北京二手房市場交易不活躍,是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的普遍印象。有關(guān)統(tǒng)計表明,目前,北京新房與二手房的交易量之比為2.26:1,而距離北京最近的直轄市天津,這一交易比例也達(dá)到了1.52:1,上海則早在2004年底就已經(jīng)接近了1:1的水平。
以2006年北京二手房7.8萬套的成交規(guī)模估算,成交金額在300億元以上,是西安的20倍左右,但市場活躍程度卻與西安相當(dāng),西安新房與二手房的交易比為2.32:1。
業(yè)內(nèi)專家指出,北京二手房市場起步較晚,自住型購房需求占很大比例,加之高昂的二手房交易成本,因此住房換手率低;此外,北京大量公房上市受阻也降低了北京二手房市場的活躍度。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師指出,上海二手房的交易中以投資為消費目的的數(shù)量占到二手房總成交量的40%,而北京市二手房交易大多以百姓自住的剛性需求為主,因此進(jìn)入二手房市場的房源比較少。另外,上海的交易過戶當(dāng)天便可完成,公房從上市審批到發(fā)證只需一個月左右的時間。北京則需要更長的時間和更復(fù)雜的手續(xù)。此外,北京針對二手房的金融產(chǎn)品不豐富,銀行對二手房的支持力度并不高。
我愛我家副總裁胡景暉也指出,北京二手房的流動性較差,從房屋掛牌到拿到全款,平均需要一個多月時間。而且各項交易稅費在10%以上。流通環(huán)節(jié)的稅收太重也抑制了二手房的交易量。
業(yè)內(nèi)專家分析,由于政策限制,北京大量中央機(jī)關(guān)、軍隊、高校產(chǎn)權(quán)的公房,在上市過程中受到較多障礙,也阻礙了北京二手房交易。根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計,目前北京的存量房達(dá)到360萬套,其中包括市產(chǎn)公房在內(nèi)的所有公房120萬套左右,央產(chǎn)房80萬套,商品房有160萬套,公房在二手房源里占到一半以上的比例。
一位二手房中介的經(jīng)理告訴記者,北京很多央產(chǎn)房都位于城市中心地段,出租回報率一直相當(dāng)可觀,以前一度能達(dá)到8%到12%,現(xiàn)在也穩(wěn)定在5%左右。而且當(dāng)時獲取央產(chǎn)房的價格便宜,物業(yè)、供暖等費用方面又有很大的優(yōu)惠,因此,除非急需資金,多數(shù)房主均不傾向于出售。(林喆)