樓市調(diào)控新政考驗(yàn)銀行業(yè) 應(yīng)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的清醒研判

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款鏈條不僅僅是一個(gè)開發(fā)貸款的問題，還包括上端的土地儲(chǔ)備貸款、下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦其中的一個(gè)鏈條斷掉，就會(huì)形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　專家認(rèn)為，銀行一方面應(yīng)加強(qiáng)資金流動(dòng)監(jiān)管，及時(shí)調(diào)整授信策略；另一方面應(yīng)加強(qiáng)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的限額管理方法，防止貸款風(fēng)險(xiǎn)在某些地區(qū)、項(xiàng)目、客戶過度集中。

　　在樓市調(diào)控措施之下，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)成為關(guān)注熱點(diǎn)。近日發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報(bào)告2010》顯示，在“當(dāng)前最值得中國銀行業(yè)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)”調(diào)查中，72%的銀行家選擇了“房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整帶來的風(fēng)險(xiǎn)”，風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注度居首位。

　　多數(shù)銀行家表示，雖然中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下調(diào)的可能性不大，但銷量的下滑將導(dǎo)致行業(yè)景氣度的低迷。長期來看，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)仍然可防可控，但對(duì)短期風(fēng)險(xiǎn)必須要保持高度警覺，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)值得重視。銀行家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高度警覺，說明房地產(chǎn)信貸在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)鏈中占有重要一席。但樓市調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)信貸的影響有多少呢？

　　9月29日出臺(tái)的房貸新政，相較于4月17日出臺(tái)的政策嚴(yán)格許多。而對(duì)于銀行來說，這卻不失為一個(gè)“利好”。因?yàn)樵谶@套“組合拳”中，對(duì)首次購房者，不論套型建筑面積是否在90平方米以下，首付都必須在三成以上。因此，對(duì)按揭貸款來說，目前的房貸政策使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)不是加大了而是減小了。首付比例越高，銀行風(fēng)險(xiǎn)就越小。除此之外，多數(shù)銀行取消了首套房的貸款優(yōu)惠利率；對(duì)于二套房貸，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定，使得商業(yè)銀行在貸款定價(jià)中的議價(jià)能力得到提升。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，個(gè)人按揭貸款在商業(yè)銀行整個(gè)貸款當(dāng)中所占的比重，截至2010年6月末是12.8%，這是近年來的最高值，而商業(yè)銀行此項(xiàng)貸款不良率與不良貸款余額卻始終保持“雙降”態(tài)勢(shì)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，之所以房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)前最值得銀行業(yè)關(guān)注的問題，不僅是由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)受到政策調(diào)控的影響，還在于目前許多開發(fā)商和購房者是拿房地產(chǎn)做抵押從銀行貸的款，如果抵押物貶值，銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。

　　也有專家認(rèn)為，目前，受融資渠道限制、融資成本上升和市場(chǎng)銷售等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿會(huì)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。盡管市場(chǎng)資金流動(dòng)性充裕，但是由于開發(fā)商數(shù)目眾多，除了一線開發(fā)商之外，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商和非專業(yè)開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍存在斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大，開發(fā)商還貸能力開始下降。