出了國際上定義的安全警戒線。
“現(xiàn)在買房的分自住與投資兩類人，自住的對漸高的房價(jià)會感到恐慌而匆匆出手，而投資的又會由于嘗到甜頭，不肯收手�！毙菑┑禺a(chǎn)品牌總監(jiān)王世泰在分析房價(jià)持續(xù)走高的原因指出。同時(shí)由于深圳土地資源的高度稀缺，有限的土地在反復(fù)轉(zhuǎn)手交易的過程中，推動(dòng)房價(jià)上漲。
樓市理性色彩漸濃
開春樓市“開門不紅”的態(tài)勢，在一定程度上可以勾勒出并影響今年的樓市走勢。展望2007年，深圳樓市“降火”、“調(diào)整”、“執(zhí)行年”、“消化期”都成為城中熱議的關(guān)鍵詞。
卓越集團(tuán)董事長李曉平接受采訪時(shí)表示：“今年2月份市場的反應(yīng)比較冷靜，這說明買賣雙方對政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心和力度是有信心的，用這段時(shí)間來明確房產(chǎn)市場未來的優(yōu)化結(jié)構(gòu)。在2007里，憑借政府的調(diào)控，政策的落實(shí)得力，整個(gè)市場還是會平穩(wěn)增長�！�
無疑今年的樓市是對前兩年高漲不退的一個(gè)消化期，應(yīng)該市道平穩(wěn)，沒有大起大落，通過這一年將市場調(diào)整到更健康更理想的狀態(tài)。
許多人也期待2007年成為“房價(jià)回落年”。有關(guān)人士大膽預(yù)測道：“10年一輪的起伏周期已經(jīng)快到了下降階段，最早在2008年底，或者2009年初，深圳房價(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，到時(shí)房價(jià)自然會回落�！贬槍@種情況，購房自住與作為租賃的長線投資仍有其可行性，而短期投機(jī)則顯得有些不合時(shí)宜。(韓文嘉)
