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房市難“有求必應(yīng)” 房價(jià)癥結(jié)不在暴利在供求?

2007年01月25日 11:00

     專家指出,假如房產(chǎn)市場有求必應(yīng),房價(jià)怎會漲上去? 中新社發(fā) 馮磊 攝


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  中國房價(jià)一路走高,原因縱有千條萬條,而最根本的,一定是房屋供給不足。假如房產(chǎn)市場有求必應(yīng),房價(jià)怎會漲上去?

  近來輿論差不多一邊倒地口誅筆伐,指責(zé)房產(chǎn)商哄抬房價(jià)。于是,要求公布開發(fā)成本、反對暴利的呼聲不絕于耳。消費(fèi)者希望房價(jià)回落自不必說。但要指出的是,這種指望公布成本打壓房價(jià)的想法,是隔山打牛,開錯(cuò)了藥方。

  本人與房地產(chǎn)商絕無瓜葛。所以這么看,是因?yàn)榘凑战?jīng)濟(jì)學(xué)理論,價(jià)格并不完全取決于成本。

  研讀經(jīng)濟(jì)學(xué)數(shù)十年,沒見哪家經(jīng)濟(jì)學(xué)講,低成本商品只能賣低價(jià)。日常生活里,低成本高售價(jià)的例子多的是。我曾參觀一家成衣廠,原來一件襯衣不過百元,后與港商合資,打上“金利來”商標(biāo),價(jià)格陡漲至500多元。是成本增了5倍嗎?非也!拔母铩睍r(shí)期的郵票,當(dāng)年8分錢一張,今天賣一百元,成本未變,價(jià)格卻漲了千多倍。

  當(dāng)然,按成本加成定價(jià)是有的,不過得有個(gè)前提,那就是商品短缺,供不應(yīng)求。經(jīng)濟(jì)學(xué)說,市價(jià)要由供求雙方定。但若從賣方看,定價(jià)必會考慮成本,蝕本的事沒人肯做。問題是,廠商按成本加成定價(jià),若消費(fèi)者不買,價(jià)格也就形同虛設(shè)。反過來,假若商品奇缺,求之者若鶩,廠商也絕不會拘于成本,有錢不賺,天下沒有這樣蠢的商家。

  我推測,要求公布開發(fā)商成本的用意,無非是說當(dāng)下房價(jià)相對成本過高了,政府應(yīng)該反暴利。但專家學(xué)者中有誰說得清楚,價(jià)格高出成本多少算暴利?是40%,還是60%?若把利潤超出成本60%視為暴利,那么要反的,恐怕就不只房地產(chǎn)一家。

  高科技如生物制藥,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如餐飲,高出這個(gè)比例的應(yīng)該不少,難道要一桿子打倒一船人?再說,若不允許企業(yè)以小博大,那么科技創(chuàng)新動(dòng)力從何而來?

  對居高不下的房價(jià),我的看法,癥結(jié)不在暴利,而在供求。供求原理說,供不應(yīng)求價(jià)漲,供過于求價(jià)跌。

  電冰箱的價(jià)為何不漲?電視機(jī)的價(jià)為何也不漲?答案只一個(gè),就是這些產(chǎn)品供應(yīng)充足。記得當(dāng)年廣本轎車新上市,也曾一度炙手可熱、價(jià)外加費(fèi),可后來隨著生產(chǎn)量逐年增加,價(jià)格還是降下來了。

  供應(yīng)充足的商品,價(jià)格不可能持續(xù)地漲?捎薪y(tǒng)計(jì)數(shù)字說,國內(nèi)房市目前空置率達(dá)26%,積壓面積過億平方米,這說明房屋并不短缺。既如此,房價(jià)怎會只漲不跌呢?

  高空置與高房價(jià)并存,是奇怪現(xiàn)象。不過做點(diǎn)調(diào)查,其中的原因也不難明白。由于政府控制建房用地,開發(fā)商為了賺錢,就一窩蜂地建高端住宅,結(jié)果,高端房老百姓買不起,而買得起的又沒的賣,所以整體上,國內(nèi)房市還是供不應(yīng)求。

  要追問的是,高端房過剩,為何價(jià)格也不降?細(xì)說原因,筆者認(rèn)為有三:一是普通住房短缺。因?yàn)橹械蜋n房供不應(yīng)求,需求則拉動(dòng)房價(jià)上漲,于是高端房也就水漲船高。二是消費(fèi)者買漲不買跌。開發(fā)商清楚,若讓房價(jià)下跌,消費(fèi)者必會持幣觀望,這對原本過剩的高端房是雪上加霜,所以開發(fā)商寧愿空置,也不肯降價(jià)。三是人們對買房有樂觀預(yù)期。幾乎是普遍看法,認(rèn)為房產(chǎn)將來會增值。既然收益看漲,房價(jià)被高估也就在情理之中。

  由此看來,要讓過高的房價(jià)降下來,有兩件事需政府做:首先,鼓勵(lì)開發(fā)商多建普通住宅。前不久,國務(wù)院出臺規(guī)定,限制了戶型面積。思路對,但手段不可取。可取的辦法,是按建筑面積征累進(jìn)稅;其次,責(zé)令國有各商業(yè)銀行,必須在限期內(nèi)收回開發(fā)商的逾期貸款,而且新到期的貸款,不再延期。只要此舉一出,開發(fā)商必會降價(jià)售樓,整頓房價(jià),立竿見影。

  至于房產(chǎn)的收入預(yù)期,是個(gè)復(fù)雜問題。買房能否增值,不好說,也說不準(zhǔn)。但有一點(diǎn)可以肯定,天下無包賺不賠的買賣。上世紀(jì)80年代,日本房地產(chǎn)泡沫破滅,是教訓(xùn)。10多年前,國內(nèi)房價(jià)跌得慘,也是明證。我不信房產(chǎn)一定增值的神話,尤其考慮到將來人口減少、老齡化社會,預(yù)期房產(chǎn)增值兇多吉少。不同意我的朋友,盡可去與市場賭一手。

  (來源:人民日報(bào)海外版 作者:王東京 作者為中共中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任、博士生導(dǎo)師)

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