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近日，上海、南京、杭州等地紛紛對(duì)溫州購房團(tuán)亮出了黃牌，盡管其他城市對(duì)溫州人的熱情不減，但由于缺乏接盤者，溫州人也只能是越走越邊緣。
事實(shí)上，曾經(jīng)紅火一時(shí)的溫州炒房團(tuán)，并非地產(chǎn)利益鏈中的核心力量，他們更像一只玩偶
溫州炒房者似乎突然成了長三角最受排斥的一個(gè)群體。
4月1日起正式實(shí)施的《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》，使南京成為迄今為止國內(nèi)惟一一個(gè)明確通過行政手段控制期房炒作的城市；3月30日，《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》開始施行，該辦法禁止期房轉(zhuǎn)讓、商品房交易的網(wǎng)上合同備案、采取類似杭州提高二手房交易的個(gè)人所得稅等，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性炒作；而此前，杭州開始對(duì)二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅。
盡管沒有哪個(gè)政策具體提到溫州，但事實(shí)上，溫州人必須直面的尷尬是：很多人在提到“炒房”時(shí)，都會(huì)不自覺在前面加上“溫州”兩個(gè)字。
誰在熱捧溫州人
溫州人在長三角顯得非常失落，但國內(nèi)其它一些省市，對(duì)溫州人的熱情卻剛開始。
4月17日，一場(chǎng)春雨讓溫州變得生機(jī)勃勃。但這個(gè)城市最有生機(jī)的地方也許是位于城東的博物館，在這里，正在舉辦2004溫州房地產(chǎn)博覽會(huì)。
精心布置的展臺(tái)、性感大方的售樓小姐、穿梭如織的人流……如果忽略了參展商打出的橫幅，你很可能會(huì)以為這只是一次普通的房展會(huì)。“三年翻兩番”、“進(jìn)來看，包你賺錢”、“搶灘福州”這些極具煽動(dòng)力的標(biāo)語已渲染出一些異樣的氣氛。更特別的也許是這個(gè)專為溫州人開的房展會(huì)上幾乎全是外地樓盤。
“溫州人炒房很有名，我們來參展就是希望溫州人去我們那里，把我們的樓盤炒熱�！苯鞴臉欠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司銷售經(jīng)理李愛梅直率地說。
視溫州人為座上賓的，遠(yuǎn)不止江西的開發(fā)商。
沈陽房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)副會(huì)長王俊鑾近日公開表示：我們非常歡迎溫州人的到來，因?yàn)樯蜿?房地產(chǎn))對(duì)照市政府定的目標(biāo)，還有很大差距，特別需要像溫州購房團(tuán)這樣的團(tuán)體進(jìn)入沈陽，將遼寧和沈陽的房地產(chǎn)盡快盤活——沈陽積壓一年以上的商品房超過100萬平方米，2003年房屋均價(jià)為2915.9元，在全國大中城市中屬于偏下水平。
不僅大城市，一些小城市也嘗到了甜頭。一些城市商品房長期積壓，房價(jià)上不去，市場(chǎng)不活躍，溫州人的進(jìn)入改變了這種狀況。
福建寧德市房管局一位人士介紹，自從溫福高速(溫州至福州)通車之后，溫州人開始進(jìn)入福建寧德，不到一年時(shí)間，寧德積壓的商品房全部售罄。原來寧德人喜歡住頂天立地的塔樓，套房買不掉，因而造成土地資源閑置，且住房的檔次上不去；溫州人來后，還帶動(dòng)了觀念的改變�！皩�(duì)此我們非常高興�！边@位房管局的工作人員說。
銀行，對(duì)溫州購房者也傾注了熱情�！白詮慕M織看房團(tuán)以來，不斷有外地的銀行跟我接觸，要求我把團(tuán)帶過去，并承諾積極提供貸款等服務(wù)。”《溫州晚報(bào)》房產(chǎn)工作室的一位記者告訴中國《新聞周刊》。
開發(fā)商、銀行的歡迎讓溫州人有了座上賓的感覺，但最能激起溫州人投資熱情的，或許是來自政府的鼓勵(lì)。
溫州市房產(chǎn)管理局局長胡立同向本刊介紹，最近他到成都考察時(shí)，當(dāng)?shù)匾晃环抗芫指本珠L表示：成都跟南京等城市不同，我們判斷這個(gè)城市的房價(jià)和城市的地位不相符合。我們需要外力推一把，火一把。火一把不是要把泡沫吹出來，而是要把原來死的東西動(dòng)起來，還原它的真正價(jià)值，所以我們歡迎溫州購房團(tuán)。
在各方熱捧下，溫州購房團(tuán)順利地進(jìn)入到了政府、開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者的地產(chǎn)鏈條中。
媒體與“炒房團(tuán)”
歡迎詞對(duì)于陳康漢來說，并不陌生。在2001年的上海，他聽到過同樣的聲音。現(xiàn)任上海市浙江商會(huì)秘書長的陳，當(dāng)時(shí)是《溫州晚報(bào)》主管經(jīng)營的副總編，溫州看房團(tuán)(當(dāng)時(shí)的名稱)的幕后策劃者。
2001年8月18日，陳康漢到達(dá)上海當(dāng)天，上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)就向他轉(zhuǎn)達(dá)了上海市一位領(lǐng)導(dǎo)“一定要把溫州看房團(tuán)服務(wù)好”的指示。
陳并沒有料到，他的那次出發(fā)，成為溫州人在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而溫州人成為地產(chǎn)鏈條中一把利刃并不是偶然的。
90年代初期，溫州市中心的松臺(tái)山公園，每天都會(huì)有許多衣著光鮮的中年人無所事事地坐在公園的長椅上。“他們當(dāng)中很多都是腰纏萬貫的富翁�！睖刂莓�(dāng)?shù)厝送ǔ?huì)這樣介紹這群人。
一些企業(yè)主手上握有幾十萬到上百萬的資金，這些錢要尋找出路�！罢眠@個(gè)時(shí)候，出現(xiàn)了買房子這種溫州人認(rèn)為百利而無一害的項(xiàng)目�！币晃婚L期關(guān)注溫州購房者的媒體人士說。
為了振興當(dāng)時(shí)低迷的上海樓市，1994年上海市政府出臺(tái)了一系列旨在推動(dòng)樓市的優(yōu)惠政策，其中一條是，凡在上海購房就能得到至少一個(gè)上海的藍(lán)印戶口。藍(lán)印戶口是90年代以后，一些城市為吸引人才、投資或推動(dòng)商品房銷售而針對(duì)外地人出臺(tái)的戶口政策。
事實(shí)證明，正是這一政策，極大地推動(dòng)了溫州人在上海的購房熱情。
上海樓市周刊主編錢夢(mèng)明告訴中國《新聞周刊》，當(dāng)時(shí)因?yàn)檫@個(gè)原因在上海買房的溫州人至少占所有購房者的80%～90%。“所以當(dāng)時(shí)他們選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)很多都是離學(xué)校遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，上學(xué)方便與否�！卞X說。
但2001年8月18日之后，溫州人購房的目的悄然發(fā)生了改變。在這個(gè)聽起來非常吉利的日子，《溫州晚報(bào)》看房團(tuán)的100多個(gè)溫州人坐上了開往上海的火車，也邁出了溫州人征戰(zhàn)中國樓市的第一步。
當(dāng)時(shí)看房團(tuán)光顧的有“菊?qǐng)@”、“江臨天下”、“中遠(yuǎn)兩灣城”和“世紀(jì)之門”等幾個(gè)樓盤，“結(jié)果開發(fā)商和看房者都非常滿意，交投非常活躍。”陳康漢說。
陳康漢回憶，最初一些開發(fā)商只是抱著試一試的心態(tài)在溫州晚報(bào)投廣告，但第一次看房團(tuán)就成交了5000萬元，之后廣告投放開始大量增加。而媒體也通過組織購房團(tuán)，有意識(shí)地把開發(fā)商和溫州人拉到一起。截至2003年底，《溫州晚報(bào)》共組織出團(tuán)52次，參加人數(shù)3686人。此外，在溫州本地開房展會(huì)，也成為一種聯(lián)系開發(fā)商和購房者的重要形式，媒體仍是主要組織者。
2002年，上海取消了藍(lán)印戶口的政策，但溫州人對(duì)上海樓市的熱情已經(jīng)一發(fā)不可收拾�！斑@一年真正的投資人開始占了溫州購房者的大多數(shù)，炒家也開始形成�！卞X說。上海官方公布的數(shù)據(jù)中，到了2003年底，“上海投資性購房比重已達(dá)16.6%”。
據(jù)上海格瑞投資咨詢有限公司對(duì)購買高檔住宅的人群進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示溫州人購房多以投資為主。(見左圖)
溫州炒房攻略
“真正的炒家很多來自溫州下面的農(nóng)村，一般采取集資參股的形式形成炒房的原始資本�！笨追庇抡f�？自瓉砭吐氂跍刂萆虝�(huì)，從2001年開始，他也加入到炒房者的行列中。
據(jù)錢夢(mèng)明介紹，他組織的看房團(tuán)約有70%是來自溫州下屬的樂清、瑞安等地的農(nóng)村。這些農(nóng)村有很多富有的工廠主，他們投資房產(chǎn)的愿望相當(dāng)強(qiáng)烈。
“由于不是每個(gè)人都有時(shí)間和精力去外地考察，看樓盤，于是需要有個(gè)牽頭的人�！卞X夢(mèng)明說。這個(gè)帶頭人看中當(dāng)?shù)啬硞�(gè)樓盤，為了多組織一些購房者，以增加和開發(fā)商談判的籌碼，他會(huì)在村中作推介，感興趣的鄰居、親戚、同行業(yè)的人都會(huì)紛紛委托他。溫州人沒有書面的協(xié)議，通常只是以口頭的形式托付，并給這個(gè)牽頭人幾萬元的定金。這樣，這位牽頭人就擁有了購買十幾套、甚至幾十套房子的資金和受托的決定權(quán)。
這些炒家通過參加購房團(tuán)或者房展會(huì)尋找合適的樓盤。一般的程序是——首先，溫州人到了當(dāng)?shù)睾�，�?huì)觀察當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃和當(dāng)?shù)氐恼�；然后找商圈，接著看房地產(chǎn)市場(chǎng)。溫州人到一個(gè)地方后，特別會(huì)到當(dāng)?shù)氐亩质袌?chǎng)上去看房價(jià)，通過此渠道了解該地區(qū)這幾年房地產(chǎn)的變化情況。
“這些炒房者本來就是長期在市場(chǎng)上摸爬滾打的人，長期的市場(chǎng)錘煉已使他們具有相當(dāng)敏銳的市場(chǎng)嗅覺和很好的判斷力。”孔繁勇說。
他們一旦看中哪個(gè)樓盤，就以團(tuán)體的名義去談判，殺價(jià)。有一個(gè)極端的例子，孔的一位朋友和人聯(lián)手炒房，總共湊了600萬。他們看中了一個(gè)名為“粵海廣場(chǎng)”的商鋪，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是20000多元一平米。如果散戶去買，都是這個(gè)價(jià)格，最多給5%的折扣，但他朋友一舉以600萬元的資金去買，最后談到將近原價(jià)的一半買到了半層商鋪。
此后，不僅是上海，中國很多城市都開始出現(xiàn)溫州人的身影，有媒體甚至專門制作了一張炒房路線圖。不管到底是誰的“功勞”，但溫州人所到之處，樓市幾乎都出現(xiàn)上漲的熱潮。此時(shí)，溫州人的炒房風(fēng)格已開始融入地產(chǎn)利益鏈條。
炒房聯(lián)盟
“像這樣全部以自有資金炒房的，在炒房者中占極少數(shù)，大部分都是通過炒房者都只是用自己的錢交納30%的首付款，其它的錢則盡量從銀行貸�！闭憬G城集團(tuán)“上海綠城”項(xiàng)目的銷售經(jīng)理田章說。這個(gè)位于上海浦東的項(xiàng)目，63.44%的買家來自浙江，溫州人占了其中的47%。
上海住房信貸政策規(guī)定，價(jià)格在6000元以下的可以貸80%，6000元以上的只能貸70%。“我們跟銀行的關(guān)系非常好，一般只要購房者能出示自己的收入證明(溫州很多企業(yè)主出示的是其營業(yè)執(zhí)照和資產(chǎn)證明)，開發(fā)商都能幫購房者從銀行輕松貸出款來——不管買幾套房子。”田章透露說。
據(jù)交通銀行南京分行個(gè)人信貸中心介紹，典型的炒房族通常會(huì)采取短期貸款的方式炒房。比如1年期貸款，不需每月還貸，1年后連本帶息一次還清。炒房者往往等房子一出手，便到銀行提前還貸。炒房者通常是買前期，后期一般不跟。比如浦東的一個(gè)項(xiàng)目，他們買一期5000多元每平米，等到二期時(shí)，開發(fā)商開7000元，他們也跟著要價(jià)7000元。
“房地產(chǎn)貸款是風(fēng)險(xiǎn)最小，不良貸款最少，效益最好的項(xiàng)目�！币晃汇y行領(lǐng)導(dǎo)表示。
而開發(fā)商在某種程度上也與這些炒房者保持了一種“合作”關(guān)系。
上海多數(shù)銷售人員手上都有一本溫州炒房人的名單。項(xiàng)目開盤時(shí)，他們通常會(huì)適時(shí)通知這批人。溫州人和銷售人員是雙向聯(lián)系，銷售人員會(huì)利用溫州人帶來的人氣壓迫其它購買者，而溫州人為了抬高價(jià)格也樂于扮演這樣的角色。
一般樓盤成交后，牽頭人就完成了自己的使命。什么時(shí)候拋出房子，基本由購房者自行決定。通常，購房者會(huì)把房子掛在當(dāng)?shù)氐姆课葜薪槭袌?chǎng)上，同時(shí)標(biāo)出“加價(jià)××萬”的方式標(biāo)明自己的贏利預(yù)期�！敖甓质袌�(chǎng)發(fā)展很快，為溫州人“出貨”提供了前提，而且開發(fā)商會(huì)幫你把一切手續(xù)都辦好�！笨追庇抡f。
有一個(gè)在上海地產(chǎn)界流傳很廣的故事可以說明當(dāng)?shù)氐亩质袌?chǎng)時(shí)多么發(fā)達(dá)：這個(gè)開發(fā)商以均價(jià)4000元每平米的價(jià)格賣自己的樓盤，一個(gè)中介公司找到他們，以3900元的價(jià)格包銷，開發(fā)商同意了，結(jié)果這個(gè)中介公司以6000元的價(jià)格把這個(gè)樓盤賣了出去。
“大炒家很少做長線，就是做短線，2003年開始，溫州人的房子轉(zhuǎn)到二手市場(chǎng)的比例越來越高�！卞X夢(mèng)明說，“他們的心理就是一個(gè)短線行為，但隨著市場(chǎng)的盤整和政策的限制，很多人也不自覺地往中線走了。”
最快的方式是炒房號(hào)——即從開發(fā)商那里預(yù)定好房號(hào)，或者每天花100～200元錢雇傭民工排一天隊(duì)等號(hào)，或者給銷售人員回扣以拿到好房號(hào)。一般一個(gè)號(hào)可以賣1萬塊左右，他們會(huì)等到開發(fā)商推出二期或者三期的時(shí)候賣出。
記者了解到的一個(gè)情況，通常，開發(fā)商會(huì)預(yù)留一些號(hào)，因?yàn)檫@樣可以造成房源緊俏的假相，同時(shí)也為開發(fā)商和炒房者“合作”留下了空間。例如，有500個(gè)房號(hào)，但是開發(fā)商在開始選號(hào)的時(shí)候通常是從100以后開始的。也就是說即使最先拿到房號(hào)也是101號(hào)，而很多炒房者就在打這前100號(hào)的主意，方式是給銷售人員一定“好處”，而銷售人員也樂得把房號(hào)賣給他們，可把樓盤炒熱。
溫州只是一個(gè)符號(hào)？
上海、杭州、南京……許多城市都留下了溫州炒家的印記，這樣的故事還會(huì)在更多的城市上演。事實(shí)上，從整體房產(chǎn)市場(chǎng)來看，溫洲人其實(shí)都不是真正的主角，至少，不是惟一的主角。
據(jù)上海格瑞投資咨詢有限公司為上海某樓盤所做的調(diào)查報(bào)告顯示，浙江客源占60%多，而在浙江購房客源中溫州人占47%。(見上圖)
另據(jù)建設(shè)部的材料，溫州人去年購房占上海同期商品房銷售數(shù)量的2%不到，福州大概占3%，重慶和成都都不到1%，而這在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占的比重并不大。
“成都市房管局的人跟我說，溫州人在成都買房，根本沒有媒體報(bào)道的那么多�！焙⑼f�！捌鋵�(shí)是其它城市的開發(fā)商、媒體和溫州媒體聯(lián)手把當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)搞熱，他們是在炒溫州人這個(gè)牌子�！�
胡立同的觀點(diǎn)在一位成都的開發(fā)商那里得到了證實(shí)。這位開發(fā)商表示�！拔也⒉辉诤鯗刂萑说降自诓辉谖业臉潜P買房子，只要你們把他們帶過來，然后通過媒體報(bào)道出去，給人造成這樣一種印象：溫州人到我這個(gè)樓盤來買房子了，我這個(gè)樓盤肯定就升了�！�
在這個(gè)利益鏈條中，溫州人的符號(hào)作用似乎越來越大于實(shí)際作用，因?yàn)閷儆跍刂莩捶繄F(tuán)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)很難再現(xiàn)了。
“實(shí)際上，大規(guī)模炒房現(xiàn)象現(xiàn)在已經(jīng)走向沒落�！笨追庇抡J(rèn)為，上�，F(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)很高，炒房的人已不敢介入，而除上海以外的全國其它任何地方，都不會(huì)形成溫州人這么狂熱的購買熱情。
上海的地位、環(huán)境和二手市場(chǎng)在中國是獨(dú)一無二的。溫州人在上海拋售房產(chǎn)時(shí)，很多接盤者都不是上海本地人。在上海，很多華僑、臺(tái)灣人、香港人、外國人，這個(gè)群體非常龐大(僅在上海生活的臺(tái)灣人就有60萬以上，上海甚至有臺(tái)北村)，而這一點(diǎn)正是吸引溫州人去上海買房的重要原因，因?yàn)橛羞@些人在，他們根本不用擔(dān)心房子脫不了手。
“在房價(jià)較低的城市，如福州、珠海、澳門等地，都有很大空間。在這些地方，可能會(huì)出現(xiàn)零星的溫州炒家，但大規(guī)模的資金介入可能性已很小，因?yàn)榫鶝]有龐大的二手市場(chǎng)，沒有人會(huì)接盤，也就沒有炒作的空間�！�
“不同時(shí)期、不同地區(qū)對(duì)溫州購房者的臉色是不同的，盡管溫州炒房者現(xiàn)在在許多地方依然風(fēng)光無限，但遲早他們會(huì)離開那些地方�！笨追庇抡f，“就像他們離開上海那樣。”
稿件來源：中國《新聞周刊》作者張邦松
