“畢竟，集團(tuán)公司是逃不掉的，避無(wú)可避，除非集團(tuán)公司關(guān)門了。”原富陽(yáng)(中國(guó))控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說(shuō)，“房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項(xiàng)目運(yùn)作制，房子賣完后，項(xiàng)目公司就注銷了。有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現(xiàn)在要再將這些人找回來(lái)補(bǔ)交土地增值稅，難度大、成本高�！�
宏觀調(diào)控正在進(jìn)入“深水區(qū)”，地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商眼前最緊迫要解答的難題是：如何破解被稱為“革了房產(chǎn)商的命”的增值稅清算。
浙江綠城西子房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司一位副總裁近期向本報(bào)透露：借助增值稅清算地方細(xì)則尚未出臺(tái)，杭州一批房地產(chǎn)公司抓緊“注銷”項(xiàng)目公司，以有效規(guī)避清算之險(xiǎn)。其中，不乏當(dāng)?shù)氐闹?xiàng)目。
細(xì)則總“難產(chǎn)”
注銷項(xiàng)目公司成了現(xiàn)在部分房地產(chǎn)商一件“抓緊去辦”的事情。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在杭州市財(cái)政局、地方稅務(wù)局官方網(wǎng)站看到這樣的文字：“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算政策的出臺(tái)，使一批原來(lái)已基本完成銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在1月底前清算注銷，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收驟然增長(zhǎng)，如因注銷因素，二月山水人家、桂花城、西湖高爾夫等10家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅4000萬(wàn)元�！薄肮鸹ǔ恰毕稻G城中國(guó)控股有限公司(下稱“綠城”，3900.HK)旗下項(xiàng)目，綠城為浙江當(dāng)?shù)氐恼信频禺a(chǎn)企業(yè)。
去年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《通知》)，規(guī)定：從2007年2月1日起以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)土地增值稅的清算條件和扣除項(xiàng)目等清算事項(xiàng)進(jìn)行了明確，正式向企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本《通知》的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。”不過(guò)，時(shí)間已然過(guò)去2個(gè)多月，地方細(xì)則難產(chǎn)。
畢竟，“算清”歷史并非易事。
浙江杭州市地稅局稅政處一位工作人員在接受記者咨詢的時(shí)候解釋到，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)清算注銷，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)承認(rèn)，法人已經(jīng)不存在了，那么就不會(huì)追究。如果目前還沒(méi)有注銷，那么不僅土地增值稅，其他各類稅費(fèi)都要依法繳納，一個(gè)都不能少。
所謂地方具體細(xì)則，主要是如何界定30%~60%這個(gè)稅率區(qū)間。
除了稅率區(qū)間的博弈之外，項(xiàng)目公司的出身也是開發(fā)商們要面臨的問(wèn)題。
“關(guān)掉總比不關(guān)掉好，逃得快是好的。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理告訴本報(bào)，“如果是以自然人名義設(shè)立的項(xiàng)目公司，清算注銷之后，就比較干凈了；如果是以集團(tuán)名義開發(fā)的具體項(xiàng)目，麻煩就來(lái)了。目前還不清楚具體會(huì)怎么收、要收多少，從什么時(shí)候開始計(jì)算征收等，因此還無(wú)法判斷對(duì)于企業(yè)究竟會(huì)造成什么樣的影響�，F(xiàn)在開發(fā)商的心態(tài)比較復(fù)雜，觀望心態(tài)重。開發(fā)商希望新政策能有回旋的彈性空間，使企業(yè)避免將一大部分利潤(rùn)上繳。”
“畢竟，集團(tuán)公司是逃不掉的，避無(wú)可避，除非集團(tuán)公司關(guān)門了�！痹魂�(yáng)(中國(guó))控股有限公司(0352.HK)一位分析師如是說(shuō)，“房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項(xiàng)目運(yùn)作制，房子賣完后，項(xiàng)目公司就注銷了。有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在，但也有很多投資者分了錢就走人了，現(xiàn)在要再將這些人找回來(lái)補(bǔ)交土地增值稅，難度大、成本高。”
N條曲線“避稅”
杭州這么多房地產(chǎn)項(xiàng)目，提前趕上清算注銷的末班車，畢竟是少數(shù)。而面對(duì)突然降臨的沉重稅負(fù)壓力，地產(chǎn)企業(yè)還有何種辦法應(yīng)對(duì)呢？
上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅告訴記者，對(duì)一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在有可能會(huì)以銷售為主轉(zhuǎn)向自己持有，因?yàn)樽约撼钟袥](méi)有增值就不用交土地增值稅。然而，討論已久的物業(yè)稅又是對(duì)自己持有的一把懸著的利劍。
國(guó)都副總經(jīng)理蔡陽(yáng)告訴記者，該政策對(duì)普通住宅影響小，對(duì)別墅、公寓、商用房等非普通住宅影響較大，將對(duì)開發(fā)商的開發(fā)模式、定價(jià)策略、銷售策略、利潤(rùn)與成本的分?jǐn)偡绞胶屯恋貎?chǔ)備戰(zhàn)略產(chǎn)生影響。比如，從銷售轉(zhuǎn)向持有，從開發(fā)非普通用房轉(zhuǎn)向開發(fā)普通住宅，從不精裝轉(zhuǎn)向精裝，從單一開發(fā)轉(zhuǎn)向多元開發(fā)，加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)于分期開發(fā)房屋，將從拉大各期差價(jià)，到抹平各期差價(jià)，以免交高檔稅率。
富陽(yáng)(中國(guó))控股認(rèn)為：未來(lái)一段時(shí)間，開發(fā)商有可能增加建設(shè)全裝修房，建設(shè)一些成本較高的樓盤，使企業(yè)在利潤(rùn)總額不變的情況下，減少增值稅的額度。根據(jù)《通知》，裝修房的裝修費(fèi)可計(jì)為扣除項(xiàng)目予以扣除，這將促使裝修房成為未來(lái)的一種趨勢(shì)，一方面裝修房可獲得額外的裝修利潤(rùn)；另一方面由于土地增值稅是看增值額占扣除費(fèi)用的比例累進(jìn)征收的，裝修成本計(jì)入扣除項(xiàng)目后自然會(huì)導(dǎo)致納稅額的降低。
舉例而言，一套房子售價(jià)1萬(wàn)元/平方米，各項(xiàng)成本(扣除項(xiàng)目)為5000元/平方米，則增值額為5000元/平方米，按累進(jìn)稅率計(jì)算，土地增值稅為2500×30%+2500×40%=1750元/平方米。如果裝修這套房子，假設(shè)裝修成本2000元/平方米、裝修后的售價(jià)為12000元/平方米，各項(xiàng)成本(扣除項(xiàng)目)為7000元/平方米，增值額還是5000元/平方米，則按累進(jìn)稅率計(jì)算土地增值稅為3500×30%+1500×40%=1650元/平方米。裝修后開發(fā)商可以少交100元/平方米的土地增值稅，這將促使開發(fā)商為了少繳稅而將房屋裝修后出售。
“還有一個(gè)辦法是，在實(shí)際操作中，開發(fā)商所擁有的建筑設(shè)計(jì)院、工程隊(duì)、裝修隊(duì)等房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，可以使地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)從單個(gè)流向其他環(huán)節(jié)，最終降低項(xiàng)目的總體利潤(rùn)水平，從而避免被課以重稅�！庇�(guó)一家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估師告訴本報(bào)，“最好是收購(gòu)一家數(shù)年持續(xù)虧損的裝修公司，地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以把裝修業(yè)務(wù)都丟給它，這樣可以拉低項(xiàng)目利潤(rùn)水平。”
稅務(wù)局會(huì)忙不過(guò)來(lái)？
既是“清算”，必然會(huì)面臨諸多的“歷史遺留問(wèn)題”。
市場(chǎng)上已經(jīng)完成銷售的項(xiàng)目很多，有的剛剛結(jié)束，有的則在數(shù)年之前便已清盤，此次清算是否會(huì)涉及以往的這些銷售告罄項(xiàng)目？如何對(duì)待歷史問(wèn)題？還是僅僅清算2007年2月1日之后滿足清算條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目？目前尚不明晰。
“正如之前調(diào)控政策所遇到的問(wèn)題一樣，土地增值稅仍然會(huì)面臨地方政府的執(zhí)行問(wèn)題。” 鄒毅認(rèn)為，土地增值稅為地方稅種，力度取決于地方政府的積極性。地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的期待，或大于對(duì)土地增值稅增加的期待。地方政府也是兩難。
鄒毅稱：“開發(fā)商還是有一定的空間通過(guò)調(diào)整成本進(jìn)行避稅。該稅種的征收環(huán)節(jié)面臨的難度較大，稅收部門是否有足夠的人力物力準(zhǔn)確核算？”
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍亦認(rèn)為，清算10多年的土地增值稅，對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，工作量相對(duì)較大，地方執(zhí)行并非易事。
“要是真的開展清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過(guò)來(lái)，因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅闵婕皬?fù)雜的扣除項(xiàng)目，包括土地款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等。如果是滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)的查賬核算，還需要更大的人力物力，所以地稅局馬上開展這項(xiàng)工作比較難。”一位地產(chǎn)公司高管表示。
“房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條太長(zhǎng)太復(fù)雜，比如，一個(gè)項(xiàng)目的材料采購(gòu)可能都要牽涉到上百家供應(yīng)商，清算不僅工作量巨大，而且如何做到‘不讓老實(shí)人吃虧，不要調(diào)皮搗蛋鬼漏網(wǎng)’，目前還值得期待�！眹�(guó)都副總經(jīng)理蔡陽(yáng)稱，“一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往前后開發(fā)三五年，清算不太可能一蹴而就�！�(葉國(guó)靖)
