香港樓市“橫行”到幾時？

　　中新網(wǎng)6月29日電 香港文匯報29日刊發(fā)中國房地產(chǎn)估價師張宏業(yè)的文章《香港樓市“橫行”到幾時？》，文章相信市場表現(xiàn)才是測計師的真正老師，作者不斷提醒準(zhǔn)買家，量力而為，留意利息走勢及中央經(jīng)濟政策的走向，不要成為大市上升中的少數(shù)不幸受害者。

　　文章摘錄如下：

　　近期香港房地產(chǎn)業(yè)可謂喜氣洋洋。龍頭發(fā)展商以高價取得九龍何文田豪宅用地，并宣布以180億含地價投資，折合樓面地價連成本已超過20,000/平方呎。如以合理利潤比率計算，則落成后賣價應(yīng)達25,000/平方呎才合算。這幅地王的命運與早前賣出的東涌和粉嶺住宅地可謂有天壤之別。如果仔細分析這次公開拍賣整個流程，可以發(fā)展多項會影響后市的因素。

　　　大型發(fā)展商投地“勇進”

　　首先，這次賣地共承77口價，參與者包括主要發(fā)展商如長實、新鴻基、新世界、嘉里及一些未開名發(fā)展商，末段的競爭氣氛非常激烈，是近期很少出現(xiàn)的情況！與這幅地可以相比的豪宅樓盤應(yīng)該是西九龍上蓋的幾個物業(yè)發(fā)展，但從社會及購物設(shè)施差異比較，則西九龍應(yīng)優(yōu)勝一點。如果這塊地幾年后要賣到25,000/平方呎，則西九龍海景單位可達30,000/平方呎，比現(xiàn)時水平上升超過30%，這明顯地反映眾位發(fā)展商看好后市。其實筆者有同樣看法，還記得本人在這個專欄于同一日發(fā)表了“確認樓市已軟著陸”一文已經(jīng)提及同一個觀點了。

　　本人相信市場表現(xiàn)才是測計師的真正老師。從買地后十多天的成交價格和宗數(shù)，準(zhǔn)買家和眾業(yè)主已相信市場見底回升。城中地產(chǎn)界前輩施老板在最近樓市講座中更預(yù)言今屆世界杯比賽完畢前已完成調(diào)整，并從谷底回升。下一個跟進問題是樓市“橫行”到幾時，則我們應(yīng)回到基本供求因素吧！

　　本地投資及自用者需求可觀

　　以往經(jīng)驗告訴我們，本地置業(yè)者購房主要用作投資和自住，自住人士通常用作結(jié)婚和獨立居住，而投資人士則會近50歲時可有能力買下第二或以上樓房作為中長期收租保本作用。從政府?dāng)?shù)字顯示，2009年香港結(jié)婚數(shù)目是51,000宗，從2004年開始每年也突破40,000宗，與1998至2003年相比，每年平均增加超過10,000宗，逾30%以上。香港人口結(jié)構(gòu)正進入中年高峰期，即45-49歲人士已占約10%，而50-54歲人士已升到9%。45-54歲的事業(yè)“黃金十年”人員已占約20%，這些人士投資物業(yè)的能力和意欲非常高。結(jié)論是未來一段時間，本地投資及自用者對物業(yè)需求也頗可觀，當(dāng)然受惠住宅類別會是上車盤及市區(qū)內(nèi)超過八百呎以上單位了。

　　從供應(yīng)量分析，可見從2009至2013年的本地住宅供應(yīng)量也只達每年12,000-15,000單位，與平均量20,000多個也偏低。在這個大氣候下，供少需多和購買物業(yè)可供正凈回報率情形下，這幾年本地樓市上升方向是肯定的。但筆者仍不斷提醒準(zhǔn)買家，量力而為，留意利息走勢及中央經(jīng)濟政策的走向，不要成為大市上升中的少數(shù)不幸受害者。