中新網(wǎng)10月11日電 在“國六條”細則規(guī)定的“大限”——9月30日,北京、上海、廣州終于交出了各自的“十一五”住房建設規(guī)劃!吨腥A工商時報》報道稱,縱觀以上情況,業(yè)內(nèi)人士認為,規(guī)劃體現(xiàn)了各城市對未來住房建設,尤其是供應結構方面的調(diào)整力度。不過,也有人士指出,規(guī)劃并不等于各城市的地方調(diào)控細則,如“90平方米占70%”的比例,各城市并未提出具體操作方案,一些城市的規(guī)劃也顯得“粗略”。
北京市的限價房用地供應正在經(jīng)歷“成長的煩惱”。9月27日-29日,國家10部委聯(lián)合檢查組在北京市檢查房地產(chǎn)調(diào)控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報情況時,提出限價房用地供應中選址和總量確定的難題。類似的困境在國內(nèi)其他一些城市也有不同程度的出現(xiàn)。
選址難帶來定價難
北京市國土資源局政策研究室主任孫惠林表示,從空間分布上來說,限價房的選址就是一個難題,如果選址在交通不便的地方,就不能解決居民的需求,好的地段又沒有那么多土地用來供應。
“由于北京市近年來經(jīng)濟快速發(fā)展,城鄉(xiāng)建設日新月異,目前在北京市的五環(huán)路以內(nèi),已經(jīng)很難找到適合中低價位、中小套型商品房的建設用地!睂O惠林說。
和選址緊密相連的就是定價問題!霸诖朔秶鷥(nèi)的房價(即五環(huán)路以內(nèi))比較高,限價房的房價標準也很難確定!睂O惠林表示!耙簿褪钦f,即使推出低于同區(qū)域15%房價的限價房,其價位也很難得到社會的認同及達到群眾預期的心理期望!
這種說法也得到了專家的認同,中國管理科學研究院研究員李開發(fā)表示,限價房的價格制定是技術性很強的工作,包括要考慮地價、建造成本、周邊市場價格、當?shù)刂械褪杖腚A層收入水平等因素。
廣州市日前首推的限房價地塊,其規(guī)定的房價不僅比附近的商品房價高1000元/平方米,而且該“限價房”項目的容積率遠遠高于商品房,因此地塊推出后備受爭議。
開發(fā)比例難以確定
根據(jù)國辦37號文件,中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應,其年度土地供應量不得低于居住用地供應總量的70%。而其中限價房用地的供應量占多大比例才合適,才能夠滿足需求,這個量的核定讓主管部門頗感棘手。這成為北京市國土資源局限價房用地供應中的另一個難題。
據(jù)了解,北京市經(jīng)濟適用房政策實施以來,目前已經(jīng)有近1700萬平方米的經(jīng)濟適用房投入市場,加上計劃中的供應量,北京市有關部門預計,經(jīng)濟適用房總量在2400萬平方米左右。但即使這樣,仍不能滿足中低收入人群的住房需求。
根據(jù)北京市土地供應計劃,以北京市每年住宅用地供應量1900公頃計算,如果70%全部用于限價房土地供應,則每年要供應1300公頃左右。“實現(xiàn)這一供應量具有很大的難度!崩铋_發(fā)說。
上海今年以來“1000萬平方米中低價商品房”的推出進度更是被政府部門放緩,因為巨大的供應量對同地段的商品房造成了過大擠壓效應。
“從需求層次看,北京市的商品住宅供應市場是面向全國甚至是全球,根據(jù)北京市建委等部門的調(diào)查顯示,北京市商品住房35%左右為外地人員和境外人士購買,這使得90平方米已經(jīng)不能滿足北京市的需求!睂O惠林表示。
“對于北京市中低價位、中小戶型普通商品住房的需求底數(shù)并不清楚,對這種限價房的進入退出機制也需要深入研究和確定;谏鲜鲈,北京市執(zhí)行70%的用地指標有一定的難度。”北京市有關部門在給國務院聯(lián)合調(diào)查組的報告最后結論說。(張偉娜)