開發(fā)商"吃肉我喝湯" 項目經(jīng)理揭物業(yè)管理潛規(guī)則(2)

　　劉強說，這筆錢名義上是都歸開發(fā)商，“不過具體數(shù)字并不是特別清楚，應(yīng)該是三七分成吧，我們公司這邊差不多能分個100來萬�！�

　　記者隨后查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，雖然業(yè)主購房款中包含地下室成本，但目前沒有任何法律、法規(guī)對城市居民小區(qū)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬予以明確界定。

　　省錢三大絕招

　　除了明面上暗地里的進賬，各家物管公司都有省錢節(jié)流的絕招。

　　第一招：減員以吃空額

　　劉強所在的小區(qū)物管公司滿額應(yīng)是80人左右，保潔一般配20人，保安是30人，工程項目部、客服和辦公室30人，實際上從來就沒滿員過。

　　“現(xiàn)在保安對外報價都是1800元，真正工資發(fā)到保安手里不到1200元。保潔對外報價1400元，實發(fā)工資是不到1100元�！眲�強說，一般保潔保安都會外包，主要為了方便“吃空額”——“這是行業(yè)的通行規(guī)則。”

　　劉強透露，他此前所在的小區(qū)實際上崗總數(shù)一直少了近30人�！皽p掉30人，你算算一年多少錢？六七十萬。”劉強說，一年人工上省下來的錢就是老總的一輛寶馬。

　　“我聽說海淀有個小區(qū)業(yè)主天天查崗，后來發(fā)現(xiàn)上崗的少了1/3，其實大部分小區(qū)都不會這么查。業(yè)主要查是很難查出來的，名字都登記在那兒，你是看不出來的�！眲�強說。

　　第二招：減少維護費用

　　“舉例來說，頂樓水箱、排水系統(tǒng)每年清一次得兩萬，那就兩年清一次。有些設(shè)備該維護三次的，那就維護兩次或者一次。公共照明，剛?cè)胱〉臅r候肯定都是亮的，現(xiàn)在壞了不少，能不換的就先不換，還可以省下不少電費。電梯運行也是，這樣一年下來省個20萬沒問題。”劉強說。

　　第三招：綠化上打主意

　　“能省下來的是細賬�！眲�強強調(diào)。“比如澆水、割草、修枝，干我們這行的一看就知道是該修的沒修。綠化頻率降低，成本就降低。一年也能省不少錢�！�

　　記者問，據(jù)媒體報道有些大型小區(qū)物業(yè)管理公司僅綠化費一項幾年能賺幾十萬上百萬是否屬實？劉強點點頭：“差不多�！�

　　“不過這并不是行業(yè)通病。也有不差錢的物業(yè)公司，不用這么精細。我們小區(qū)小，成本就高，老總總想著開源節(jié)流。”劉強說，但是問題都是這么出來的，“物業(yè)公司一摳，服務(wù)標(biāo)準自然就下來了。”

　　如何對付業(yè)主、業(yè)委會、新物業(yè)

　　對業(yè)主 折騰他三五次 也就交了

　　在劉強的記憶里，新小區(qū)物管公司接手的頭兩年，是最愜意的。

　　“開頭兩年的物業(yè)費鐵定白掙”——劉強說，起初物業(yè)費的收取率超過90%，幾乎所有業(yè)主都交費。而且，頭兩年新小區(qū)基本沒有太多的管理成本，門窗、防水都有廠家質(zhì)保，“電梯、路燈都是新的，連紗窗更換都有人替你掏錢�！�