●投資預測：投資投機風險加大

　　不久前，一個叫做“阿甘”的人組織了超過100人的購房團，團員都是需要買房的“剛性需求”，希望能夠通過集體的力量讓某個項目的開發(fā)商讓利15%或者10%———阿甘看好房價下跌的前景。首先，對于投機客來說，一般快進快出，會從房價的增長中獲利，目前貸款利率基本上在8%左右，如果不能保證房價每年10%的增長，基本上就沒有什么收益可言。從目前的市場情況來看，保證近兩年每年8%的房價增長有一定的困難。所以，房價的投機屬性基本上喪失，從目前來看，很多投機客均已離場。

　　其次對于長期投資客來說，目前北京的租金回報比大概在3%略多一點，不要說與債券收益相比，就是對于一年期定期存款利息來說，也有一定的差距。

　　現(xiàn)在北京、上海、紐約、東京、香港、莫斯科甚至是河內的絕對房價已經差不多了，但是租金有明顯的區(qū)別。舉一個典型的例子，今年1月曼哈頓的一套公寓130平方米左右，送兩個地下車位，按照當時的匯率算，是3萬人民幣一平方米，總共是40多萬美金，每月租金大約是2500美金，這個回報率大概17年左右收回。同時在北京國貿旁邊也有一套房120平方米，還是3萬，但是租金是7000人民幣，基本上40年才能收回(現(xiàn)在北京的房子，按照現(xiàn)在租金水平，大部分應該是33年左右收回)。

　　這個時候，要想讓房子獲得理想的回報，我們要么期望北京的租金盡快追上紐約從租金上彌補；要么期望北京的房價漲的比紐約更高，從房價的漲幅中彌補，這樣會導致絕對房價將要遠遠超過紐約，對于這兩點期望都是不太現(xiàn)實的。

　　●供需預測：需求減少供應增多

　　長期看，隨著越來越多的人涌入北京以及當?shù)厝藗兪杖胨�平的不斷提高，北京房價將呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢；但從短期看，宏源證券研究院楊國華認為，供過于求的市場情況以及當前人們購買力的相對不足將導致北京房價“上行乏力，下行存在內在需要”。這里，主要將從短期走勢作一個邏輯上的推理,推理的邏輯很簡單，即通過剖析北京房地產市場的供求關系變化進而對未來房價進行判斷。

　　從房產銷售面積和竣工面積來看，從1999年到2007年，除了2006年商品住宅銷售面積略大于竣工面積之外(銷竣比為1.01)，其他年度均表現(xiàn)為竣工面積大于銷售面積，即供大于求的情況，而在2008年一季度，銷竣比更是再次大幅下滑，僅為0.79。盡管如此，北京房地產價格卻與供求關系背道而馳，呈現(xiàn)單邊快速上揚。這種違背“供求關系決定價格”的市場不可能長期存在，如果未來仍然表現(xiàn)為供過于求，那么這種快速上漲的高房價將很難維持，出現(xiàn)下調將是內在的需要。

　　從未來北京房地產市場的供求變化進行分析,首先是住房供應。按照北京市建委披露的《北京市2008年住房建設計劃》和《北京市2009年住房建設計劃》，即使不考慮廉租房和經濟適用房，影響未來房價的商品房和限價房在2008年新開工面積將達到2050萬平方米，較2007年(不扣除2007年的保障住房面積)增幅達到25%。顯然，未來供應將顯著增加。

　　從剛性自住需求的角度看，一是房價目前依然處于高位，人們的購買力嚴重不足。2007年北京商品住宅銷售均價為10661元/平方米，按照北京統(tǒng)計局公布的2006年人均居住建筑面積為26.65平方米，城鎮(zhèn)人均可支配收入21989元/年，以3口之家計算，北京房價收入比高達12.9(房價收入比=銷售價格*人均居住面積*家庭人口/人均可支配收入*家庭人口)。此數(shù)明顯高于國際慣例3-6的水平，房價已經嚴重超越人們的購買力；二是CPI高企將導致人們的消費能力降低，購房能力再次弱化；三是宏觀經濟存在下行風險，企業(yè)盈利能力將在07年之后大幅下降，人們短期收入增長預期減弱，剛性需求的釋放變緩。

　　從上述分析可以得出，短期來看，北京商品住宅的供應將逐漸加大，而需求卻很難出現(xiàn)釋放(2008年1-5月北京商品住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)同比大幅下降31.8%,)，未來供過于求的市場狀況將進一步加劇。

　　同時，伴隨需求不足、成交低迷的市場環(huán)境，房地產企業(yè)正在遭遇信貸緊縮下的資金困局。房地產企業(yè)通過打折促銷，加速資金回籠將是必然選擇，房價出現(xiàn)回調可能性加大。(石丹平 周宏)

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