中新網(wǎng)1月27日電 《香港商報(bào)》27日刊出香港理工大學(xué)學(xué)者陳文鴻的文章認(rèn)為，遏制內(nèi)地樓市泡沫，可以借鑒香港經(jīng)驗(yàn)。

　　文章摘編如下：

　　政府現(xiàn)時(shí)的政策只是從房地產(chǎn)市場(chǎng)外部，特別是信貸方面進(jìn)行干預(yù)，這只是增加成本，若樓價(jià)上漲幅度較大，利潤(rùn)較高，作用有限，特別是高價(jià)樓，投資或投機(jī)者的利潤(rùn)期望較高，成本因素相對(duì)較低，信貸成本的有限上升，阻嚇作用不足。

　　　　樓價(jià)泡沫難遏

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素有二：

　　一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)處于長(zhǎng)期高增長(zhǎng)階段。實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)需求、企業(yè)與個(gè)人收入增長(zhǎng)、心理預(yù)期等(不計(jì)海外熱錢(qián)流入)都會(huì)同樣地長(zhǎng)期處于高度樂(lè)觀的水平。

　　內(nèi)地投資者拿深圳與香港比較，以深圳房地產(chǎn)的區(qū)位、景觀、建筑質(zhì)素、設(shè)計(jì)等等不遜于香港，且往往優(yōu)于香港，但價(jià)格卻有巨大差別。一個(gè)理由是深圳發(fā)展水平落后于香港，只要深圳發(fā)展水平趕上，價(jià)格便會(huì)相比香港而上升。而深圳乃至中國(guó)其它城市正持續(xù)地高增長(zhǎng)，因而價(jià)格上升的預(yù)期心理強(qiáng)烈。除非香港樓價(jià)暴跌，打破這樣的思維邏輯，否則的話，政府干預(yù)不足以扭轉(zhuǎn)內(nèi)地社會(huì)里企業(yè)與個(gè)人的普遍心理預(yù)期。

　　以中國(guó)及國(guó)際的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)來(lái)看，相對(duì)于世界其它地方，中國(guó)將會(huì)是全球發(fā)展最佳的地方，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)又怎能不逐步上升，市場(chǎng)上的心理預(yù)期與相關(guān)的投資、投機(jī)活動(dòng)又怎樣可以逆轉(zhuǎn)？

　　二是地方政府財(cái)政收入依靠賣地。依現(xiàn)時(shí)的政策環(huán)境，房地產(chǎn)與壟斷性行業(yè)一樣，同屬高暴利行業(yè)，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)誘因使企業(yè)與地方政府賣地的財(cái)政收入結(jié)合起來(lái)，形成強(qiáng)大力量，使地方政策、地方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向房地產(chǎn)傾斜。

　　　　借鑒國(guó)外及香港經(jīng)驗(yàn)

　　要解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)期容易形成泡沫的問(wèn)題，國(guó)外及香港的經(jīng)驗(yàn)是政府直接干預(yù)市場(chǎng)。

　　一、把部分市場(chǎng)抽出轉(zhuǎn)變成公營(yíng)，不受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主宰，方法是公營(yíng)房屋供應(yīng)。例如香港的廉租屋，在中英談判之前香港一半以上人口居住廉租屋，性質(zhì)已不是社會(huì)福利，而近于宏觀性的經(jīng)濟(jì)政策。新加坡的公積金購(gòu)房制度，既降低居民購(gòu)房成本，亦提供龐大的公共資金，供政府使用。

　　歐洲各國(guó)亦有不同性質(zhì)的公營(yíng)住房(social housing)。對(duì)發(fā)達(dá)的資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的性質(zhì)不全屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是兼具社會(huì)發(fā)展(降低社會(huì)成本、增加投資)和社會(huì)穩(wěn)定(社會(huì)福利)性質(zhì)。單從降低社會(huì)成本角度看，中國(guó)內(nèi)地亦應(yīng)全面擴(kuò)大廉租房或其它形式的公營(yíng)房屋政策，甚至抽離地方政府管轄，由中央政府�？顚８秾Ｊ�。

　　公營(yíng)房屋占房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重也不應(yīng)限于幾個(gè)百分點(diǎn)，可仿效香港、新加坡在幾十個(gè)百分點(diǎn)的水平。公營(yíng)房屋建設(shè)同樣可起刺激經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)作用。

　　二、政府加強(qiáng)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如土地開(kāi)發(fā)、地價(jià)、建筑規(guī)限、稅費(fèi)，特別是物業(yè)稅(按市價(jià)調(diào)整定期收取以支付地方政府公營(yíng)設(shè)施的部分開(kāi)支)，轉(zhuǎn)售的增值稅，和在租賃制度里對(duì)租戶的保障。這些主要目的也是為降低房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)投資的回報(bào)率，將之壓抑為低利潤(rùn)的行業(yè)，從而保證社會(huì)的財(cái)富不會(huì)過(guò)多地轉(zhuǎn)移往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以及房地產(chǎn)暴利性質(zhì)把其它行業(yè)正常投資擠壓和挪移。

　　房地產(chǎn)價(jià)格是社會(huì)的基礎(chǔ)價(jià)格，與水電等性質(zhì)相同，因而不可能放任市場(chǎng)調(diào)節(jié)，特別是監(jiān)管不足、官商勾結(jié)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。作為基礎(chǔ)價(jià)格，它牽動(dòng)國(guó)計(jì)民生，也因此需要政府直接干預(yù)，以降低社會(huì)成本，防止暴利帶來(lái)的種種問(wèn)題。