中新網(wǎng)1月25日電 盡管中國經(jīng)濟(jì)受到宏觀調(diào)控政策的影響，但跨國投資者對中國市場依然熱情高漲。戴德梁行的專項(xiàng)調(diào)查表明，約62%的跨國投資者希望投資于中國市場，這種投資意愿之高在亞太地區(qū)8個國家和地區(qū)中再次蟬聯(lián)第一。

　　然而在面對高速成長的中國經(jīng)濟(jì)和充滿機(jī)會的房地產(chǎn)投資市場時，市場的低透明度和成熟度將是國內(nèi)外投資者所必須面對的挑戰(zhàn)。

　　今日出版的《每日經(jīng)濟(jì)新聞》載文指出，境外基金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場投資，普遍存在三大技術(shù)層面的難題。

　　股權(quán)交易方式分歧

　　中國房地產(chǎn)投資市場的快速發(fā)展所帶來的物業(yè)增值，通常會吸引業(yè)主出售物業(yè)以成功套現(xiàn)，但是出售所要承擔(dān)的稅收卻在很大程度上抵消了物業(yè)增值所帶來的收益，導(dǎo)致業(yè)主將手中的物業(yè)出售變現(xiàn)的動機(jī)變得很弱。

　　按照中國現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主如果以物業(yè)買賣的形式出售所持有物業(yè)，承擔(dān)的稅收將超過出售所得的30%，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅及附加和公司所得稅。

　　如果業(yè)主采取股權(quán)交易方式出售所持有的物業(yè)則無須交納上述稅收，潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了收購方。因此業(yè)主在出售物業(yè)時通常都希望以股權(quán)交易的方式，甚至是海外股權(quán)交易方式進(jìn)行交易，但在交易價格方面則要求和物業(yè)買賣的形式出售相同，這樣把該項(xiàng)潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)完全轉(zhuǎn)移給了新的投資者。

　　如果潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)為物業(yè)價值的20%，物業(yè)的市場價值若以每年5%的速度增長，則新的投資者在轉(zhuǎn)手出售之前至少必須持有物業(yè)4年才能抵消該項(xiàng)潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，達(dá)到盈虧平衡。

　　在實(shí)際操作中，如果采取股權(quán)交易的方式進(jìn)行交易，業(yè)主的定價方式如何作出相應(yīng)調(diào)整，潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)在交易價格中如何體現(xiàn)是交易中最大的分歧之一，也是交易雙方所要面對的挑戰(zhàn)。

　　盡職調(diào)查受阻信息不透明

　　中國房地產(chǎn)投資市場的不透明，給新投資者的盡職調(diào)查帶來很大困難。

　　通常，新的投資者在進(jìn)行盡職調(diào)查時，需要業(yè)主提供詳實(shí)完整的公司和項(xiàng)目資料，如新的投資者無法全面準(zhǔn)確了解業(yè)主及股東背景，通常會要求業(yè)主提供相應(yīng)擔(dān)保。而中國的公司往往無法提供所需要的有效擔(dān)保，在涉及大宗物業(yè)交易的時候尤其難以做到，而銀行也不愿意為個人做擔(dān)保。

　　如何滿足投資者的需要，結(jié)合國際慣例和中國市場的實(shí)際，設(shè)計出交易雙方都能接受的可行方案，是中國房地產(chǎn)投資市場所必須面對的巨大挑戰(zhàn)。

　　定價差異

　　中國的開發(fā)商通常采取市場比較法定價，即與周邊市場的交易價格對比來確定物業(yè)的價格。這和國際房地產(chǎn)投資市場通行的以收益驅(qū)動為特征的收益法，即以項(xiàng)目的現(xiàn)金流來測算投資回報有很大差別。在實(shí)際操作中，比較法定價會出現(xiàn)業(yè)主報價和投資機(jī)構(gòu)的可接受價格產(chǎn)生分歧較大的現(xiàn)象。(葉建成)