投資風(fēng)險加大供過于求———

　　經(jīng)過長達(dá)半年多的調(diào)整，下半年北京樓市會出現(xiàn)什么樣的走勢，恐怕是近期業(yè)內(nèi)外人士都十分關(guān)注的問題。通過對各方人士的采訪，記者了解到對于下半年的樓市多數(shù)人士表示不樂觀。

　　●悲觀預(yù)測：下半年房地產(chǎn)市場依然冷清

　　太平洋證券研發(fā)部宏觀經(jīng)濟(jì)高級研究員王保東認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場不樂觀，房價下跌的趨勢已經(jīng)形成。2007年是全國房價上漲最快的一年，支撐房價上漲幾大因素有：通貨膨脹的上升，人民幣的持續(xù)升值和奧運(yùn)會的臨近。今年支撐房價上漲的這三大因素依然存在，但是房價的上漲勢頭卻明顯放緩。在深圳房價甚至出現(xiàn)了20%以上的跌幅，在北京雖然房價沒有出現(xiàn)下跌，成交量卻極度萎縮，說明市場觀望的氣氛已十分濃厚。

　　首先，通貨膨脹在今年依然存在，但是通貨膨脹率卻出現(xiàn)了下降的趨勢。通貨膨脹在去年中形成，伴隨著通貨膨脹率的快速上升，房價也在一路高漲。因為人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是可以抵御通貨膨脹，使資產(chǎn)保值增值。

　　經(jīng)過一年緊縮貨幣政策的調(diào)控，通貨膨脹率已經(jīng)基本見頂。5月份的通貨膨脹率較4月份已經(jīng)有所下降，因此，王保東認(rèn)為下半年通貨膨脹率將是一個回落的過程。而從全球范圍來看，通貨膨脹率回落的過程往往伴隨著房價的下跌。

　　其次，人民幣升值仍然在繼續(xù)，而且上升速度有加快的跡象。今年一季度外資流入國內(nèi)的量仍然很大，但房價卻沒有去年同期那么大的上漲。

　　自從人民幣進(jìn)入上升軌道以來，房地產(chǎn)價格也在大幅上漲。分析人士普遍認(rèn)為，外資進(jìn)入國內(nèi)后大量購買了優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣不僅可享受人民幣升值的收益，同時物業(yè)價格的大幅上漲也會帶來巨大的利潤。因此，人民幣升值成為支持房地產(chǎn)價格上漲的一個重要因素。

　　但是今年的情況卻并非如此，人民幣依然在升值，而且速度有所加快，但是房地產(chǎn)價格卻沒有同步出現(xiàn)去年的漲幅，甚至一些城市的房價還出現(xiàn)了下跌。說明在外交繼續(xù)大量流入國內(nèi)的過程中，今年的外資并沒有選擇房地產(chǎn)市場。王保東分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場需求的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了改變，房價經(jīng)過幾年的大幅上漲后，價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價值，應(yīng)該出現(xiàn)回落。他認(rèn)為房價出現(xiàn)20%的跌幅是很容易的事。

　　另外，奧運(yùn)會一直以來被認(rèn)為是中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)心劑。慣性思維認(rèn)為，奧運(yùn)會后中國經(jīng)濟(jì)將步入一個更快的發(fā)展階段，房價也會因此進(jìn)一步上漲。王保東認(rèn)為，其實(shí)奧運(yùn)會對中國整體經(jīng)濟(jì)的影響并沒有想像的那么大，充其量也就對北京市雖然影響較大。但是奧運(yùn)概念經(jīng)過多年大肆炒作之后，已經(jīng)被嚴(yán)重透支了。奧運(yùn)會已經(jīng)已經(jīng)不能再對高房價構(gòu)成支撐作用。

　　●樂觀預(yù)測：最快第四季度回暖

　　北京易居研究院牟增彬認(rèn)為，由于7月20日到9月20日因奧運(yùn)會的舉辦，北京的相關(guān)工地有停工的要求。因此，第三季度房地產(chǎn)市場會是比較冷清的一季度。第四季度北京房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)回暖。

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行周期，從去年九月房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整以來，到今年九月就是整整一年時間了。牟增彬認(rèn)為，歐美成熟的房地產(chǎn)市場調(diào)整周期一般是兩到三年，但是對于中國這樣一個經(jīng)濟(jì)處于快速增長的國家來說，調(diào)整期會比較短。一年的時間已經(jīng)使市場基本調(diào)整到位。再加上年初防止經(jīng)濟(jì)過熱和緊縮的貨幣政策已經(jīng)不再提及，今年大量的自然災(zāi)害可能會拖累經(jīng)濟(jì)的增長，銀根在年底時放松不是沒有可能，銀根一旦放松房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)回暖。

　　●土地市場預(yù)測：下半年土地市場將趨冷

　　而國家對土地市場的調(diào)控會從這幾個角度來進(jìn)行，一是加大經(jīng)濟(jì)適用房的出讓力度，二是加大對已經(jīng)購買土地的催款工作；三是加大對已購?fù)恋氐拈_發(fā)速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執(zhí)行力度。如果國家一旦確定要進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，那么將改變所有開發(fā)商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，因此對于有囤地動機(jī)的開發(fā)商來說將是致命的。因此很多開發(fā)商將放棄囤地的想法，轉(zhuǎn)而從事開發(fā)工作。那些已經(jīng)囤積大量土地的開發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉(zhuǎn)而消化手中存量土地。因此土地市場將表現(xiàn)出冷清。

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