受宏觀調(diào)控政策影響，近期國內(nèi)一線房地產(chǎn)城市深圳、上海、北京、廣州等地的樓市呈現(xiàn)出成交量萎縮、價(jià)格回調(diào)的趨勢(shì)(《文匯報(bào)》1月1日)。新華社記者日前走訪深圳市一些新盤卻發(fā)現(xiàn)：降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，樓市的主要走勢(shì)是橫盤整理，而非大幅下挫。(《東方早報(bào)》2007年12月31日)

　　隨著國家提高首次房貸比例，確定第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，禁止轉(zhuǎn)按揭、加按揭等調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái)和發(fā)揮作用，廣州、深圳、上海等地樓價(jià)自2007年10月開始下滑，銷量減少。針對(duì)這一狀況，輿論普遍認(rèn)為樓市價(jià)格的“拐點(diǎn)”已經(jīng)出現(xiàn)。

　　很明顯，這種“拐點(diǎn)”的正常邏輯是：樓市價(jià)格開始從上漲“拐”向“下跌”，盡管原來樓市價(jià)格上漲是非理性的，但這種“拐點(diǎn)”畢竟是下跌。這樣的現(xiàn)實(shí)，從利益導(dǎo)向看，對(duì)地產(chǎn)商當(dāng)然是不利的，包括萬科、華遠(yuǎn)這樣的中國頂級(jí)開發(fā)商，雖然對(duì)“拐點(diǎn)”的表述各有不同，但公眾還是能夠感受到：這些地產(chǎn)老總們對(duì)“拐點(diǎn)”的態(tài)度與樓市“瘋長(zhǎng)”時(shí)比較，有明顯不同，那時(shí)是直截了當(dāng)：“利潤(rùn)多得都不好意思拿”；現(xiàn)在則語句模糊，難以正面承認(rèn)“拐點(diǎn)”拐跌的現(xiàn)實(shí)。

　　其實(shí)，從買方市場(chǎng)分析，受我國此番樓市“拐點(diǎn)”影響較大的，并非是對(duì)樓市自住型需求的社會(huì)群體，而是那些投資或投機(jī)的炒房族。因?yàn)閯e說是目前一些城市樓價(jià)降幅10～30%，就是在原來每平米1萬多元兩萬元基礎(chǔ)上下降得再多，多數(shù)自住型群體仍然買不起。因此，近段時(shí)間各種媒體關(guān)于“拐點(diǎn)”報(bào)道鋪天蓋地，可仔細(xì)觀察，與此相關(guān)的種種信息，除了專家學(xué)者就是地產(chǎn)商、中介行業(yè)的聲音，真正普通商品房消費(fèi)階層的聲音很少聽到。

　　目前我國城市化率已達(dá)到40%左右，到2006年底，城市人口已達(dá)5.77億(新華社2007年10月23日)，這一龐大的城市群體，首先需要的是自住型房屋。試想，一個(gè)游離于基本住房需求的樓市“拐點(diǎn)”，能夠持續(xù)多久？經(jīng)驗(yàn)證明，國家歷次對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，從2005年的“國8條”，到2006年的“國6條”，以及對(duì)土地市場(chǎng)的招拍掛，最終的結(jié)果都是事與愿違，房?jī)r(jià)越調(diào)控越高，地產(chǎn)商政策性增加的投入，最終都轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)里。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果？

　　也許相關(guān)部門能總結(jié)出1萬條理由，可我認(rèn)為最根本的一點(diǎn)在于：商品房體制在房屋市場(chǎng)中占的比重太大，保障型住房占的比重太小，租房的相關(guān)制度尚未建立，普通住房需求者選擇的余地很小。所以，從社會(huì)角度看，樓市形成真正的“拐點(diǎn)”不在于幾個(gè)一線城市的高檔住房?jī)r(jià)格階段性下降，而在于政府加大保障性住房的投入力度。

　　然而，加大保障性住房的投入力度，目前還存在不少制度性障礙，主要表現(xiàn)：一是廉租房數(shù)量太少，難以滿足特困群體需求；二是經(jīng)濟(jì)適用房制度，一方面在實(shí)踐上只面向低收入群體，“覆蓋面擴(kuò)大至中產(chǎn)階級(jí)”的目標(biāo)盡管從總理、政府主管部門到廣大公眾都一再提及，但遲遲難以進(jìn)入程序，還有價(jià)格形成機(jī)制不公開、不透明等，使年收入在6—20萬元的大多數(shù)城市中等收入群體成為了既買不起商品房，又不符合廉租房承租條件的“夾心”層；三是一些地方推出的“限價(jià)”房，性質(zhì)歸屬不明確，既不是完全意義上的商品房，也不是政策范圍內(nèi)的“保障房”，從建設(shè)、銷售，到管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，都容易產(chǎn)生政策漏洞，需要盡快明確其“保障”功能，納入到保障體系內(nèi)進(jìn)行管理。

　　近10年來的住房體制改革實(shí)踐說明，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、收入懸殊的背景下，只對(duì)低收入群體實(shí)行住房保障是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有把保障范圍擴(kuò)大到中等收入群體，才能對(duì)長(zhǎng)期形成的、一家獨(dú)大的商品房局面構(gòu)成影響，也才能使我國價(jià)格持續(xù)高漲的樓市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義的“拐點(diǎn)”。(李季平 作者供職于《中國改革》雜志社)