今年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》，對業(yè)主的權利義務、業(yè)主大會的設立、業(yè)主共同表決的事項及表決規(guī)則等作出了法律規(guī)定，國務院《物業(yè)管理條例》也進行了相應修改。昨天，上海市房屋土地資源管理局公布有關規(guī)定，對涉及物業(yè)管理的一些具體問題作出解釋。

　　業(yè)主投票：一證一票

　　《物權法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會表決采取“專有部分面積”+“業(yè)主人數(shù)”的雙重計算規(guī)則，選舉業(yè)主委員會、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；維修資金使用等重大事項，則應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　那么，如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”？上海房地資源局印發(fā)的《關于貫徹實施〈中華人民共和國物權法〉 做好本市物業(yè)管理有關工作若干意見的通知》對此進行了細化規(guī)定：計票主要依據(jù)為產證。

　　———業(yè)主“專有部分的面積” 按所持房地產權證記載或者房屋銷(預)售合同確定的建筑面積計算，不包括停車位建筑面積。建設單位作為業(yè)主，其“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車庫、配電房、垃圾房以及不能單獨辦理產證的其他物業(yè)的建筑面積�！敖ㄖ�物總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。

　　———“業(yè)主人數(shù)”按房地產權證數(shù)確定，一個產權證計為一個業(yè)主人數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷(預)售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。

　　根據(jù)新的投票規(guī)則，開發(fā)商如果只辦理了一張“大產證”，業(yè)主人數(shù)也只能算“一人”，而一個業(yè)主如果在小區(qū)擁有多套房產并且分別辦理了產證，則可根據(jù)產證數(shù)計為“多人”。

　　費用分攤：先從“約定”

　　《物權法》對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配采取約定優(yōu)先原則，第八十條寫道，“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”

　　對此，上海分別就業(yè)主大會成立前和業(yè)主大會成立后如何約定進行了規(guī)范。

　　———業(yè)主大會成立前，建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養(yǎng)護費用分攤或者利用物業(yè)共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定執(zhí)行，即主要按照房屋建筑面積比例計算。

　　———業(yè)主大會成立后，則可以通過管理規(guī)約等方式對建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養(yǎng)護費用分攤或者利用物業(yè)共有部分所獲收益分配進行約定。沒有約定或者約定不明的，按照房屋建筑面積比例計算。

　　業(yè)主公約：也要“變臉”

　　根據(jù)《物權法》的規(guī)定，業(yè)主自我管理的合約名稱發(fā)生了變化，修改的《物業(yè)管理條例》也相應將“業(yè)主公約”更名為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”更名為“臨時管理規(guī)約”。同時，由于投票規(guī)則、計票方式等的變化，原業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的部分內容也出現(xiàn)與上位法不一致的情況。

　　因此，昨天公布的《通知》規(guī)定，《物權法》施行前制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時公約》，部分條款與《物權法》相關規(guī)定相抵觸的，應在2007年10月1日之后，按照《物權法》的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)委會應當對原《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》進行修訂，并在下一次業(yè)主大會會議召開時，提交業(yè)主大會表決。(記者 張奕)