中新網(wǎng)4月13日電 據(jù)南方周末報(bào)道，馮建民(化名) 已經(jīng)完成了人生中最重要的兩件大事：結(jié)婚和買(mǎi)房。他在廣州一家文化單位工作，在這個(gè)城市里已經(jīng)待了6年。相對(duì)于順利的擇偶過(guò)程，他始于前年的購(gòu)房經(jīng)歷要復(fù)雜得多——前后看過(guò)64個(gè)樓盤(pán)，觀摩過(guò)至少180套以上的樣板房，至少和9家地產(chǎn)中介打過(guò)交道。他先在郊區(qū)購(gòu)房，后又感覺(jué)交通不便，再回城里買(mǎi)房。
在他歷時(shí)兩年的購(gòu)房過(guò)程中，廣州樓市正漂浮在一片“漲”聲之中。
馮建民是在2003年7月從學(xué)校畢業(yè)的。一到單位，他就分到一間帶有福利性質(zhì)的宿舍——兩人合住一套103平方米的套間，每人月租金只是象征的數(shù)字240多元。
和學(xué)生時(shí)代8人一個(gè)房間的住宿條件相比，單位宿舍就等于一套豪宅。馮建民當(dāng)時(shí)根本沒(méi)考慮買(mǎi)房這回事。他并不知道，那時(shí)的廣州樓市正處于一個(gè)長(zhǎng)達(dá)7年低谷期的尾聲。
廣州最早的商品房可以追溯到1982年開(kāi)工的東湖新村，隨后大規(guī)模的商品房住宅小區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)。到1992年，廣州房?jī)r(jià)上漲到一個(gè)頂峰，其中環(huán)市東淘金路一帶的住宅均價(jià)在6000元-8000元／平方米，最高的達(dá)到12000元／平方米。
韓世同當(dāng)時(shí)還不是廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家，他在廣州開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)任正科級(jí)干部，“才400元一個(gè)月，所以普通市民根本無(wú)力買(mǎi)房子”。據(jù)他介紹，當(dāng)時(shí)主要購(gòu)房的是香港、澳門(mén)人以及歸僑等，還有少部分先富起來(lái)的人以及大量單位為職工團(tuán)購(gòu)房。
1997年，亞洲金融危機(jī)波及香港。被稱為“港澳騎兵”的香港、澳門(mén)炒家紛紛從廣州撤退，留下一片爛尾樓，樓價(jià)也跌去近一半。這次前車(chē)之鑒也使得廣州地產(chǎn)市場(chǎng)在隨后一波遍及全國(guó)的房地產(chǎn)熱潮中顯得更為理性。
廣州樓市價(jià)格的回歸讓市委書(shū)記林樹(shù)森頗為欣慰。1992年，林樹(shù)森從地方調(diào)任到省里工作，想在越秀區(qū)買(mǎi)房，圖都看了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)標(biāo)價(jià)高達(dá)12000元／平方米，因此作罷。“過(guò)了幾年有人告訴我，房?jī)r(jià)變成了6000元／平方米。聽(tīng)到這個(gè)我很高興，因?yàn)檫@說(shuō)明整個(gè)市區(qū)的發(fā)展格局拉開(kāi)了，而且意味著改造老區(qū)環(huán)境的成本降低了�！�
在城里看樓
馮建民從2004年2月開(kāi)始，認(rèn)真地看房子。他制定了一個(gè)結(jié)婚前的買(mǎi)房計(jì)劃——房子按揭前的房?jī)r(jià)為40萬(wàn)-45萬(wàn)，使用面積80平方米左右，二手樓齡不超過(guò)5年，在濱江路一帶，一定要有成熟的物業(yè)管理，清潔安靜。
他最先去看的是珠江帝景。那里樣板房柔和的燈光、舒適的家具，會(huì)所前威武的銅馬和武士，讓他很是興奮，但當(dāng)他看到7000元／平方米的均價(jià)時(shí)，最初的興奮隨即消失了。
此時(shí)，廣州樓價(jià)正以連續(xù)兩年超過(guò)10%的速度增長(zhǎng)。
合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為主要原因是需求在增長(zhǎng)。在過(guò)去兩年，由于廣州市人均可支配收入增長(zhǎng)，廣州市每年住宅需求比供應(yīng)量都大200萬(wàn)平方米以上。
由于供不應(yīng)求，不少市民轉(zhuǎn)向空置房。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的信息稱，至去年年底，廣州市商品房空置面積為563.23萬(wàn)平方米同比下降5.5%。其中住宅空置254.45萬(wàn)平方米，同比下降9.9%，空置量是1998年以來(lái)最低的。
半年內(nèi)，馮建民已先后看過(guò)帝景華苑、海天花園、江南新村、逸景翠園等22個(gè)樓盤(pán)，足跡遍布海珠區(qū)、天河區(qū)、番禺區(qū)等樓盤(pán)。他發(fā)現(xiàn)要在老八區(qū)找6000元／平方米以下的樓盤(pán)幾乎不可能。于是，他要買(mǎi)房的決定便擱置下來(lái)。
“因?yàn)槔习藚^(qū)住宅土地供應(yīng)量不足，房地產(chǎn)商將手中的有限存量土地紛紛開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)，以期獲取更多的利潤(rùn)。” 黎文江分析說(shuō)。他曾任廣州市房地交易中心主任。
一陣陣的傳言也在為廣州樓市推波助瀾。去年就有傳言說(shuō)，200億資金正轉(zhuǎn)向珠三角炒作樓市，在查無(wú)實(shí)證后，這陣傳言也就沒(méi)人理會(huì)了。
另一種傳言是廣州地產(chǎn)商們發(fā)布的。廣州市十大地產(chǎn)大亨在去年舉辦的峰會(huì)上，一致對(duì)外宣稱房?jī)r(jià)會(huì)上漲10%以上，并在會(huì)上拋出“地荒論”。
恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印在給本報(bào)發(fā)來(lái)的書(shū)面材料中提到，從2003到2004年，老八區(qū)住宅三年消耗土地面積為1173萬(wàn)平方米，而2003至2005年新增住宅土地供應(yīng)面積僅為91.5萬(wàn)平方米，僅為消耗土地面積的7.8%。
但廣州市有關(guān)部門(mén)駁斥了“地荒論”，并認(rèn)為房地產(chǎn)商有造勢(shì)、哄抬房?jī)r(jià)之嫌。廣州市政府還忠告市民要謹(jǐn)慎入市。
2005年2月，馮建民結(jié)婚，他在單位附近租了一套50平米的房子，月租1200元。“這樣的租金我能夠承受，而且搬家很方便�！瘪T建民話音未落，就發(fā)現(xiàn)房子靠近一家造船廠的車(chē)間，正對(duì)著正在施工的工地。
一次錯(cuò)誤的選擇
馮建民開(kāi)始考慮在郊區(qū)買(mǎi)房，他把目光投向番禺和花都兩個(gè)區(qū)。
這樣的購(gòu)房者是政府和郊區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所樂(lè)見(jiàn)的。政府的規(guī)劃目標(biāo)就是“拉開(kāi)城市格局，抽疏老城區(qū)，拉開(kāi)建設(shè)”。
廣州正通過(guò)實(shí)施“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的城市總體戰(zhàn)略形成大都市框架。2000年6月花都和番禺撤市設(shè)區(qū)后，廣州已呈現(xiàn)“山、城、田、海”的城市局面，改變了過(guò)去沿著珠江水道形成的“L”形的局促布局。
此外，廣州還通過(guò)白云山西側(cè)的北部轉(zhuǎn)移帶和海珠區(qū)到市橋的南部轉(zhuǎn)移帶，來(lái)增加土地的有效供給，疏散老城區(qū)人口。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在第四次人口普查和第五次人口普查的10年間，廣州越秀、荔灣、東山等3個(gè)老城區(qū)人口減少了10萬(wàn)。
馮建民最終選擇在花都落戶。在那里，他以2500元／平方米的價(jià)格買(mǎi)下一套160平方米的大套房，其中他哥哥付了這棟大宅的大部分首付和按揭。他的岳父母也住在附近。
今年元旦，馮建民終于搬進(jìn)花都的大宅，享受著充足的陽(yáng)光、新鮮的空氣和低密度的居住環(huán)境，但他開(kāi)始不得不面對(duì)一個(gè)新的問(wèn)題：交通。從花都的家到位于市區(qū)的工作單位距離是48公里，如果馮建民每天早上先花17元坐大巴到達(dá)市區(qū)，再花5元從三元里坐地鐵到單位，總共需要1個(gè)小時(shí)。
為了避免塞車(chē)，馮建民自己開(kāi)車(chē)走高速公路，所需過(guò)路費(fèi)為25元，汽油費(fèi)為25元，這還不包括汽車(chē)折舊和保養(yǎng)的費(fèi)用，時(shí)間是50分鐘。為了上班方便，馮建民花了14萬(wàn)買(mǎi)了一輛成色不錯(cuò)的二手車(chē)，這輛車(chē)的一部分還屬于他親戚。
經(jīng)過(guò)3個(gè)月的奔波和勞累，馮建民再不能繼續(xù)承受每天開(kāi)“長(zhǎng)途車(chē)”和工作雙重壓力，他想回到市區(qū)里住。
此時(shí)，關(guān)于“地荒論”的爭(zhēng)辯還在持續(xù)。今年年初，廣州市市委書(shū)記林樹(shù)森公開(kāi)表示，這幾年開(kāi)發(fā)商有聯(lián)合哄抬房?jī)r(jià)的跡象。在廣州市兩會(huì)小組討論中，他發(fā)出更為嚴(yán)厲的警告：哄抬房?jī)r(jià)本身就是搶劫。
在許多城市，政府和開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)較為一致，但在廣州，人們看到的更多是另一種景象。從1999年開(kāi)始，廣州市政府決定不再讓開(kāi)發(fā)商參與舊城改造。此后，大學(xué)城項(xiàng)目也拒絕開(kāi)發(fā)商的參與開(kāi)發(fā)。
“企業(yè)是以追求利潤(rùn)作為自己最終目標(biāo)�！比A南理工大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松說(shuō)，“而政府則需要考慮多元目標(biāo)，例如政治影響、社會(huì)和諧等因素�！�
在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，關(guān)于“地荒論”的爭(zhēng)論中，雙方只是觀察角度不同，“目前廣州樓價(jià)上升主要是指老八區(qū)的土地供應(yīng)量不足。而政府部門(mén)認(rèn)為不存在地荒是從全市土地量來(lái)說(shuō)�！� 光大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳洪志說(shuō)。
但政府與地產(chǎn)商的著眼點(diǎn)不同在于，政府為拉開(kāi)城市格局，希望開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)郊區(qū)充足土地，而開(kāi)發(fā)商為減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更愿意開(kāi)發(fā)市中心的項(xiàng)目。
回到城里
當(dāng)馮建民今年再次去城里的樓盤(pán)看樓時(shí)，他被上升的房?jī)r(jià)弄得有點(diǎn)不知所措。一年前，他在中山大學(xué)后門(mén)看中一套58萬(wàn)的二手房，現(xiàn)在再去看，同樣樓層、戶型，價(jià)格已經(jīng)變?yōu)?8萬(wàn)。而他在華景新城看過(guò)的一套53萬(wàn)、面積93平方米的房子，現(xiàn)在也凈漲了10萬(wàn)。
為了應(yīng)對(duì)廣州市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭，有關(guān)部門(mén)自去年6月份開(kāi)始進(jìn)行一系列調(diào)控措施。去年12月底，廣州市地方稅務(wù)局下發(fā)通知，規(guī)定自2006年起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房增值部分需要據(jù)實(shí)征收20%的個(gè)人所得稅。而今年以來(lái)出臺(tái)的政策則包括：徹查違規(guī)提取公積金的行為；從7月1日起，廣州市公積金的繳納為每月5640元封頂。廣州市房管局還表示，將于今年6月推出基準(zhǔn)房?jī)r(jià)信息系統(tǒng)，公布房地商的地段開(kāi)發(fā)成本價(jià)。
廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)簡(jiǎn)文豪最近針對(duì)土地供應(yīng)表示，今年廣州會(huì)適當(dāng)調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，以期能起到控制房?jī)r(jià)非正常波動(dòng)的作用。同時(shí)為安置拆遷戶，政府正考慮建設(shè)“新社區(qū)”，地點(diǎn)離市區(qū)不會(huì)太遠(yuǎn)。新推出“新社區(qū)”項(xiàng)目，針對(duì)拆遷的特定人群。
面對(duì)外界的一片聲討，原定今年1月召開(kāi)的廣州房地產(chǎn)巨頭峰會(huì)最終銷(xiāo)聲匿跡，沒(méi)有如期召開(kāi)�！耙院笪覀円谡С只蛑鬓k下開(kāi)展這樣的交流會(huì)，免得造成誤解�！惫獯蠓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳洪志說(shuō)。
馮建民等不及政府調(diào)控抑制房?jī)r(jià)見(jiàn)效，也等不及2010年地鐵9號(hào)線貫通花都，他已經(jīng)決定在市區(qū)買(mǎi)房，而花都的大宅轉(zhuǎn)給了他哥哥。
今年3月1日，馮建民到廣州大橋附近的匯美南苑簽下了一套樓齡5年的二手房：60平米，43.5萬(wàn)。他選擇首付18萬(wàn)，一筆需20年還清的25萬(wàn)公積金貸款的解決方案，來(lái)完成這次購(gòu)房之旅。（成功 盧先義 江英）
