樓市“史上最嚴(yán)調(diào)控”逼開(kāi)發(fā)商謀變(4)

　　策變

　　進(jìn)軍保障房適應(yīng)從暴利到薄利

　　一位開(kāi)發(fā)商透露,即便不主動(dòng)參與,保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路�！白≌�用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開(kāi)發(fā),就基本上繞不開(kāi)保障房的建設(shè)�！痹谶@樣的背景下,房企大規(guī)模進(jìn)軍保障性建設(shè)勢(shì)必是市場(chǎng)的大趨勢(shì),樓市現(xiàn)有的游戲規(guī)則、格局也都將因此發(fā)生變化。

　　與以往的調(diào)控不同,本輪調(diào)控既控“銀根”,又放“地根”,加大普通商品住房和保障房的供應(yīng)以調(diào)整供求關(guān)系是“組合拳”中的重要一招。這在一定程度上得益于向新加坡住房保障體系的取經(jīng)。

　　根據(jù)國(guó)土資源部的要求,各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。而此后公布的全國(guó)供地計(jì)劃中,這一比例達(dá)到了77%。僅是保障性住房,根據(jù)溫家寶總理的政府工作報(bào)告,今年保障性建設(shè)和改造棚戶區(qū)就一共要建設(shè)住房580萬(wàn)套。

　　被稱為“新加坡規(guī)劃之父”的劉太格表示,新加坡總?cè)丝谥袃H18%的人口住在商品房中,因此新加坡的商品房?jī)r(jià)波動(dòng)很小。中國(guó)的國(guó)情與新加坡不同,人口眾多,依據(jù)政府的財(cái)力,雖然保障房覆蓋人口比例可能沒(méi)那么高,但只要保障房在住房體系中達(dá)到一定比例后,商品房的價(jià)格將趨于理性和平穩(wěn)。

　　從監(jiān)管層表態(tài)來(lái)看,70%住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時(shí)期內(nèi)延續(xù)。隨著保障房在整個(gè)住房體系中的比例越來(lái)越大,無(wú)疑將加大對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

　　對(duì)政策風(fēng)向的把握向來(lái)是地產(chǎn)界制勝的關(guān)鍵,先知先覺(jué)的房企應(yīng)聲而動(dòng)。

　　6月萬(wàn)科傳出消息,今年將參與南京的保障房建設(shè),負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊,預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模將達(dá)400萬(wàn)平方米。這一規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)萬(wàn)科進(jìn)入南京10年來(lái)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面積之和,也是今年傳出的開(kāi)發(fā)商參建保障房的最大規(guī)模。北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁也介紹,今年北京萬(wàn)科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。

　　除了行業(yè)風(fēng)向標(biāo)萬(wàn)科,保利、中建、綠地、遠(yuǎn)洋、富力、首開(kāi)等諸多大型房企也開(kāi)始謀求大規(guī)模進(jìn)入保障房市場(chǎng)。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商加速進(jìn)軍保障房,有一種觀點(diǎn)認(rèn)為是新政所迫的權(quán)宜之計(jì),開(kāi)發(fā)商看中的只是其經(jīng)營(yíng)的安全性和穩(wěn)定性。通常來(lái)講,商品房的利潤(rùn)在30%以上,而保障房的利潤(rùn)一般只有3%—5%。因此在平常年景,開(kāi)發(fā)商都不太愿意參與保障房建設(shè)。

　　不過(guò)這筆賬也許有另一種算法。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓介紹,保障房建安成本較低,宣傳和銷售費(fèi)用不高；需求穩(wěn)定,資金周轉(zhuǎn)速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有資金來(lái)算回報(bào)率,保障房利潤(rùn)可以放大到30%—50%�！�

　　一位開(kāi)發(fā)商透露,即便不主動(dòng)參與,保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地開(kāi)發(fā),就基本上繞不開(kāi)保障房的建設(shè)�！�

　　在這樣的背景下,房企大規(guī)模進(jìn)軍保障性建設(shè)勢(shì)必是市場(chǎng)的大趨勢(shì)。5月底,王石指明方向,“萬(wàn)科下一步仍然會(huì)加大對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn),并結(jié)合政府下單的保障房的建設(shè)進(jìn)行大規(guī)模實(shí)踐�！�

　　除此之外,萬(wàn)科也在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入,房企只輸出技術(shù)與管理,以此來(lái)收取管理費(fèi)用。謝逸楓分析,代建制意味著開(kāi)發(fā)商幾乎毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn),雖然利潤(rùn)不高,但卻是穩(wěn)定的一筆生意。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,這一趨勢(shì)在一定程度上昭示著房地產(chǎn)由暴利時(shí)代進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)以前更為薄利的時(shí)代。房企進(jìn)入保障房領(lǐng)域,既稀釋了利潤(rùn),同時(shí)稅費(fèi)明晰并成本可控,有利于房?jī)r(jià)的均衡與穩(wěn)定。記者盧軼牛思遠(yuǎn)