知道現在廣州商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的地王都在哪兒嗎？昨日，經廣州市人民政府批準，廣州市國土房管局公布了最新的廣州市基準地價以及住宅用地有償使用費，10月1日起執(zhí)行。

　　這次國有土地使用權基準地價的基準日為2007年1月1日，與兩年前公布的基準日為2004年12月31日的基準地價相比，住宅用地基準地價漲幅最大、最快，漲幅達到36.33%，年均漲價16.76%。同時，商業(yè)用地的地王基準地價為北京路文明路路口臨街首層商鋪，其樓面地價約為20215元/平方米；住宅用地的地王基準地價為二沙島西北地塊，樓面地價為4382元/平方米；工業(yè)用地的地王基準地價為二沙島南部廣州大橋下方地塊，地面地價1662元/平方米。

　　除了土地交易和了解房地產價值之外，市民與基準地價關系密切，接受贈與房產等房地產交易中要補交的“地價”依據就是基準地價。市民可上廣州市國土房管局網站(www.laho.gov.cn)具體查詢。

　　蘿崗花都番禺南沙提升較多

　　基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域，在正常土地市場條件下，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，評估確定的某一基準日法定最高使用年期的土地使用權區(qū)域平均市場價格，是指土地在正常市場條件、“五通一平”的土地開發(fā)程度和合理容積率下的熟地價格，包含土地取得費(征地或拆遷的費用及相關稅費)、土地開發(fā)費用和土地有償使用費；根據有關規(guī)定和規(guī)程，借鑒數字高程模型，結合城市發(fā)展規(guī)劃、基礎設施建設、房地產市場狀況，依法、科學制定。

　　此次公布的基準地價實際反映的是廣州市2005年、2006年兩年期間的土地市場價格的變化水平，涵蓋了廣州市越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)(含廣州經濟技術開發(fā)區(qū))、南沙區(qū)(含南沙經濟技術開發(fā)區(qū))、番禺區(qū)和花都區(qū)。中心城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地平均價格分別為5840元/平方米、1227元/平方米和676元/平方米，比2004年的5244元/平方米、900元/平方米和508元/平方米分別增長了11.37%、36.33%和33.07%，年平均增長率分別為5.53%、16.76%和15.36%。綜合(辦公)類用地基準地價為住宅基準地價的120%。越秀、荔灣等中心城區(qū)憑借區(qū)位優(yōu)勢和完善的配套設施，地價水平相對較高，而城市外圍新開發(fā)的區(qū)域地價水平相對較低，體現了土地價值級差規(guī)律。

　　對于此次基準地價的上漲，市國土房管局認為，這是土地價值的客觀反映，與同期房價、GDP和固定資產投資額的增長水平相協調，與我市城市地位和經濟發(fā)展水平相一致。而升值主要是城市基礎設施完善推動的，尤其是外圍區(qū)域土地價值的提高值得關注，如蘿崗、花都、番禺和南沙區(qū)，地價水平不如中心城區(qū)高，但是近兩年來城市基礎設施不斷完善、軌道交通向外延伸發(fā)展，讓這些區(qū)域的地價水平有了較快的增長。

　　對于基準日為2007年1月1日會否過時，市國土房管局認為，這一基準日的基準地價，客觀反映了土地市場價格的理性變化。

　　北京路商鋪地價升值近一成

　　基準地價土地用途劃分為商業(yè)、綜合(辦公)、住宅、工業(yè)等四類，其中，商業(yè)為首層樓面地價，住宅和綜合(辦公)為樓面地價，工業(yè)為地面地價。此次土地估價人員通過外業(yè)調查、資料收集、內業(yè)評估、系統(tǒng)開發(fā)、征求意見、專家論證和公開聽證等程序，綜合分析廣州市城市發(fā)展規(guī)劃、基礎設施建設情況和房地產市場狀況，調整更新原有監(jiān)測點的價格，生成網格點基準地價(將地塊分成大約2500平方米一個的小網格)。

　　除了網格點基準地價之外，商業(yè)地塊還要加上路線價加價，由于土地升值，此次路線價加價也提高了不少(共有443個路段片區(qū)要加價)，比如，文明路到中山四路的北京路路邊15米進深內的路線價加價為71067元/平方米，而此前為65075元/平方米，升值9%。市估價所有關負責人表示，在實際操作中路線價加價不會全部加上，而是要實地查勘，看商鋪地塊所占的沿街15米進深內的地塊多不多，再乘以系數，“一般而言，加上18%的路線價加價”。

　　從而，商業(yè)地塊網格點基準地價雖然解放路和中山五路交界處最高，達到7474元/平方米的樓面地價，但加上18%的路線價加價后，北京路文明路路口最貴，7423元/平方米的網格點基準地價加上71067元/平方米路線價加價的18%之后，達到20215元/平方米。對此，市估價所有關人士強調，這只是臨街首層商鋪的地價，“非加價進深內的以及非首層的商鋪用地地價都會立即衰減不少”。

　　同時，北京路一帶的商業(yè)地塊網格點基準地價也從此前的6500元/平方米左右升到多數位于6500元/平方米以上，多達四個網格點基準地價超7000元/平方米，升值近一成。

　　二沙島沙面島住宅地價最高

　　除了網格點基準地價和商業(yè)路線價加價之外，此次還公布了土地級別范圍和價格，方便市民掌握更大區(qū)域地價，并方便地在網格點基準地價圖上尋找地價。

　　其中，商業(yè)用地分為十級，解放北路-府前路-越華路-倉邊路-大塘街-文明路-大南路-起義路-惠福東路-解放中路級別價最高，為19505元/平方米樓面地價；住宅分為八級，二沙島和沙面島最貴，4342元/平方米樓面地價；工業(yè)分為七級，人民南路-人民中路-人民北路-環(huán)市西路-環(huán)市中路-麓湖路-恒福路-太和崗路-先烈中路-先烈東路-水蔭路-水蔭四橫路-廣州大道北-禺東西路-廣深鐵路-華景西路-華南快速干線-珠江(含海心沙、二沙島)最貴，1323元/平方米。

　　市國土房管局表示，基準地價每一至兩年全面修訂一次，與廣大市民關系密切，市民在房地產交易或贈與時都要根據基準地價補交“地價”，一方面,市民可以通過查詢基準地價，了解某區(qū)域的地價水平；另一方面，市民在房地產交易或贈與時，往往需要向政府補交土地使用權出讓金(通俗說法為“地價”)，而出讓金計收的依據就是基準地價。同時，基準地價適用于土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價入股等宗地價格評估，其中土地使用權拍賣、招標、掛牌的出讓價格，按拍賣、招標、掛牌的實際成交價定價。(李婧)