2005年3月24日，曾因發(fā)起中國證券民事賠償?shù)谝话?#8212;—大慶聯(lián)誼虛假陳述案而名噪一時的國浩律師集團(tuán)(上海)事務(wù)所合伙人宣偉華律師，得知其所代理的上海大華清水灣花園小區(qū)業(yè)主訴開發(fā)商違約一案二審敗訴。
作為代理律師之一的宣偉華在為清水灣小區(qū)居民爭取合法權(quán)益的同時，也在維護(hù)著自己作為一個普通消費(fèi)者的權(quán)益。因?yàn)樗救艘簿幼≡跍线@處小有名氣的名宅中。
曾為中小股民討公道，并應(yīng)對過很多驚濤駭浪場面的宣偉華，在此次維權(quán)中的失敗令她非常無奈。
宣偉華表示，這可能是目前國內(nèi)業(yè)主與開發(fā)商針對小區(qū)會所這一物業(yè)配套設(shè)施法律糾紛的第一例判決，將對今后此類案件的審理產(chǎn)生示范效應(yīng)。令人遺憾的是，在《物權(quán)法》還未頒布、相關(guān)法律還未出臺前，業(yè)主維權(quán)的失敗將助長開發(fā)商的不講誠信，并可能導(dǎo)致一些開發(fā)商更為所欲為，作為弱勢群體的消費(fèi)者，其合法權(quán)益將更難得到保障。
會所變成大浴場
當(dāng)開發(fā)商承諾的3700平方米小區(qū)會所變成霓虹閃爍的知名豪華浴場，且這個高檔休閑場所只認(rèn)錢不認(rèn)業(yè)主，其火爆的生意擾亂著小區(qū)安靜的環(huán)境，這時，曾寫在廣告上令人眼暈的美麗景象都成了海市蜃樓。
2004年10月，盛先生等大華清水灣小區(qū)95位業(yè)主，一紙?jiān)V狀將開發(fā)商上海華運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱華運(yùn)公司)告上法庭，同時成為被告的還有上海申新(集團(tuán))有限公司(下稱申新公司)及上海清水灣休閑娛樂有限公司。
原告稱，華運(yùn)公司在當(dāng)初與業(yè)主的預(yù)售合同及一貫所做的各類廣告中，一直宣稱有3700平方米會所，會所包括韻律操室、棋牌室、室內(nèi)恒溫游泳池、按摩室等。小區(qū)物業(yè)還曾發(fā)文給業(yè)主，要求業(yè)主們簽名同意修建、裝飾會所。然而，幾個月后，曾經(jīng)簽名的業(yè)主愕然發(fā)現(xiàn)，想象中的會所儼然變成了一個“超五星級豪華大浴場”(即清水灣俱樂部)。
盡管俱樂部給部分業(yè)主辦理了“88折”優(yōu)惠卡，令人咋舌的高檔消費(fèi)仍令絕大多數(shù)業(yè)主望而卻步。更令業(yè)主們無法忍受的是，浴場門口嚴(yán)重堵塞的交通，日日笙歌的聲、光污染以及安全等問題。
原告調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華運(yùn)公司將原本登記為小區(qū)會所的場地全部轉(zhuǎn)讓給了申新公司，申新公司又將其轉(zhuǎn)讓給了徐明國，徐明國隨即投資了清水灣俱樂部——這家目前上海市最豪華的休閑娛樂場所。
原告認(rèn)為，華運(yùn)公司在其宣傳廣告及預(yù)售合同中關(guān)于會所及具體內(nèi)容的承諾理應(yīng)兌現(xiàn)，申新公司與清水灣休閑娛樂公司作為受讓人及實(shí)際承租人均不應(yīng)擅自改變房屋用途；三被告嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。原告要求，三被告按照承諾的具體內(nèi)容和服務(wù)方式提供小區(qū)會所。
漫漫維權(quán)路
2004年11月18日下午，上海市普陀區(qū)法院開庭審理了這起案件，并于2004年11月26日下達(dá)一審判決書，小區(qū)95位業(yè)主敗訴。75位一審原告決定繼續(xù)參加二審上訴。
準(zhǔn)備上訴期間，作為小區(qū)業(yè)主的宣偉華也加入到維權(quán)行動中，她與幾位同事決定免費(fèi)為業(yè)主打官司。
宣偉華向《財(cái)經(jīng)時報(bào)》介紹，從2004年5月18日“清水灣俱樂部”開業(yè)開始，小區(qū)業(yè)主就開始了漫漫維權(quán)路。她最直接的感受是，作為弱勢群體的業(yè)主，在維權(quán)過程中很艱難。
2005年2月17日，部分業(yè)主的二審上訴在上海市二中院開庭審理。然而，直到3月24日，宣偉華才見到早在3月14日就已下達(dá)的維持一審判決的判決書。這一判決為終審判決。
宣偉華透露，由于此前業(yè)主們狀告開發(fā)商為“違約”，不排除下一步以“侵權(quán)”為由再次起訴開發(fā)商。
爭論焦點(diǎn)
《財(cái)經(jīng)時報(bào)》了解到，這場官司爭論焦點(diǎn)在兩方面：一是法院認(rèn)為，售房合同中明確約定小區(qū)會所設(shè)施提供有償服務(wù)，但未約定具體的服務(wù)項(xiàng)目、價格、對象等，鑒于開發(fā)商是會所的所有權(quán)人，故其可以行使所有權(quán)人的一切權(quán)利；另外，華運(yùn)公司售樓時的宣傳資料僅是一般的要約邀請，并非合同組成部分。
法院認(rèn)為，“清水灣俱樂部”的經(jīng)營內(nèi)容與會所介紹的功能基本吻合，也為業(yè)主提供了一定優(yōu)惠，所以判決不支持業(yè)主們的訴訟請求。
宣律師指出，預(yù)售合同對會所的某些內(nèi)容沒有約定或約定不明，不等同于當(dāng)事人對有關(guān)會所的所有意思表示自始不存在，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主必然敗訴。
首先，開發(fā)商是格式合同的提供者，其負(fù)有促進(jìn)義務(wù)進(jìn)一步全面適當(dāng)履行的隨附義務(wù)，即有義務(wù)提醒或通知業(yè)主們簽署有關(guān)會所的補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商沒有履行對會所未約定內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定之通知義務(wù)，構(gòu)成對隨附義務(wù)的違反，是對主合同義務(wù)的持續(xù)違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。
其次，退一步講，即使合同約定不明，也不應(yīng)借此判令業(yè)主敗訴。就審判機(jī)關(guān)而言可以依據(jù)《合同法》第62條、第41條的立法精神，依照不利于格式合同提供一方而作出解釋和判定。本案中，會所的主要爭議在于沒有約定服務(wù)價格和服務(wù)方式。依據(jù)第62條相關(guān)規(guī)定，價款或報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時履行當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格。而“清水灣俱樂部”提供的服務(wù)價格，是豪華娛樂場所價格。
匪夷所思的依據(jù)
另外，在廣告內(nèi)容是否屬于商品房預(yù)售合同的爭議上，宣偉華參照的是《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，“商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”。
宣偉華認(rèn)為，開發(fā)商的廣告內(nèi)容應(yīng)作為合同內(nèi)容。
更最重要的是，法院還在判決中依據(jù)了一個本身有爭議的事實(shí)作為判案依據(jù)，這令人匪夷所思。法院認(rèn)為“由于會所已登記在開發(fā)商名下，所以其就是所有權(quán)人，可以行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利”。
這里存在兩個錯誤，一是開發(fā)商將會所登記在自己名下且將其出售，出售行為本身是否構(gòu)成侵權(quán)、是否合法存在，法院怎可視而不見，進(jìn)而還寫在判決書里將出售行為合法化；二是法院的裁判將所有權(quán)絕對化，忽略了物權(quán)或所有權(quán)的行使受到債權(quán)的限制。
來源：《財(cái)經(jīng)時報(bào)》 作者：齊心
