上述不規(guī)范導致不法分子很容易就能逃避政府部門的監(jiān)管，偽造證明材料，實施詐騙，詐騙后又能逃之夭夭，過些時候又如法炮制。如賈某伙同他人通過偽造房產證、身份證出租他人房屋騙取租金，經查實的竟有14起，其中在2007年9月就有6起，而2007年9月24日一天就以同樣方式作案3起，每次作案都能非法獲利4000元以上，共詐騙被害人6萬多元。

　　(二)市場信息不對稱。房屋交易、租賃市場信息不對稱體現在兩個方面:

　　其一，市場交易信息不對稱。房屋交易、租賃中介公司幾乎壟斷了整個房屋交易、租賃市場，而且這些信息為少數幾家企業(yè)所掌握，從而操縱市場價格。此外，房屋交易、租賃中介公司往往通過在合同中附加條款限制客戶獲取信息的渠道，實踐中多表現為在交易或租賃合同中增加條款限制客戶與房主聯系的條款等，這也導致了客戶難以獲得預購、欲租的房屋產權情況等信息。其二，有關行業(yè)管理信息不對稱。所謂的行業(yè)管理信息指政府或其他相關機構發(fā)布的有關行業(yè)管理信息。相對于房屋交易、租賃企業(yè)而言，房屋購買者、尤其是承租者往往不會因為一次交易耗費大量時間、精力去了解整個行業(yè)的管理信息或不知道如何獲取這些管理信息，有些從業(yè)人員即利用客戶的這種心理進行詐騙。比如2008年5月，北京市建設委員會在其主辦的“北京市房地產交易管理網”發(fā)布了《關于修訂<北京市房屋租賃合同>系列示范文本和實行租賃合同網上備案的通知》，施行了租賃合同網上備案制度，有利于保障房屋租賃合同的安全性，有利于防止承租者上當受騙。但是實踐中多數房屋承租者并不了解此項制度，房屋租賃從業(yè)人員更不會主動予以告知。

　　(三)被害人有僥幸心理、輕率心理、貪利心理，容易被犯罪分子利用。在涉房詐騙案件中，被害人的僥幸、輕率、貪利心理是導致被騙的重要原因之一。一是僥幸心理，表現比較明顯的是在經濟適用房、回遷房、單位分房等低價房購買過程中，被害人知道其購買這些房子是不符合條件的，但考慮到北京房屋價格的迅速增長，容易相信也愿意相信熟人的話，抱著僥幸心理支付了較高的購房費用。二是輕率心理，被害人無論是從熟人那里購買經濟適用房等低價房，還是從“戶主”那里承租房屋，都缺少足夠的防范意識與風險意識，沒有進行詳細調查。三是貪利心理。

　　(四)涉房案件中民事欺詐與詐騙犯罪的模糊界限，增加了司法機關執(zhí)法的難度，也給了不法分子逃避制裁的機會。在房屋買賣、租賃過程中，欺騙行為層出不窮，如何判斷行為人的主觀故意，準確區(qū)分民事欺詐還是刑事詐騙，考驗著我國司法機關適用法律的能力和水平。不同地方的司法機關、不同司法工作者認識不一、執(zhí)法不一。這也促成一些不法分子敢于鋌而走險。

　　涉房詐騙犯罪應對建議及規(guī)制

　　(一)高度重視，切實解決住房這一民生問題。涉房詐騙犯罪案件之所以應受到重視，一是因為房屋與人們生活息息相關，是公眾生存的根本，二是涉房詐騙數額巨大，如果不能及時懲治犯罪分子，追回損失，勢必成為影響社會安全與穩(wěn)定的一大隱患。

　　(二)加強對房屋交易、租賃市場的規(guī)范和監(jiān)管刻不容緩。一是加強房地產經紀公司即房屋中介公司的規(guī)范與管理，首先是對其內部員工和辭職員工的嚴格管理，對內部員工的代理、洽談、簽約等活動要有明確記錄與情況掌握，對辭職員工應及時收回租賃合同、授權文書等相關材料。其次對合同進行規(guī)范，嚴格按照北京市出臺的合同文本使用，切實保護購房人、出租人、承租人的利益。二是建立房屋產權、租賃信息便捷查詢制度，比如利用現代通訊手段，開通網絡查詢、手機查詢等，使購房人、租房人能夠及時發(fā)現問題，躲避風險。三是建立健全房屋交易、租賃行業(yè)自律性組織，發(fā)揮和加強其對行業(yè)行為的監(jiān)督作用。四是建立和強化該領域的消費者協會。五是加強監(jiān)管，對一些信譽不好、服務不好或者有欺詐行為的房屋中介公司加強監(jiān)督和管理，嚴重的剔除出該行業(yè)。

　　(三)加大對偽造、私刻類違法犯罪的打擊力度，增加涉房詐騙犯罪的犯罪成本。據不完全統計，2005年至今，涉房詐騙犯罪案件中，偽造房產證、身份證等證件的有25件，占四年來總數的45%。為有效打擊和遏制涉房違法犯罪，一個行之有效的方法是盡量限制實現該類違法犯罪的條件，增加其成本，即對偽造證件、私刻印章等虛構身份的違法行為加大打擊力度，特別是對專門偽造證件、私刻印章的不法分子進行重點打擊，使涉房違法犯罪分子難以輕易獲得詐騙條件，從而達到實現遏制此類違法犯罪發(fā)生的目的。

　　(四)加大宣傳，增強公眾風險、法律意識、規(guī)范意識。

　　(五)推進部門法銜接，加強相關部門合作、協調，建立被害人救濟機制。(作者：黃福濤　謝財能 單位：北京市朝陽區(qū)人民檢察院)