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借稅收杠桿調(diào)供求結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)保有稅啟征之路尚遠

2006年12月20日 11:08

    為改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加中低價位、中小套型的普通商品住房供給,國家正在醞釀對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  為改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加中低價位、中小套型的普通商品住房供給,國家正在醞釀對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。

  業(yè)內(nèi)人士介紹,目前該稅收的制定尚處于調(diào)研階段,正式實施起來還缺乏諸多配套制度的支撐,但相關(guān)部門利用稅收杠桿來調(diào)整房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)的政策意圖卻十分明顯。建設(shè)部官員在接受采訪時表示,逐步開征“房產(chǎn)保有稅”將是今后調(diào)控的一種有效手段。

  鼓勵持有中小戶型

  建設(shè)部副部長劉志峰指出,相關(guān)部門擬對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,目的是提高大戶型購買使用成本,引導(dǎo)消費者合理住房消費,鼓勵推廣中小套型。

  而建設(shè)部今年4月的調(diào)研表明,中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米,其中16個城市超過120平方米,而北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。

  業(yè)內(nèi)人士認為,建設(shè)部表態(tài)醞釀開征房產(chǎn)保有稅,顯然是在配合“國六條”提出的“90平米/70%”這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的。如果該稅制實施,意味著住大房子可能要繳更多的稅。

  中國人民大學(xué)法學(xué)院教授徐孟洲指出,稅收作為調(diào)節(jié)一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展和引導(dǎo)消費的手段,應(yīng)該是行之有效的辦法。他認為,住房是生活必需品,同時也是投資品,占有著公共資源。因此對持有它的人征稅,在成熟市場經(jīng)濟國家是通行的做法。

  而在目前,戶型偏大確實是一個突出的問題。這在土地日益稀缺、房價日益高漲的大城市中,無益于改善房地產(chǎn)偏緊的供給結(jié)構(gòu)。

  業(yè)內(nèi)人士坦言,如果說房子作為生活必需品,應(yīng)是對面積適度的房子而言,而不能說面積超大的房子是必需品。在中國有很多富人購買第二套第三套房子,為的就是投資升值,這也在無形中抬高了房產(chǎn)的市場需求。

  徐孟洲認為,通過稅收這一手段提高房屋的持有成本,可以均衡稅負,引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)和消費的方向,進而改善中等收入者住房的機會和能力。

  建設(shè)部對大戶型住宅保有環(huán)節(jié)征稅的意向,顯然還指向“炒房熱”。中大恒基研究中心認為,在目前大戶型居多的市場中,建設(shè)部這一表態(tài),很可能促使購房資金流向中小戶型,從而加劇近期這一市場的供求緊張。

  不能“一刀切”

  對持有大戶型住房或者多套住房的人征收相關(guān)稅收,這無可厚非,但是業(yè)內(nèi)專家擔(dān)心住房“保有稅”有可能會傷及無辜。

  一位業(yè)內(nèi)人士舉例指出,一個3口之家購買一套150平米的商住房與一個7口之家購買一套150平米的商品房性質(zhì)是不一樣的,前者人均面積高達50平米,遠遠超過中國的平均水平,對其征收“保有稅”一點也不為過;可后者人均面積只有20多平米,若不加區(qū)分,對他們也同樣征收“保有稅”,顯然不公平。

  對此,建設(shè)部政策法規(guī)司有關(guān)負責(zé)人表示,有關(guān)部門在出臺住房“保有稅”方面肯定不會一刀切。在這之前,一定會對全國城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)擁有狀況進行調(diào)研,征稅的對象也將主要是人均面積超標的群體。

  發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院王小廣主任也認為,作為長期的房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的制度安排,持有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)當(dāng)確定免征的臨界點。他指出,合理的征稅,不能以戶型面積作為考量標準,而應(yīng)以人均占有面積作為征稅標準或許更為恰切。

  “每人20平米,一個家庭假如3個人的話60平米免費,我覺得可以照顧大多數(shù)人!蓖跣V稱。

  啟征之路尚遠

  業(yè)內(nèi)專家指出,目前開征房產(chǎn)保有稅還有許多制度性難題沒有解決。

  中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院教授劉桓指出,如何確定房屋和土地的權(quán)屬是首要問題。土地是國家的,土地上面的住房是私人的,到底如何確定私人對該土地的權(quán)屬是解決問題的關(guān)鍵。

  中國人民大學(xué)法學(xué)院教授朱大旗也坦言,現(xiàn)在人們買到的房子只有70年土地使用權(quán),并沒有土地所有權(quán)。但已經(jīng)一次性提前預(yù)交了70年的使用費,由于《物權(quán)法》還沒有出臺,這些問題的解決還有制度缺陷。

  其次,評估方法也還沒有完善。劉桓指出,評估該房產(chǎn)的價值,如果按照房屋目前的售價來評估,并不科學(xué),因為很多家庭現(xiàn)在的支付能力很可能交不起這一價值下的持有稅;但也不能通過當(dāng)初的購買價格來評估其價值,因為房屋可能會因為各種因素增值和貶值。此外,稅基和稅率的確定也有很大問題。

  一位業(yè)內(nèi)人士還坦言,目前,中國的收入登記和納稅申報還剛起步,對房產(chǎn)保有征稅就更缺乏計稅依據(jù)和懲戒措施,因此實施難度很大。

  (文章來源:中國證券報 作者:林喆)


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