海外熱錢是如何流入房地產(chǎn)的
據(jù)記者了解,非居民外匯流入,在結(jié)匯后購(gòu)買房產(chǎn)的外籍人士很多,主要是海外華人和在華工作的外籍員工,這些海外華人往往購(gòu)置多套房產(chǎn)。
高清云兩口子都是持有加籍護(hù)照的華人,在摩托羅拉公司工作,從2003年以來(lái),他們?cè)诒本┤f(wàn)柳地區(qū)買了三套高檔房產(chǎn)。在他們看來(lái),國(guó)內(nèi)大城市房子本身的升值每年至少5%,而實(shí)際上這兩年都超過(guò)了10%,保守地估計(jì),人民幣對(duì)美元的年升值幅度能達(dá)到3%;買房后租金年收益大約在3%-5%之間。這樣算下來(lái),年投資回報(bào)率大約在10%以上。
除了不少進(jìn)入內(nèi)陸樓市的海外民間資本外,國(guó)外一些投資機(jī)構(gòu)的動(dòng)作也頗大。
“可以這樣說(shuō),目前北京有一定規(guī);?qū)嵙ι源簏c(diǎn)的房地產(chǎn)公司大都有外資找上門來(lái)商談合作,不過(guò)有些是試探性的,有些是意向性的,實(shí)質(zhì)性的合作不是很多!币晃环康禺a(chǎn)商告訴記者。這位房地產(chǎn)商所在的公司規(guī)模并不是很大,但也有日本的、中國(guó)香港的投資機(jī)構(gòu)找過(guò)他,談了好多次,盡管都是無(wú)果而終。
外資機(jī)構(gòu)投資中國(guó)房地產(chǎn)主要有幾種方式:第一種是直接設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。比如,新加坡某企業(yè)2005年上半年在北京的投資就達(dá)到78億元人民幣,在華投資總額已超過(guò)200億元人民幣;第二種是收購(gòu)境內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股份,如某外資集團(tuán)入股北京某房地產(chǎn)企業(yè);第三種是直接收購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè),通過(guò)長(zhǎng)期持有或出售獲取利潤(rùn)。其投資目標(biāo)往往選擇收益穩(wěn)定、租金回報(bào)高的物業(yè),以此抵押在海外借款。然后,將這些物業(yè)打包,通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金等形式尋求在海外上市,資金回籠后再做下一單交易。
據(jù)一位資深地產(chǎn)評(píng)估師的不完全統(tǒng)計(jì),近一年來(lái),僅北京一地,海外資本投資了近20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米,投資總額近30億元人民幣。而商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示,2005年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與外資的合作項(xiàng)目2119項(xiàng),合同利用外資金額達(dá)194億美元,實(shí)際利用外資金額54.18億美元。
“這些投資機(jī)構(gòu)之所以能夠在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大手筆投資,主要是利用了中國(guó)外匯管理政策模糊、資本項(xiàng)目下的外匯管理與貿(mào)易項(xiàng)下的外匯管理界定不清之便利!蹦硺I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō),由于海外資本投資的目標(biāo)大多是國(guó)內(nèi)各大城市的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目,因此可以說(shuō),是外資或明或暗地進(jìn)入,部分地拉升了中國(guó)房地產(chǎn)的平均價(jià)格。
不過(guò),這位人士也表示,在房地產(chǎn)市場(chǎng),由于短期資本或長(zhǎng)期資本有時(shí)很難界定,有些投機(jī)資本也可能轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期投資,而有些長(zhǎng)線投資也可能因?yàn)槠渌蚨杆偬赚F(xiàn)。這就增加了不確定性。
熱錢流入房地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)哪些危害
在目前國(guó)際流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題比較嚴(yán)重的背景下,熱錢到處尋找投資機(jī)會(huì),中國(guó)免不了成為這些資金的目標(biāo)。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為,全球過(guò)剩流動(dòng)性的輸入,使得我國(guó)的資本賬戶順差增長(zhǎng),F(xiàn)在外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)較快,特別是今年一季度再創(chuàng)新高,更增加了人們對(duì)熱錢流入的擔(dān)憂。
顯然,外資拉動(dòng)高端房?jī)r(jià),會(huì)導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)上漲,普通百姓購(gòu)房需求必受其害。而外資大舉進(jìn)入中國(guó),緣于對(duì)人民幣升值的預(yù)期。一旦認(rèn)為升值已經(jīng)見(jiàn)頂,他們就會(huì)集體撤離,那時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨艱難調(diào)整。因?yàn)橐坏┩赓Y熱錢撤離,在一定程度上會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)造成相當(dāng)大的打擊,如果房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快過(guò)猛下降,將會(huì)涉及到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
首先是銀行受不了。據(jù)中國(guó)國(guó)際金融有限公司資料,大約60%的房地產(chǎn)投資來(lái)源于銀行貸款,再加上個(gè)人房貸的2萬(wàn)億元左右,如果房?jī)r(jià)真的大落,好資產(chǎn)就變成了呆壞賬。本來(lái)就很脆弱的中國(guó)金融業(yè)能否承受?其次,是農(nóng)民工受不了。不可否認(rèn)的是,進(jìn)城的農(nóng)民工一半以上都在從事建筑業(yè)以及與建筑業(yè)有關(guān)的行業(yè),如果房?jī)r(jià)大落,帶來(lái)的必然是房地產(chǎn)業(yè)的萎縮,這樣,很多農(nóng)民工就會(huì)失業(yè),農(nóng)民的增收問(wèn)題難以解決。再次,城市居民也會(huì)受不了。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所李實(shí)教授的研究,城市居民凈房產(chǎn)幾乎占居民總財(cái)產(chǎn)凈值的64%,房?jī)r(jià)大落就意味著居民財(cái)產(chǎn)的縮水和貶值,進(jìn)而會(huì)影響到居民的消費(fèi)支出心理,國(guó)內(nèi)需求也會(huì)隨之大落。
熱錢不足以引發(fā)房地產(chǎn)再發(fā)高溫
但對(duì)熱錢的效應(yīng)和影響力也沒(méi)必要過(guò)度夸大。對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)的問(wèn)題,去年已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策加以治理,外匯部門高度重視和密切關(guān)注短期資金通過(guò)貿(mào)易、個(gè)人外匯和投資等渠道流動(dòng)的狀況,深入研究改進(jìn)外匯管理,強(qiáng)化對(duì)跨境資本尤其是短期資本流動(dòng)的監(jiān)控和管理,不僅熱錢活動(dòng)空間很小,而且已經(jīng)部分撤出。
“目前這方面雖是有一定量的異常,但是不會(huì)有很大的規(guī)模。因?yàn)樵跉v次檢查中并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)大的案件。”國(guó)家外匯管理局的一位高層人士不久前曾這樣表示。這位官員認(rèn)為,從情理上講,如果沒(méi)有真實(shí)的貿(mào)易和投資背景,又在國(guó)內(nèi)人民幣的外匯衍生產(chǎn)品和對(duì)沖工具缺乏的情況下,大量建立人民幣敞口投資會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn),諸如政策和制度風(fēng)險(xiǎn)等,因此雖然會(huì)有錢來(lái)賭但不會(huì)豪賭。而且真的是要豪賭的話,也不會(huì)來(lái)中國(guó),可以利用周邊市場(chǎng),因?yàn)橹袊?guó)的市場(chǎng)不是很開放,會(huì)在開放的新加坡、韓國(guó)等市場(chǎng)上進(jìn)行操作。
“我們沒(méi)有很好的證據(jù)可以證明樓市高燒和熱錢有直接而明確的聯(lián)系!敝袊(guó)人民銀行金融研究所做博士后的梁猛說(shuō)。他認(rèn)為,熱錢進(jìn)來(lái)的目的除了賭人民幣升值以外也會(huì)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是熱錢的規(guī)模,特別是進(jìn)入樓市和股市的規(guī)模并不確定。而且按照我們的觀點(diǎn)它的規(guī)模相對(duì)于國(guó)內(nèi)資金來(lái)說(shuō),目前還是比較有限的,而且樓市是拉高或拉低不會(huì)由熱錢來(lái)決定。(朱嘯波)