●首次明確“改善型住房”概念

　　●超兩年二手房轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅

　　●要求地方出臺(tái)“進(jìn)一步”措施

　　●優(yōu)惠政策促開(kāi)發(fā)商參建廉租房

　　在擴(kuò)大內(nèi)需的要求推動(dòng)下，政府再出措施挽救樓市，但救助效果尚待觀察。

　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議昨日傳出信息，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　同時(shí)，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　明確“改善型住房”

　　此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，距離中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”僅一周；距離 10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作，提出要降低住房交易稅費(fèi)支持居民購(gòu)房剛滿兩月。

　　在這過(guò)去的61天中，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅趨緩，環(huán)比繼續(xù)下跌；房地產(chǎn)投資同比增幅雖依然超過(guò)20%，但增幅已經(jīng)逐月下降；全國(guó)商品房空置面積在11月底已升至1.36億平方米。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，如果政府不出臺(tái)政策提振住房消費(fèi)，在年底大量商品房竣工的情況下，全國(guó)商品房的空置面積可能達(dá)到1.5億平方米。

　　而海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗更是對(duì)記者表示，因?yàn)榍皟赡觊_(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)了大量的土地，據(jù)此推算，即便是明年企業(yè)不買(mǎi)地的情況下，明年也會(huì)增加24億平方米的商品房，這本身就需要好幾年來(lái)消化。

　　10月份，財(cái)政部等部委已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)稅費(fèi)減免政策，促進(jìn)居民購(gòu)房。但此后在改善型住房的界定問(wèn)題上相關(guān)部委態(tài)度出現(xiàn)分歧，各商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則也不盡統(tǒng)一，市場(chǎng)觀望氣氛更為濃厚�！　　瓣P(guān)于改善型住房的定義爭(zhēng)論兩個(gè)月了，各部門(mén)的意見(jiàn)需要統(tǒng)一起來(lái)。”聶梅生說(shuō)。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策，可謂對(duì)“改善型住房”定義的進(jìn)一步廓清。

　　雖然松綁二套房貸，但依然留有尾巴。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)記者表示，放松的前提是要低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，這說(shuō)明政府對(duì)改善型需求是支持的，這種需求本身也具有合理性，但對(duì)于投資性需求政府依然保有警惕性。

　　“放開(kāi)改善型需求，不一定會(huì)有投資需求上來(lái)。當(dāng)前一是房?jī)r(jià)仍然較高，二是經(jīng)濟(jì)全局處于調(diào)整期，投資要考慮風(fēng)險(xiǎn)�！币�伯成說(shuō)。

　　同時(shí)，在二手房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題上，此次依然保留了兩年的期限限制，并未完全放開(kāi)。而且就政策力度上來(lái)講，此前一些地方政府已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行超過(guò)兩年就免征營(yíng)業(yè)稅的政策。

　　此外，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的政策還有執(zhí)行期限，即在此后的一年之內(nèi)才可享受。“一年之后可能又出現(xiàn)通脹了，政策也會(huì)隨之變化�！甭櫭飞�說(shuō)。

　　但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上述政策依然很受歡迎。昨日下午，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議信息傳出沒(méi)多久，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客中稱：“雖然政策的出臺(tái)可以明顯看出決策層對(duì)投機(jī)、炒房行為的擔(dān)憂，但市場(chǎng)當(dāng)然會(huì)歡迎任何有利于市場(chǎng)發(fā)展的政策�！彼�相信政策會(huì)產(chǎn)生積極作用，讓一部分剛性需求和改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)。

　　地方政策或加碼

　　此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

　　聶梅生認(rèn)為，在“低于當(dāng)?shù)氐钠骄�水平”、“普通住房的�?biāo)準(zhǔn)”這些概念上，地方政府將擁有更大的話語(yǔ)權(quán)。對(duì)于普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，不少地方已經(jīng)相比之前放寬很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了�！�

　　昨日出臺(tái)的若干政策并未包括此前已經(jīng)有所討論的“購(gòu)房退個(gè)稅”內(nèi)容，但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員日前表示，就網(wǎng)上熱議的購(gòu)房抵稅等話題和建議，“只要是有利于市場(chǎng)的，我們都可以考慮�！蹦壳埃�已有重慶等城市在嘗試推行購(gòu)房抵稅政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也正對(duì)上海1998年實(shí)施購(gòu)房退稅政策的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析探討。

　　尹伯成則對(duì)此認(rèn)為，如果推出購(gòu)房退稅政策，將后患無(wú)窮�！俺捶康囊�真正入市了，因?yàn)橥硕愓�策�?duì)高收入群體更有利；房?jī)r(jià)將再次被推高，住房問(wèn)題上貧富差距也更加拉大�！�

　　吸引開(kāi)發(fā)商參建廉租房

　　昨日出臺(tái)的政策，將加大保障性住房建設(shè)力度作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要一條。會(huì)議要求，爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

　　加大保障力度，意味著對(duì)資金的需求將更為龐大。會(huì)議要求，中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

　　在中央此前部署的第四季度1000億元追加投資計(jì)劃中，100億元將用于加快建設(shè)保障性安居工程。而截至今年前三季度，各地廉租房建設(shè)投入資金180億元，中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金為68億元。

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委昨日消息，上述100億元資金已經(jīng)在近日下達(dá)，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。

　　同時(shí)，中央政府也放開(kāi)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與廉租房建設(shè)的限制。央行和銀監(jiān)會(huì)在昨日正式公布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，在符合若干規(guī)定的前提下，從事廉租住房建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以獲得優(yōu)惠貸款，優(yōu)惠是指貸款利率按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。

　　尹伯成對(duì)本報(bào)記者表示，加強(qiáng)保障型住房建設(shè)可以吸引開(kāi)發(fā)商參與，適當(dāng)?shù)亟o予開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，比如在3%到5%之間，只是不允許出現(xiàn)暴利。

　　但出于對(duì)成本因素的擔(dān)憂，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)參建廉租房仍有疑慮。盧鏗昨日對(duì)本報(bào)記者表示，在商品房和廉租房?jī)煞N住房結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該更專心于商品房，而政府要多利用財(cái)政政策來(lái)解決廉租房問(wèn)題。

　　“開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)廉租房時(shí)的各種不確定成本很難評(píng)估，比如在4萬(wàn)億投資下去之后，建材價(jià)格可能就會(huì)上漲。即便是企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中控制成本，建好后的房子價(jià)格也可能超過(guò)低收入群體的購(gòu)買(mǎi)能力，這就會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)�！北R鏗稱。(劉展超)