開(kāi)發(fā)商"吃肉我喝湯" 項(xiàng)目經(jīng)理揭物業(yè)管理潛規(guī)則

　　物業(yè)管理中的黑洞有多深？一名剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理向本報(bào)爆料，揭開(kāi)了眾多不為人知的行業(yè)潛規(guī)則。

　　劉強(qiáng)(化名)，34歲，在北京某小區(qū)物業(yè)管理公司當(dāng)過(guò)4年的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)于自揭內(nèi)幕的行為，劉強(qiáng)的說(shuō)法是去年業(yè)主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不過(guò)去，愿意對(duì)公眾講點(diǎn)兒實(shí)話�！�

　　斂錢三條渠道

　　物業(yè)費(fèi)只是一部分

　　劉強(qiáng)此前所在公司管理的是一家中型小區(qū)，1500多戶業(yè)主，總面積在20萬(wàn)平方米左右。

　　面對(duì)記者最關(guān)心的物業(yè)公司收入問(wèn)題，劉強(qiáng)僅僅心算了幾秒鐘后就回答：“我們這個(gè)公司一年進(jìn)賬有400多萬(wàn)吧�！�

　　他籠統(tǒng)計(jì)算了一下：板樓和塔樓物業(yè)費(fèi)平均下來(lái)在每平方米2元/月左右。物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制，年物業(yè)費(fèi)應(yīng)收480萬(wàn)左右，前兩年實(shí)際收取物業(yè)費(fèi)在400萬(wàn)以上，現(xiàn)在相當(dāng)一部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，降到了200萬(wàn)。電梯廣告收費(fèi)一年差不多15萬(wàn)。地面停車，360個(gè)車位，月租費(fèi)150元，一年下來(lái)60多萬(wàn)。

　　開(kāi)發(fā)商吃肉我喝湯

　　對(duì)于其他的地上共用部分，例如會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，劉強(qiáng)表示，這些是不收費(fèi)的，外包出去的收入只能跟著“喝開(kāi)發(fā)商的湯，吃不到肉”。

　　“小區(qū)現(xiàn)在有4000多平方米的會(huì)所，一年外包收益超過(guò)200萬(wàn)，主要上交開(kāi)發(fā)商，但物業(yè)公司也能分成一部分，差不多60萬(wàn)�！眲�強(qiáng)說(shuō)。

　　面對(duì)記者強(qiáng)調(diào)“《物權(quán)法》規(guī)定公共部分收益歸業(yè)主”的提法，劉強(qiáng)笑稱“想法太天真”。

　　“說(shuō)是公共收益歸業(yè)主，只要業(yè)主不鬧事打官司判決給他們，該經(jīng)營(yíng)照樣經(jīng)營(yíng)。”劉強(qiáng)說(shuō)，現(xiàn)在很多小區(qū)產(chǎn)權(quán)都不明晰，也沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，收益當(dāng)然主要還是進(jìn)開(kāi)發(fā)商的口袋。

　　記者了解到，會(huì)所、幼兒園等這些本意是按照成本運(yùn)營(yíng)、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場(chǎng)所，在絕大多數(shù)小區(qū)實(shí)際上是掌握在開(kāi)發(fā)商手中。

　　地上賺完賺地下

　　讓記者意外的是，對(duì)物管公司來(lái)說(shuō)，小區(qū)“最賺錢”的不是會(huì)所等公共部位，而是地下空間。

　　“地下室不是不能隨便出租，產(chǎn)權(quán)歸人防的嗎？”記者問(wèn)。

　　“沒(méi)錯(cuò)，所有權(quán)一般是歸人防的。人防有的城區(qū)是不收費(fèi)的，也有的區(qū)每年要提取管理費(fèi)，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬(wàn)平方米一年只需要上繳30來(lái)萬(wàn)，具體用途是出租還是車庫(kù)，就看各個(gè)小區(qū)了。”劉強(qiáng)說(shuō)，他所在的小區(qū)改成900來(lái)個(gè)車位，每個(gè)車位300元一個(gè)月，一年停車費(fèi)收入就在360萬(wàn)左右。

　　對(duì)于如此高的停車費(fèi)記者表示了懷疑。劉強(qiáng)則舉著報(bào)紙說(shuō)，“你看看，業(yè)主為停車打破頭，前一段時(shí)間剛剛發(fā)生了一起血案。地下停車費(fèi)一般都遠(yuǎn)高于地上，而且現(xiàn)在的情況是停車位根本不夠用。”