上海市4月26日起停止個(gè)人住宅期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽赋錾虾＞植康貐^(qū)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，除了商品住房供應(yīng)的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾外，投資性購(gòu)房形成一定規(guī)模、短期炒作增多也是原因；為防止金融風(fēng)險(xiǎn)，一些商業(yè)銀行上收支行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批權(quán)限；中國(guó)銀行上海分行針對(duì)房地產(chǎn)信貸正在研究有關(guān)方案
據(jù)悉，上海近期將放緩居民動(dòng)遷工作，以降低住房剛性需求，同時(shí)大力建造中低價(jià)住房。上海社科院的專(zhuān)家向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示：“在較遠(yuǎn)的郊區(qū)建造中低價(jià)住房，能夠拉低全市平均房?jī)r(jià)，但并不等于調(diào)整目前的房?jī)r(jià)�！鄙虾Ｊ衅謻|區(qū)近日舉行的“中低價(jià)房展”所展出的樓盤(pán)，均價(jià)已達(dá)到6000～7000元／平方米。
一位上海市政協(xié)常委告訴《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》，他們的專(zhuān)家小組接受政府委托，開(kāi)始研究開(kāi)征物業(yè)稅方案。他表示，這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，因此不能給出何時(shí)完成研究并頒布方案的時(shí)間表。
在目前的房?jī)r(jià)中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到了60%，建筑成本只占40%。中國(guó)一直一次性征收包括土地出讓金在內(nèi)的稅費(fèi)。若開(kāi)征物業(yè)稅，意味著把一次性征收的稅費(fèi)在房產(chǎn)保有期間分批繳納，一般為70年。物業(yè)稅降低了房地產(chǎn)商環(huán)節(jié)的成本，有媒體計(jì)算，房?jī)r(jià)可能因此跌去40%。
這位教授金融學(xué)的政協(xié)常委表示，開(kāi)征物業(yè)稅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低房產(chǎn)價(jià)格，是中央未來(lái)稅改的重點(diǎn)之一。但他擔(dān)心可能在一些地方遇到政府阻力。
備受爭(zhēng)議的上海房?jī)r(jià)一季度繼續(xù)上漲，國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局4月19日發(fā)布報(bào)告顯示，一季度全國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，上海以28.3%位列第一。
上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上海一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成188.05億元，比去年同期增長(zhǎng)34.5%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的37.6%。
中央要求地產(chǎn)降溫
江蘇南京4月1日限制期房轉(zhuǎn)讓后，長(zhǎng)三角地區(qū)城市開(kāi)始抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
2002年開(kāi)始，大量外資流入長(zhǎng)三角地區(qū)，地方政府進(jìn)行大規(guī)模基礎(chǔ)建設(shè)，有關(guān)“長(zhǎng)三角是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭”、“打造世界都市圈”等輿論亦不斷升溫，房?jī)r(jià)增速成倍高于當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)率。擁有巨量閑置資金的溫州人也進(jìn)入上海樓市炒房。
記者獲悉，在長(zhǎng)三角最近集體行動(dòng)“抑制房?jī)r(jià)上漲”之前，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)在有關(guān)會(huì)議上表示，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)完全脫離廣大人民群眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，炒作成分很濃；為了政績(jī)的政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)聽(tīng)之任之，導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)展不健康，容易形成泡沫，醞釀金融風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，國(guó)務(wù)院要求各級(jí)政府不得以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和地產(chǎn)投資為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)，也不允許強(qiáng)行動(dòng)遷民房；要采取必要措施打擊炒房行為，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
熟知內(nèi)情的官員向記者分析，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一些城市的支柱產(chǎn)業(yè)，不宜“從快從速”用行政力量強(qiáng)行干預(yù)。如果限制期房轉(zhuǎn)讓等溫和措施不起作用，必要時(shí)可考慮提高住房貸款利率、開(kāi)征物業(yè)稅等措施，讓房?jī)r(jià)慢慢降下來(lái)。更有分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)需要用5年時(shí)間才能緩和調(diào)整到位。
4月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局專(zhuān)家在分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí)指出，控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，當(dāng)前宏觀調(diào)控最重要的措施是“管緊土地，看好信貸”，尤其是控制城市建設(shè)規(guī)模和部分地區(qū)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。
有專(zhuān)家認(rèn)為，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)快，很重要的因素是一些地方政府靠經(jīng)營(yíng)土地籌集了資金，大搞市政建設(shè)；一些企業(yè)用相對(duì)低的成本獲得土地，又以土地去抵押貸款。由于各地原先征收的土地和開(kāi)發(fā)商手中的土地資源還不少，只要盤(pán)活土地存量，就不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
北京一位不愿透露姓名的官員告訴記者，就像一季度各地高漲的投資增速一樣，一些地方政府“并不情愿”抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，“即使國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)以及眾多專(zhuān)家不斷不點(diǎn)名警告某些地方政府”。
上海在行動(dòng)
社會(huì)輿論對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“過(guò)熱”的分析由來(lái)已久。上海政府方面一直指出，當(dāng)?shù)貥鞘惺墙】涤行虻�，供求大致平衡�?/p>
上海市政府宣布，4月26日起，停止個(gè)人住宅的期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)嚓P(guān)手續(xù)延至5月1日。市政府發(fā)言人隨后表示，上海局部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的情況，除了商品住房供應(yīng)的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾，投資性購(gòu)房形成一定規(guī)模、短期炒作增多也是一個(gè)原因。
與此同時(shí)，在上海大街小巷，很多市民抱怨房屋價(jià)格過(guò)高。有關(guān)專(zhuān)家向記者透露的數(shù)據(jù)與政府公布的存有差距。
政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，上海投資性購(gòu)房比重約16.6%。但上海社科院房地產(chǎn)研究中心人士認(rèn)為，政府對(duì)“炒訂單”、“炒樓花”的投資行為并未做統(tǒng)計(jì)。在少數(shù)區(qū)域和個(gè)別樓盤(pán)中，投資性購(gòu)房比重相當(dāng)高，超過(guò)警戒線。至于空置面積，一位市政協(xié)常委估計(jì)，實(shí)際數(shù)字是政府的近3倍。
4月8日，建設(shè)部在上海召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)國(guó)際研討會(huì)。這個(gè)謝絕記者采訪的會(huì)議最后達(dá)成共識(shí)：目前急需做的是政府公開(kāi)房地產(chǎn)投資和交易數(shù)據(jù)，讓市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)價(jià)格。會(huì)上，有些地方的官員表示“數(shù)據(jù)是政府機(jī)密”；而有專(zhuān)家指地方政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方法不合理，數(shù)據(jù)失真，是變相鼓勵(lì)地產(chǎn)投資，客觀上助長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。
上海房地產(chǎn)交易中心要求開(kāi)發(fā)企業(yè)從4月15日至26日分批加入網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)，在有關(guān)網(wǎng)站上公開(kāi)新盤(pán)房源信息，增加交易的透明度。
銀行信貸收緊
與房地產(chǎn)過(guò)熱相伴的是金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
4月18日，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》就央行宣布提高準(zhǔn)備金率并收縮信貸是否對(duì)上海產(chǎn)生影響等問(wèn)題，詢問(wèn)上海金融辦公室黨委副書(shū)記吳建融。他表示，上海政府專(zhuān)門(mén)開(kāi)會(huì)研究后認(rèn)為，不會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)，“上海金融資產(chǎn)質(zhì)量好，盈利能力強(qiáng)，誠(chéng)信度高，放在上海的資金沒(méi)有限制”。據(jù)政府公報(bào)，金融和房地產(chǎn)為上海市主要支柱產(chǎn)業(yè)。
吳在有關(guān)演講中表示，上海近年發(fā)生了巨大變化“基本上依靠大量投資，到目前為止，資本和投資推動(dòng)上海的城市發(fā)展，創(chuàng)新和知識(shí)所起的作用還很小”。據(jù)悉，上海金融機(jī)構(gòu)目前能配置的金融資源大約2萬(wàn)億元。
據(jù)人行上海分行統(tǒng)計(jì)，到3月末，上海市各類(lèi)房地產(chǎn)貸款余額3638億元，同比增長(zhǎng)40%，增幅較2003年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)，上海個(gè)人住房貸款余額(含個(gè)人住房公積金貸款)為2286億元，同比增長(zhǎng)48%。
為防范和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)2月曾發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)》，廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)。
中國(guó)工商銀行上海分行人士向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》透露，該行已經(jīng)停止期房按揭。該行目前個(gè)人商業(yè)性住房貸款約400億元，占據(jù)上海第一位。該行分析，“上海樓價(jià)在未來(lái)幾年將平緩增長(zhǎng)，因?yàn)樯虾５貎r(jià)降不下來(lái)，上海樓價(jià)不會(huì)跌”。目前該行個(gè)人住房信貸壞賬率為千分之五，而“未來(lái)不好判斷”。
據(jù)悉，上海的一些商業(yè)銀行已經(jīng)取消了各支行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限，收歸分行集中審批。中國(guó)銀行上海分行的工作人員表示，針對(duì)房地產(chǎn)信貸正在研究有關(guān)方案。
記者獲悉，上海各銀行正在等待北京總行的指示。來(lái)自北京的消息說(shuō)，各行正在研究方案。4月14日，中國(guó)銀行在全球電視電話會(huì)議中要求，高檔住房貸款、投資用住房貸款必須降低貸款比例，縮短貸款年限。
(稿件來(lái)源：《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》 作者：張立偉)
