中新網(wǎng)4月12日電 香港《大公報(bào)》12日刊出署名文章《警惕“黑金”力撐高房?jī)r(jià)》。文章說(shuō)，針對(duì)樓市的緊縮政策排浪式出臺(tái)，打擊目標(biāo)直指房地產(chǎn)企業(yè)的“錢(qián)袋子”。然而，各類(lèi)“黑金”流進(jìn)樓市，力撐房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，值得警惕。同時(shí)，分析指，房地產(chǎn)本質(zhì)應(yīng)是居民最終消費(fèi)，既是消費(fèi)品，房?jī)r(jià)理應(yīng)納入CPI，像調(diào)控物價(jià)一樣進(jìn)行調(diào)控，這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。

　　文章摘編如下：

　　全國(guó)各地樓市近期再一次量?jī)r(jià)齊漲。2月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.7%。進(jìn)入3月份以后，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)漲得更猛，北京部分項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格比去年同期翻番，最高上漲幅度達(dá)130%。

　　進(jìn)入2010年，針對(duì)樓市的緊縮政策排浪式地出臺(tái)，打擊的目標(biāo)直指房地產(chǎn)企業(yè)的“錢(qián)袋子”。信貸收緊卷土重來(lái)，資金問(wèn)題再一次扼住了房地產(chǎn)企業(yè)的喉嚨。

　　然而，房地產(chǎn)企業(yè)都不愿承認(rèn)資金緊張，因?yàn)橛忻耖g高利貸、私募基金及境外熱錢(qián)等“黑金”源源不斷的輸血。

　　有關(guān)專(zhuān)家表示，各類(lèi)“黑金”流進(jìn)樓市，給本來(lái)缺錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)與政府博弈房?jī)r(jià)調(diào)控政策提供了資本，也力撐房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺。

　　信貸緊縮 房企“差錢(qián)”

　　3月27日，銀監(jiān)會(huì)一口氣出臺(tái)四項(xiàng)措施，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款融資渠道展開(kāi)“圍剿”，針對(duì)曾經(jīng)有囤地捂盤(pán)“前科”的房企和78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企開(kāi)出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。

　　年初以來(lái)，從土地出讓金首付比例提高、央行兩次提高準(zhǔn)備金率、證監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)上市審批到此次銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控信貸，決策層的一紙令下，讓商業(yè)銀行立刻行動(dòng)起來(lái)。繼3月初各大商業(yè)銀行紛紛提高了二套房貸款首付比例和利率之后，3月底，工行、建行分別向全國(guó)各分行下發(fā)文件，對(duì)首套房貸款利率優(yōu)惠進(jìn)行了取消或者提高首付比例的收緊政策。

　　除了購(gòu)房貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款在此輪信貸收緊中成了“重點(diǎn)對(duì)象”。招商銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)總行審批，基本上80%不能通過(guò)，申請(qǐng)土地儲(chǔ)備貸款更是難上加難，除非是特別優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，但是審批時(shí)間要長(zhǎng)一些。

　　在新一輪調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨申請(qǐng)貸款難上加難、銷(xiāo)售量下降、回籠資金不暢、債務(wù)重壓等問(wèn)題。

　　分析人士指出，兩年之后的今天，信貸收緊又卷土重來(lái)，資金問(wèn)題再一次扼住了房地產(chǎn)企業(yè)的喉嚨。盡管他們都不愿承認(rèn)資金緊張，可實(shí)際上行業(yè)整體的負(fù)債水平和資金狀況不容樂(lè)觀。

　　截至3月23日，共有67家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2009年年報(bào)，這些上市公司2009年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)接近300億元。雖然去年樓市持續(xù)火爆，房地產(chǎn)企業(yè)賺得盤(pán)滿缽滿，但已披露年報(bào)的67家上市公司中，截至去年年底，債務(wù)總額達(dá)5100.62億元，同比增長(zhǎng)34.34%，多數(shù)房企資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。

　　各類(lèi)“黑金”不斷輸血

　　在緊縮政策頻繁出臺(tái)的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又開(kāi)始“差錢(qián)”了。恰在此時(shí)，包括民間高利貸、私募投資基金及境外熱錢(qián)等“黑金”紛紛活躍起來(lái)了。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨“銷(xiāo)售量下降、回籠資金不暢、債務(wù)重壓”等問(wèn)題。為此，部分房地產(chǎn)企業(yè)只能將眼光投向私募融資、過(guò)橋貸款等民間借貸。

　　據(jù)了解，過(guò)橋貸款按照時(shí)間長(zhǎng)短會(huì)采用不同的年息利率，時(shí)間越短、利息越高。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)的短期借貸月息達(dá)4分，折算下來(lái)年利率高達(dá)48%，與央行目前執(zhí)行的5.31%貸款基準(zhǔn)利率相比高出近9倍。

　　如果兩年期的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目找民間“高利貸”，其貸款年率都在25%以上，也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)企業(yè)借2個(gè)億的“高利貸”，兩年之后連本帶息需要償還3個(gè)億。

　　據(jù)報(bào)道，近日已有多家外國(guó)銀行及收購(gòu)基金與私募股權(quán)專(zhuān)家律師討論組成地產(chǎn)基金，進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。在此之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)頻送“秋波”的境外基金持謹(jǐn)慎態(tài)度，普遍抱以“只接觸不合作”的態(tài)度，認(rèn)為境外基金往往會(huì)提出苛刻的合作條件。但是，這種局面正在悄然發(fā)生改變。

　　據(jù)稱(chēng)，美國(guó)一家知名的地產(chǎn)基金向杭州一家二線開(kāi)發(fā)商投資了2億元人民幣，資金快速到位，并已經(jīng)交割。

　　分析人士表示，一些房地產(chǎn)企業(yè)都在玩八個(gè)瓶子七個(gè)蓋的危險(xiǎn)技巧游戲。眼下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，借到錢(qián)比沒(méi)有錢(qián)更重要。對(duì)于部分“差錢(qián)”的房地產(chǎn)企業(yè)而言，外資或許不是最優(yōu)選擇，卻也是一項(xiàng)次優(yōu)選擇。

　　另外，在大型國(guó)有銀行收緊信貸的同時(shí)，部分股份制商業(yè)銀行暗箱操作，使得信貸資金開(kāi)始偷渡至房地產(chǎn)企業(yè)。而外資銀行也放低門(mén)檻，對(duì)普通首套房貸仍執(zhí)行寬松政策。

　　樓市“拐點(diǎn)”很難形成

　　分析人士認(rèn)為，去年同期是房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)仍然在上漲，說(shuō)明政府的一系列政策雖然起到一定作用，但作用并不像外界預(yù)期的那么明顯。從開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)就可以看出來(lái)，開(kāi)發(fā)投資勢(shì)頭“猛”，房地產(chǎn)企業(yè)有一定的信心。在近一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)處在房地產(chǎn)企業(yè)與政府抑制房?jī)r(jià)政策的博弈中。

　　隨著樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，一路飆漲的房?jī)r(jià)并沒(méi)有松動(dòng)。那么，這一輪調(diào)控會(huì)否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？

　　實(shí)際上，回顧以往的幾次樓市調(diào)控即可發(fā)現(xiàn)，僅靠調(diào)控很難形成樓市的“拐點(diǎn)”，在短暫地壓抑火爆的樓市之后，反而有可能引起價(jià)格上的報(bào)復(fù)性反彈。

　　究其原因，在于現(xiàn)有的調(diào)控體系存在諸多缺陷，進(jìn)而影響樓市調(diào)控的落實(shí)和效用。房地產(chǎn)不同于其它商品，地域性差別很大，不同的城市適用于不同的房地產(chǎn)政策。但現(xiàn)在的調(diào)控措施都是由國(guó)家相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一制訂，且不說(shuō)“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地產(chǎn)的直接管理者──地方政府的配合才能落實(shí)。這就使得調(diào)控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執(zhí)行力問(wèn)題。調(diào)控措施在執(zhí)行過(guò)程中往往被打折，導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難被調(diào)控。

　　分析人士指出，房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi)，既然是消費(fèi)品，房?jī)r(jià)理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價(jià)一樣進(jìn)行調(diào)控，這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。(張夢(mèng))