限價房 掙脫烏托邦式夢魘
近期備受關注的限價房提法,核心政策口徑來源于5月29日公布的九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》,其中第六條稱,“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發(fā)建設單位。”以“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應!
此后的4個月,在各地落實保障類住房供應計劃的各種文件中,限價房提法不絕于耳,北京、廣州、武漢等城市率先響應。
但是,在房地產市場仍不成熟,政府在這一領域的調控經驗仍顯不足的情況下,也許每一個政策的出臺總會遇到理想與現實的矛盾。當限價房進入實際操作階段時,很多城市的問題開始暴露。
人們不禁疑惑,究竟是什么在阻止限價房入市的腳步?
創(chuàng)新總有風險
著名房地產評論專家易憲容稱,廣大市民有支付能力的房價是和諧社會的核心之一,在以住房結構調整為核心的此輪房地產宏觀調控中,為了保證大多數人民群眾的住房需求,中央確在試圖通過各種方式提高保障類供房的比例,以拉近房價與支付能力的差距。而其中,限地價、限房價被認為是又一創(chuàng)新之舉。
專家介紹,限價房是指在土地招投標過程中將房價一并約定,使房價承諾成為開發(fā)商競得土地的參考標準之一,以避免后期開發(fā)商任意隨行定價,最終確保房價與廣大眾多的支付能力相當。
資料顯示,其實早在宏觀調控之前,寧波、青島等城市就已經在建設限價商品房,北京也在今年初提出限價房計劃,但是,隨后的發(fā)展并不盡如人意。北京原定的6塊限價房用地推遲供應,廣州的限價房用地因為所限房價擬高出目前市場均價1000元而倍受置疑。
三大難題待解
對于限價房是否適用全國,并可以成為制度性政策,眾多專家在兩個月來參與了討論!翱傮w來說,我覺得這個政策不可思議!眮碜耘_灣的房地產獨立評論人蔡為民稱,限價房第一個障礙是有違市場經濟規(guī)則!霸谝粋市場已經形成的高房價區(qū)域建低價房,必然引來市場混亂!
同時,如果將限價房選址在市郊區(qū)域,無疑又會重演某些城市的住房規(guī)劃流產,大量規(guī)劃用地定在市郊,交通不便、配套不全,很難受到市民認同。“成本與定價是限價房的核心矛盾。選址遠而定價高于市場價,就沒有人去買。選址近定價低于市場價,就混亂!狈治鋈耸恐赋。
其次,購買人群標準的制定是限價房又一難題。專家稱,這種非特定人群的標準很難制定:標準過低會造成申請購房的市民過多,房源供不應求;標準過高又可能形成大量中低價房空置,造成浪費。近日,武漢首次在土地拍賣會上出現以“限房價、限房型、限工期、限對象”為條件的出讓地塊。出讓說明稱,“四限”地塊均用于重點項目拆遷還建?梢姡軌蜻M入實施階段的限價房,無不是針對拆遷安置這一特定群體的。
另外,限價房與經濟適用房、中低價商品房的界定模糊令市場操作者較難把握。根據九部委規(guī)定,各級市政府需要編制年度用地計劃,保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。
開發(fā)商表示,限價房與經濟適用房等規(guī)劃是否重合直接影響未來供應結構!皬目赡苄陨戏治,政策僅是鼓勵各地嘗試限價房這種做法,而很多城市也必然會將限價房做在70%之內,并大多按90平方米以下小戶型執(zhí)行!狈治鋈耸恐赋。
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