北上廣深二手房成交回暖,遲到的“小陽春”緩慢冒頭

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北上廣深二手房成交回暖,遲到的“小陽春”緩慢冒頭

2024年03月12日 09:17 來源:第一財經(jīng)
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  作者:孫夢凡

  幾乎不約而同,北上廣深二手房市場出現(xiàn)“異動”。

  業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入三月份后,四大一線城市的二手房成交均出現(xiàn)回升趨勢,其中北京有周末單日成交破千套,上海二手房日均成交量是二月的兩倍,深圳二手房周成交突破千套關(guān)口,廣州二手樓市市場活躍度也有上升趨勢。

  三月本是傳統(tǒng)樓市的“小陽春”時節(jié),不過自樓市整體行情下行后,這一特殊時點的波動幅度越來越小,唯有幾個核心城市尚有余溫?!昂诵某鞘卸址砍山坏拇_在回升,但速度比以往慢,小陽春行情可期,但不一定能達(dá)到以往水平?!币晃粯I(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為。

  “小陽春”冒頭

  “北京小陽春,房子賣掉啦?!苯?,不少業(yè)主在社交平臺曬出自己的賣房經(jīng)歷。

  有人去年便開始著手賣房,經(jīng)歷幾次市場起伏后,終于趁著今年春節(jié)后的行情順利賣出,雖然價格較去年小陽春高點有所折讓?,F(xiàn)實冷暖不一,有業(yè)主順利出手,也有業(yè)主無奈表示“小區(qū)同戶型30多套,根本賣不動,只能走降價路線。”

  購房者也在政策松綁之際糾結(jié),是趁市場盤整“殺價”入場,還是考慮到高企的二手房存量,等待價格繼續(xù)下滑?這并沒有一個標(biāo)準(zhǔn)答案。去年以來,北京二手房市場已然經(jīng)歷多次“以價換量”,房源要想順利成交,降價幾乎是難逃之路。

  一個個業(yè)主賣房故事背后,二手房市場到底怎樣了?“小陽春”能否到來?從業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)及分析來看,一線城市有望迎來“小陽春”。

  以北京為例,年初便有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是住宅單月成交1.5萬套,但市場推動主要依賴學(xué)區(qū)房需求,過了4月需求就會下降。2023年“小陽春”很大程度上是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放,2024年市場成交高點也可能出現(xiàn)在3~4月。

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,3月2日~3日周末兩日,北京二手房合計成交量約在1700套,相比上個周末1100套明顯上漲,較春節(jié)前的周末成交量也普遍多了200~300套。而在剛剛過去的9日、10日周末兩日,北京二手房成交合計達(dá)到2100套,10日接近1200套。

  “一線城市限購松綁效應(yīng)繼續(xù)釋放,從中原報價指數(shù)看,一線城市繼續(xù)普遍回升,整體來說,2024年的小陽春真的在路上了,雖然比往年晚一點,熱度低一點,但只要有政策,最近市場會有一波行情?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

  他表示,每年3月“樓市小陽春”出現(xiàn)的原因有三點,一是上年冬季不便外出,春節(jié)假期購房需求被壓抑,節(jié)后釋放了出來;二是各種金融或樓市調(diào)控政策影響;第三是學(xué)區(qū)房交易熱,一般5月前落戶當(dāng)年就可在相關(guān)學(xué)區(qū)就學(xué),由此拉動了三月四月的市場成交。

  不過,鑒于樓市還在見底調(diào)整,二手房市場降價普遍,購房者信心恢復(fù)需要時間,業(yè)內(nèi)對今年“小陽春”的力度并不抱太大希望?!靶£柎捍蟾怕适菚械?,但可能是最弱的一次小陽春,往年3月市場成交量會是1月份的翻倍,2024年出現(xiàn)的可能性不大。”張大偉認(rèn)為。

  其他一線城市的情況也是如此。今年2月份,上海二手房成交均價為每平方米38633元,較上月下降了9%;受春節(jié)假期因素影響,成交量為6800套,較上月減少59%。

  但進(jìn)入3月以來,市場情況有所好轉(zhuǎn)。上海房地產(chǎn)中心交易數(shù)據(jù)顯示,3月1日~3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之間,日均成交量為571.5套,是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。

  每年3月和4月,都是上海樓市的傳統(tǒng)旺季,“金三銀四”甚少在上海樓市缺席,加上如今政策不斷刺激加碼,今年會再次出現(xiàn)回溫走勢嗎?

  “成交的確在回升,但是速度比以往慢一點。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴第一財經(jīng),以往春節(jié)兩周后可以回到正常水平甚至更高,現(xiàn)在是節(jié)后三周才達(dá)到較高水平?!靶£柎盒星榭隙〞鰜?,但是不一定能達(dá)到以往水平,升溫遲了一周,說明市場還是挺猶豫的。”

  深圳方面,據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計,2024年第9周全市二手房(含自助)錄得1085套,環(huán)比增長14.1%。政策效應(yīng)還在持續(xù)發(fā)力,二手房周成交量突破千套關(guān)口?!斑@一數(shù)據(jù)表明,在傳統(tǒng)3月小陽春的勢能下,深圳二手房市場呈現(xiàn)出強勁的復(fù)蘇態(tài)勢?!?/p>

  “當(dāng)前政策密集出臺的背景下,市場預(yù)期政策在一定時期內(nèi)將持續(xù)放寬。這對穩(wěn)定市場信心起到了積極作用,使得市場在成交量上已經(jīng)筑底并開始進(jìn)入修復(fù)期?!鄙罘恐袇f(xié)稱。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會近期也表示,當(dāng)?shù)囟謽鞘谢钴S度上升趨勢明顯。

  業(yè)內(nèi)期待政策空間打開

  不僅是北上廣深,多地二手房成交正在環(huán)比回溫。

  根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2024年第10周(3.4-3.10),重點10城二手住宅成交量為14463套,環(huán)比上漲11.23%,同比下降35.9%。相較新房而言,二手房成交更具穩(wěn)健特征,成交量已現(xiàn)環(huán)比“三連升”,同比降幅連續(xù)小幅收窄。

  “雖然二手房整體復(fù)蘇速度相對較慢,但具備持續(xù)性回升的趨勢及潛能?!鄙鲜鰴C構(gòu)表示,對于二手房后續(xù)走勢維持穩(wěn)步回升的預(yù)判,下周二手房成交量有望恢復(fù)至節(jié)前水平。

  二手房市場微幅回溫,新房市場是否值得期待?

  據(jù)克而瑞調(diào)研報告,3月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積748萬平方米,環(huán)比上漲124%,同比下降60%。基于供應(yīng)放量,成交有望修復(fù),預(yù)期環(huán)比持增,但是考量到去年高基數(shù)原因,同比或?qū)⒀永m(xù)降勢,部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。

  克而瑞認(rèn)為,不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù),北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市,因政策利好、疊加適銷對路改善產(chǎn)品入市,成交預(yù)期會迎來一波放量。

  整體而言,當(dāng)下樓市回暖的基礎(chǔ)并不牢固,今年全國兩會也對后續(xù)調(diào)控有了明確定調(diào)。

  政府工作報告表示,要減少限制性措施,更好滿足人民群眾改善生活需要。實施政策要強化協(xié)同聯(lián)動、放大組合效應(yīng),防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱,并留出冗余度,確保一旦需要就能及時推出、有效發(fā)揮作用。

  對此克而瑞點評稱,減少限制性措施,一方面意味著今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變,北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間;另一方面,信貸、財稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力,支持居民購房。

  此外,降準(zhǔn)、降息仍有空間,2月降準(zhǔn)和超預(yù)期幅度降息體現(xiàn)貨幣政策靠前發(fā)力特征,在經(jīng)濟(jì)增長、降低社會綜合融資成本等訴求下,年內(nèi)降準(zhǔn)降息仍然可期;結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力;居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間,譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的,相應(yīng)放寬購房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹日前也表示:“現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán),城市政府就要扛起責(zé)任,根據(jù)人口的情況,供需的情況以及保障的需求編制好、實施好住房的發(fā)展規(guī)劃,因城施策,優(yōu)化房地產(chǎn)的政策,穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場?!?/p>

  中指研究院表示,2024年,預(yù)計更多城市將結(jié)合自身情況及時優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策,一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策,二線城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間;同時在供給端,對項目價格端的限制亦有望優(yōu)化,以滿足居民多樣化改善性住房需求。

【編輯:劉陽禾】
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