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“保有稅”未征先熱 持有環(huán)節(jié)征稅可否降房價?

2006年12月25日 11:23

   增加持有環(huán)節(jié)稅收是不是可以降低房價? 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  中新網(wǎng)12月25日電  據(jù)透露,從明年開始,國家將對中大戶型征收“保有稅”,以鼓勵小戶型的發(fā)展。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在今日出版的《中國經(jīng)營報》上載文指出,這意味著最新的調(diào)控政策直指物業(yè)持有環(huán)節(jié)。

  增加持有環(huán)節(jié)稅收是不是可以降低房價?

  文章指出,增加物業(yè)稅會不會降低房價,我們可以參照海外成熟市場的經(jīng)驗(yàn)。開征了物業(yè)稅的地方房價是不是就非常平穩(wěn),事實(shí)上并不是。香港、英聯(lián)邦國家和美國都征收了物業(yè)稅,但最近幾年英聯(lián)邦各國房價也漲得很快。稅收起到的是社會財富再分配的作用,它本身并沒有抑制物業(yè)市場價格的功能。

  就中國的情況來看,我們原先沒有這一稅種,突然實(shí)施有可能在短期內(nèi)對房價產(chǎn)生抑制作用。但中長期來看,市場該怎么樣還是怎么樣。比如香港一直就有物業(yè)稅,1997年之前就有,當(dāng)年的瘋狂炒作與此無關(guān)。投機(jī)或投資行為和什么相關(guān)呢?主要還是跟房貸首期門檻、銀行利率以及所得稅的高低相關(guān)。從長遠(yuǎn)來看,不存在物業(yè)稅一征,房價就會下降的規(guī)律。

  業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?

  事實(shí)上,在香港,業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了租客身上。這是市場自己的邏輯,是普遍情況,政策和人為的因素控制不了。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。

  如果房產(chǎn)保有稅對90平方米以下戶型網(wǎng)開一面,那么是不是就會使得擁有這類戶型的業(yè)主占便宜呢?這部分人是不是一定就是中低收入者呢?從小戶型項(xiàng)目的購買人群構(gòu)成來看,未必。所以說,征收物業(yè)稅到底打擊了誰,有待考察。

  如果以90平方米為限能不能打擊投資者?

  文章指出,基于同樣的推測,如果政府不收90平方米以下戶型的保有稅,等于鼓勵人們購買這類住房,這必然使投資者涌向此類住房,令其成為下一個投資焦點(diǎn)。目前市場上購買90平方米以下住房的人,有很大一批不是自住,將來政府又不收他們的物業(yè)稅,正好為投資者大開方便之門。

  在國內(nèi)許多城市里,真正自住人群很大程度上集中購買90至120平方米之間的房子,這些人是社會“夾心階層”,他們買不起再大的房,小房又不愿意住。那么一旦以90平方米為界限征收保有稅的政策出臺,這些人好不容易買了一套自住房,一邊供著按揭,一邊還要交物業(yè)稅,他們將受到雙重打擊。因此,建議政府考慮把征收的門檻提高到120平米以上。否則,物業(yè)稅最終打擊的是這群以白領(lǐng)為主的中間階層。

  新稅種會否帶來新的不公平?

  征收房產(chǎn)保有稅(或物業(yè)稅)其實(shí)是讓所有購買住房的人,不管是租客還是業(yè)主,交一筆錢給政府。一般來講政府都會對這筆錢的去向和用途負(fù)責(zé)任。比如香港的差餉估價署對這筆錢收了多少、用在哪些方面都是有明確交待的,一段時間內(nèi),比如一個季度會根據(jù)市場情況的變化將一定數(shù)額的稅返還納稅人。每年或每兩年也會評估一下稅率的合理性,因?yàn)槭兄翟谧兓,而且變化得非常快,如果不評估,將造成與市場相脫節(jié)的情況。對物業(yè)稅的評估,更幾乎是英聯(lián)邦國家估價師的核心工作。

  因此大概的結(jié)論是,征收保有稅比征收高的交易稅好,但對此抱以太大的期望是有問題的。保有稅的征收將通過具體的細(xì)則來決定對市場的影響力。我們想借助這一稅種解決那么多的問題,恐怕未必能真正如愿。稅就是稅,它是調(diào)節(jié)和保證社會公平的手段,不能由它帶來新的不公平——換言之,政策效果還需要市場來檢驗(yàn)。

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