中新網(wǎng)11月28日電 據(jù)澳門(mén)日?qǐng)?bào)報(bào)道，高盛最新研究報(bào)告指，澳門(mén)地產(chǎn)興衰取決于興建新賭場(chǎng)所制造的就業(yè)，人口增加帶動(dòng)房屋需求，收入效應(yīng)推高樓價(jià)。停建賭場(chǎng)及就業(yè)市場(chǎng)惡化，預(yù)期2008至2010年，新增職位減少80%，房屋供應(yīng)溫和過(guò)剩，明年底樓價(jià)更會(huì)跌30%。

　　外資券商再度唱淡澳門(mén)樓市，澳門(mén)銀行、學(xué)術(shù)界都認(rèn)為分析略“悲觀”，不約而同以300萬(wàn)樓價(jià)作為豪宅與中下市場(chǎng)的“分水嶺”，指出豪宅以外地炒家為主，市場(chǎng)走勢(shì)視乎周邊地區(qū)價(jià)格。中下層樓價(jià)受惠特區(qū)政府扶持置業(yè)措施，樓價(jià)在200-250萬(wàn)元間有支持，認(rèn)為樓價(jià)跌幅10-20%。

　　近期澳門(mén)已先后有發(fā)展商、地產(chǎn)界對(duì)樓市進(jìn)行“測(cè)溫”，后市跌幅眾說(shuō)紛紜，但繼續(xù)下滑已成“共識(shí)”。

　　有銀行界指，下月入伙的豪宅盤(pán)尺價(jià)已由高峰回落至第一手合約價(jià)，每尺1900元。市場(chǎng)幾乎都以特區(qū)政府扶持置業(yè)的上限樓價(jià)“300萬(wàn)”為分水嶺，界線以下樓價(jià)屬中下層，享受特區(qū)政府“三招扶持上樓”政策。加上近日放寬自由行限制呼聲不斷，料明年澳門(mén)經(jīng)濟(jì)未必會(huì)受很大沖擊。

　　與此同時(shí)，未來(lái)幾年貸款基準(zhǔn)利率難有上調(diào)空間，加上4厘利息補(bǔ)貼，受扶持置業(yè)者會(huì)有一段“零息”日子。一班穩(wěn)定收入者有能力支持約200多萬(wàn)的樓價(jià)，故后市不會(huì)太悲觀，樓價(jià)15%跌幅較為合理。

　　另有學(xué)者認(rèn)為，券商分析澳門(mén)樓市著眼人口減少，人口減少會(huì)拖累租金下滑，但未必會(huì)令樓市下調(diào)。澳門(mén)樓市靠豪宅領(lǐng)跌，但下滑幅度到底是否如外界評(píng)估的30%，視乎國(guó)際豪宅市場(chǎng)的升降。無(wú)疑，豪宅市場(chǎng)投資者如國(guó)際基金離場(chǎng)加促樓價(jià)下滑，但一般基金公司在環(huán)球投資，澳門(mén)被列入東南亞投資組合，故東南亞市場(chǎng)樓價(jià)走勢(shì)更關(guān)系澳門(mén)市場(chǎng)。

　　至于300萬(wàn)以下樓宇受壓程度，據(jù)澳門(mén)統(tǒng)計(jì)局公布，6月底空置單位與總住宅數(shù)目比為7.1%，相較2007、2006年的8%及9.2%少，相信外雇租住減低了空置率。隨著大批建筑外雇撤離，中下價(jià)樓租金將少了支撐。

　　學(xué)者解釋?zhuān)�中下價(jià)樓租金在1萬(wàn)元以下、回報(bào)率4-6%，可負(fù)擔(dān)約樓價(jià)300萬(wàn)的樓，正是豪宅與用家樓的分水嶺，低于此水平的住宅缺乏承租人，樓價(jià)有下調(diào)壓力。另一邊，特區(qū)政府也以扶持300萬(wàn)以下樓價(jià)為置業(yè)上限，將提供一些準(zhǔn)置業(yè)者消化市場(chǎng)，相互抵銷(xiāo)下，讓市場(chǎng)料跌10-20%。