繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，新增限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開始向外資收緊。新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵(lì)進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　其實(shí)，為積極促進(jìn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在2002年和2004年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，都鼓勵(lì)外資對(duì)國內(nèi)普通住宅的開發(fā)建設(shè)。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營上。

　　在普通住宅的開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長包宗華對(duì)本報(bào)記者表示：“目前，國內(nèi)資金明顯流動(dòng)性過剩，開發(fā)建設(shè)普通住宅的國內(nèi)資金已足夠充裕。”

　　2006年7月，六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國內(nèi)投資。同時(shí)規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年，才可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。

　　然而，這一“限外令”并沒有有效堵住境外熱錢的涌入，很多外資購房人把眼光轉(zhuǎn)向了二手房市場。統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格前三季度上漲6.6%。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向本報(bào)記者分析，在歐美等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場上，二手房是真正的主導(dǎo)者，二手房交易量占這些國家整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80%左右，而中國這個(gè)比例還不到40%。

　　李文杰表示，國外的投資基金看準(zhǔn)中國地產(chǎn)市場以后也一定是二手房交易占主導(dǎo)的市場，于是正紛紛進(jìn)入中國房地產(chǎn)二級(jí)市場。

　　據(jù)他分析，目前在房地產(chǎn)二級(jí)市場，估計(jì)有一半房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司含有外資成分；在高端置業(yè)顧問領(lǐng)域，外資成分企業(yè)居多，而在房地產(chǎn)的三級(jí)市場則是國內(nèi)企業(yè)居多。

　　李文杰認(rèn)為，新的“限外令”，在擔(dān)心防止外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域方面，是有合理性的，目前全國上下從去年開始都在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。但目前房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的混亂是政府監(jiān)管力度的問題。中介行業(yè)實(shí)際起著提高流通、降低成本的作用，目前房地產(chǎn)中介的趨勢(shì)是海外融資加快，而限制外資，將降低中介行業(yè)的競爭。

　　對(duì)于限制外資進(jìn)入二級(jí)市場的政策影響，包宗華覺得其未來效果還不好預(yù)測。前年韓國也面臨著高房價(jià)問題，隨后韓國出臺(tái)二手房轉(zhuǎn)讓征收30%高稅以限制二級(jí)市場，該政策既遏制了房價(jià)，但也帶來了二級(jí)市場的蕭條。(孫榮飛)