中新網6月16日電  據《國際金融報》報道，房價猛漲和股票猛跌相互強化，對于投資者來說，在此兩者間進行選擇幾乎不用費什么心思。但現在，情況正在出現微妙的變化。

　　就在剛剛過去的一個月間，樓市、股市出現了截然不同的逆轉之勢。前者在“國六條”及“九部門意見”的連續(xù)打壓下，其一貫被看好的投資前景驟然黯淡；后者則在短短3周內，連續(xù)沖破1400、1500、1600三個整數關口。從目前來看，雖然震蕩激烈，但市場信心及活躍程度，均已有了明顯回暖。

　　樓市告別“短線操作”：出售改出租

　　徐匯區(qū)王先生，2002年以65萬買進一套二手房，本來想以100萬的價格出售。他算了一下，如果按去年營業(yè)稅征收標準執(zhí)行，出售過程中不需要繳納營業(yè)稅；而如果按照新政執(zhí)行，就需要繳納5.5萬元(稅率5.5%)的營業(yè)稅。由于出售成本大大增加，王先生決定改為出租，等待有利時機到來。

　　購房者對于租房的興趣也在提升。公司白領李小姐，原本計劃明年結婚時購一套100平方米左右的房子，“但問題在于，誰能保證5年內不換房子？如果是這樣，全額征收營業(yè)稅的風險太大了”。

　　對于購買自住用房的客戶來說，類似李小姐這樣的情況不在少數。因為工作年限較短，他們暫時可接受的婚房面積不會太大，但在其后5年，一方面，收入狀況將有較大幅度提高，另一方面，由于孩子出生、保姆用房、父母搬來同住以及工作地點變動等原因，原住房很有可能不再適用。

　　按照李小姐的“小算盤”，即使貸款60萬元，在20年等額本息還款情況下，每月還款也要4213元，這還不包括利率提升等額外支出，“所以，暫時還是租一段時間的房子，等市場穩(wěn)定下來再說”。

　　上述觀望心態(tài)已經反映在市場數據中。據漢宇地產交易管理部統計，6月1日以來，公司門店每天預約的簽約量已經下滑到去年4月份的水平，與5月底的情況相比，現在的簽約量少得可憐。不僅如此，根據市場研究部對公司門店所在區(qū)域的研究發(fā)現，上海大多數區(qū)域二手房市場都受到了不同程度的影響，其中中檔價位自住為主的區(qū)域受到的影響更加明顯。

　　理財專家認為，通過買賣房屋獲取價差的做法，風險正在加大。因為投資房產要從三個方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下，由于此前房價不斷高漲，一套房產的初期資金投入已經很大。而從支出的情況來看，營業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，即使保留房產至5年以上，也要支出類似物業(yè)管理費等費用，再加上契稅、交易傭金、貸款利息等，一套房子要上漲20%才能保證有所盈利。

　　那么上海的房價還有沒有上漲20%的可能呢？記者在采訪中發(fā)現，幾乎所有被采訪者均對此持悲觀態(tài)度。由于強而有力的窗口效應，專家們認為，九部門意見在很多方面還是留有一定余地的，對于樓市的相關調控政策還可以有很多，比如個人所得稅的征收，20%的稅率就要比現在的營業(yè)稅具有更大的“殺傷力”。另外，還可以進一步提高銀行按揭成數，征收土地增值稅、不動產稅和物業(yè)稅等，由此看來，寄望房價上漲20%以獲利的想法并不現實。

　　以租養(yǎng)房是否可行：收益率很難達到

　　如果我們把低價買入、高價拋出，博取買賣差價的購房行為歸為投機型的話，那么，購入房產后長期擁有，憑借租金收入來實現投資收益的購房行為可稱為投資型。中信銀行的趙慈拉認為，按照通常的慣例，房價應為房產月租金的120至180倍，也就是說，一套價值100萬元的全裝修房，每月的租金收入應有6000元，才具有合理的“市盈率”，并與購房貸款的利息支出相當。

　　我們來大致算一筆賬：仍以100萬元全裝修房為例，目前5年期以上個人自營性住房貸款的基準利率已由6.12%提高到6.39%，個人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率也由5.508%提高到5.751%，因此，每年的資金成本多則6.39萬元，少則5.75萬元。加上房屋本身有一定的使用年限，如以70年計算，每年的折舊為1.43萬元。兩項合計，月租金必須在6000元以上才能覆蓋成本。

　　這是一個很難達到的收益率。據上海市二手房指數辦公室和多家中介機構提供的數據顯示，目前上海市大多數房屋的出租收益率已經比兩年前大為降低，基本上維持在3%-5%左右。即使是行情較好的一些樓盤，如徐匯區(qū)的高檔房是很多商務人士尤其是外籍人士的首選，但其7%-8%左右的租金回報率也剛達到保本線。中金公司首席經濟學家哈繼銘認為，以上海為代表的部分城市，炒房者獲取的房租已經不足以支撐成本，惟一目的就是等著房子漲價。

  [1]  [2]  [下一頁]