沒(méi)想到越接近“揭盅”的時(shí)刻，事情會(huì)越混亂。

　　當(dāng)廣州推出的全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣申請(qǐng)進(jìn)行得如火如荼之際，“比限價(jià)房更便宜的房子”卻成了當(dāng)?shù)啬承┬聵潜P(pán)突然流行起來(lái)的廣告語(yǔ)。

　　出生于調(diào)控非常時(shí)期的限價(jià)房，繼續(xù)遇到意料之中的尷尬。

　　混戰(zhàn)

　　1月下旬，離保利地產(chǎn)(600048.SH)在廣州西郊金沙洲板塊開(kāi)發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤(pán)幾乎同時(shí)開(kāi)售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。而眾所周知，保利西子灣最高限價(jià)是每平方米6500元。

　　“攪局者”時(shí)代地產(chǎn)的廣州副總經(jīng)理李丁表示，“時(shí)代-糖果”實(shí)際開(kāi)盤(pán)單價(jià)定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價(jià)房抵近千元。無(wú)獨(dú)有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展(0754.HK)一個(gè)新樓盤(pán)也開(kāi)出了每平方米5400元的起始售價(jià)。

　　“毫無(wú)疑問(wèn)，最近金沙洲所有在售樓盤(pán)都在圍繞著限價(jià)房項(xiàng)目做文章，除了戶籍限制外，想買限價(jià)房的人跟買我們房子的人，看不出明顯差別�！币患彝瑯釉诮鹕持拮鲰�(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商銷售經(jīng)理向記者表示。

　　他認(rèn)為這種局面幾乎不可避免，因?yàn)殡m然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的目標(biāo)客戶大體相同。

　　李丁也承認(rèn)，他們的新盤(pán)在戶型結(jié)構(gòu)以至產(chǎn)品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價(jià)房客戶很自然就成為他們極力爭(zhēng)取的對(duì)象。

　　面對(duì)突然殺出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，保利西子灣銷售負(fù)責(zé)人一再表示，限價(jià)房利潤(rùn)率非常低，不會(huì)再有優(yōu)惠空間。“購(gòu)房者只要能成功選購(gòu)，已算大賺一筆�！彼麖�(qiáng)調(diào)。

　　尷尬

　　保利西子灣面臨的進(jìn)退兩難境地，恰好折射出限價(jià)房項(xiàng)目的尷尬。早在土地公開(kāi)拍賣時(shí)，政府已確定了限價(jià)房項(xiàng)目的利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前買地時(shí)樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限價(jià)算，實(shí)際利潤(rùn)率約在15%左右。

　　反觀狙擊保利西子灣的“時(shí)代-糖果”地塊，實(shí)際位于金沙洲南海市里水鎮(zhèn)一側(cè)，去年初開(kāi)發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價(jià)購(gòu)入，相對(duì)而言，其回旋余地就大得多。

　　在限價(jià)房項(xiàng)目更為集中的廣州東郊科學(xué)城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬(wàn)科(00002.SZ)拿下其中一處限價(jià)房地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2635元，售價(jià)限制在6000元，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科方面就表示，項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)率已在20%以下。萬(wàn)科項(xiàng)目還沒(méi)上市，與其遙遙相望的碧桂園(2007.HK)增城鳳凰城新一期住宅單位開(kāi)出了每平方米4400元的售價(jià)。碧桂園向來(lái)以低成本拿地著稱，遠(yuǎn)離廣州市中心的鳳凰城據(jù)說(shuō)地價(jià)也相當(dāng)?shù)土�，有開(kāi)發(fā)商羨慕“他們是進(jìn)可攻退可守”。

　　廣州現(xiàn)有的限價(jià)房項(xiàng)目大多位于城市邊緣地區(qū)，直接面對(duì)鄰近縣市低地價(jià)樓盤(pán)的沖擊，而自身地價(jià)不菲的“先天不足”，又讓它們苦無(wú)還手之力。“反正我們已成為別人的靶子了�！币晃幌迌r(jià)房開(kāi)發(fā)商感嘆說(shuō)。

　　廣州國(guó)土房管局官員向記者表示，目前來(lái)看，限價(jià)房會(huì)讓有關(guān)開(kāi)發(fā)商利益受一些影響，但至少起到了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。

　　迷惘

　　一些開(kāi)發(fā)商并不同意限價(jià)房已拉低廣州樓價(jià)的官方說(shuō)法。據(jù)時(shí)代地產(chǎn)一位高層透露，去年12月他們的內(nèi)部會(huì)議上給“時(shí)代-糖果”敲定的售價(jià)，要稍高于保利西子灣，低價(jià)開(kāi)盤(pán)，更多是一種針對(duì)限價(jià)房的競(jìng)爭(zhēng)性銷售策略而已。一旦保利西子灣申請(qǐng)結(jié)束正式開(kāi)售，前者伺機(jī)加價(jià)的可能性非常大。

　　對(duì)限價(jià)房的實(shí)際功能，曾參與廣州有關(guān)政策設(shè)計(jì)的代理行合富輝煌(0733 .HK)首席分析師黎文江也有所保留。他認(rèn)為，限價(jià)房會(huì)讓項(xiàng)目附近區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)更激烈，對(duì)樓價(jià)走勢(shì)有一定影響，但對(duì)市中心片區(qū)卻不見(jiàn)得有明顯效果，而且供應(yīng)量太少，對(duì)首次置業(yè)者的剛性需求來(lái)說(shuō)，無(wú)異于杯水車薪。

　　“限價(jià)房就像一個(gè)調(diào)節(jié)器，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快時(shí)，政府應(yīng)增加其供應(yīng)規(guī)模，若樓市平穩(wěn)運(yùn)行，房?jī)r(jià)水平與居民收入基本相適應(yīng)，政府應(yīng)減少供應(yīng)規(guī)模。”他說(shuō)，“但問(wèn)題在于，如何確定不同時(shí)段限價(jià)房供應(yīng)的合理規(guī)模？”

　　一直作為內(nèi)地學(xué)習(xí)對(duì)象的中國(guó)香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社會(huì)信用體系基礎(chǔ)上，居民實(shí)際收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)。正因如此，他們的保障性住房供應(yīng)才在疏導(dǎo)剛性需求的同時(shí)，不至于對(duì)商品房市場(chǎng)造成直接沖擊，又足以保證中低收入家庭“居者有其屋”。

　　DTZ戴德梁行研究總監(jiān)黎慶文預(yù)計(jì)，今年廣州將推出9個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，單位總套數(shù)約占廣州同期中檔住宅樓盤(pán)供應(yīng)量的10%，由于限價(jià)房設(shè)計(jì)上針對(duì)中檔樓盤(pán)消費(fèi)階層，將令此類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。

　　多年研究政府公共政策的中山大學(xué)教授朱亞鵬回憶說(shuō)，1998年以前，廣州市政府也曾利用經(jīng)濟(jì)適用房作為樓市供應(yīng)調(diào)節(jié)工具，但因?yàn)閾?dān)心“干擾市場(chǎng)運(yùn)作”，1998年以后即不再修建經(jīng)濟(jì)適用房。

　　“房?jī)r(jià)下跌，土地出讓金跟著降低，這將直接減少地方政府‘第二財(cái)政’收入，這些根本矛盾沒(méi)解決，如何能保證政府對(duì)限價(jià)房供應(yīng)量的判斷科學(xué)有效？限價(jià)房最終會(huì)不會(huì)變味？”他質(zhì)疑道。(龍飛)