中新網(wǎng)12月20日電 據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站消息，中國人民銀行副行長劉士余近日在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議上強(qiáng)調(diào)，要高度重視房地產(chǎn)市場風(fēng)險的國際教訓(xùn)。

　　劉士余說，國際上很多國家和地區(qū)都經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場的周期性劇烈波動，甚至房地產(chǎn)泡沫的破裂。特別是近幾年，多數(shù)發(fā)達(dá)國家和一些發(fā)展中國家，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升后，已明顯進(jìn)入下行階段，有的正在尋找“軟著陸”措施。我們對此應(yīng)予以密切關(guān)注。大家對日本上世紀(jì)90年代發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)、香港在亞洲金融危機(jī)后發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)、美國今年發(fā)生的次貸危機(jī)均比較了解，對這些危機(jī)事件乃至國際房地產(chǎn)市場發(fā)展中的典型危機(jī)或問題進(jìn)行深層次、多角度分析，可以總結(jié)出一些具有警示價值的觀點。

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)往往是一國(或地區(qū))經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力或支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，涉及到50多個行業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)的增長密切相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)處于周期的上行階段時，房地產(chǎn)業(yè)也會出現(xiàn)持續(xù)的增長，但是，在經(jīng)濟(jì)處于周期的下行階段時，房地產(chǎn)業(yè)的投資與消費會出現(xiàn)相對較大幅度的回落。如果房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，一旦泡沫在國際或國內(nèi)某種經(jīng)濟(jì)或政治因素作用下破裂，房地產(chǎn)價格的下降在時間上或領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)增長的回落，在速度上會比整體經(jīng)濟(jì)下降得更快，對消費者信心的打擊和對經(jīng)濟(jì)增長的沖擊也高于其它行業(yè)。

　　第二，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)。沒有金融的支持，也就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也決定了金融業(yè)的冷暖安危。如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過度發(fā)放個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定乃至政治穩(wěn)定。

　　第三，住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問題，又是政府所追求的公共目標(biāo)。在這方面，政府采取一些保障措施，是非常必要的，銀行等金融機(jī)構(gòu)，也應(yīng)履行一定的社會責(zé)任，在解決低收入家庭住房方面發(fā)揮積極的作用。但是，如果把“有房住”片面地理解為“有房產(chǎn)”，默許或鼓勵銀行對低收入家庭提供大量貸款購置房產(chǎn)，就會引發(fā)新的風(fēng)險。美國次貸危機(jī)發(fā)生前，多數(shù)貸款買房的低收入借款人過于樂觀地高估了收入前景，超越自身能力大量借貸，購買了實際上無力承擔(dān)的房產(chǎn)。但是市場是多變的，經(jīng)濟(jì)周期的走勢并未按照購房人的意愿發(fā)展，當(dāng)個人收入下降，或者經(jīng)濟(jì)運行進(jìn)入加息階段時，還貸負(fù)擔(dān)就變得越來越重，潛在的風(fēng)險演變成了現(xiàn)實的危機(jī)。

　　第四，按揭貸款證券化以及信用衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新在分散住房按揭貸款風(fēng)險方面發(fā)揮了積極的作用，使更多的金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)投資者參與了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，有利于分散集中于銀行體系的信用風(fēng)險。但是，如果商業(yè)銀行、投資銀行、機(jī)構(gòu)投資者、會計審計機(jī)構(gòu)和評級機(jī)構(gòu)缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會掩蓋或低估房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，使風(fēng)險更具有隱蔽性。美國次貸危機(jī)中，正是由于上述各市場參與者低估了以次貸為基礎(chǔ)的證券化產(chǎn)品或信用衍生產(chǎn)品的風(fēng)險，才加劇了次貸風(fēng)險的隱蔽性、突發(fā)性、擴(kuò)散性。

　　第五，為了充分發(fā)揮金融市場對資源配置的基礎(chǔ)性功能，給金融創(chuàng)新提供寬松的環(huán)境，改善或放松金融管制是必要的。但是，政府必須把握市場運行的規(guī)律性，如果缺乏對市場運行的監(jiān)測和早期預(yù)警，缺乏必要的具有前瞻性的風(fēng)險指引和勸告，不能對市場各類參與者進(jìn)行及時的風(fēng)險提示，就會失去對危機(jī)的防范。第六，在國際經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展進(jìn)程中，對外開放、利用外資，是發(fā)展中國家實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然選擇。但是，隨著國際流動性過剩資本跨境流動規(guī)模的增大，境外資本對本國資產(chǎn)市場的影響越來越大，尤其是那些經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，本幣處于升值階段的國家和地區(qū)，更是短期國際游資在資本市場、房地產(chǎn)市場套利的主要對象。