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樓市觀察:破除壟斷才能讓房地產(chǎn)政策落到實處
2007年03月06日 14:42 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞


    全國政協(xié)委員王長德教授指出,房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的壟斷情況,從而使行業(yè)競爭很不充分。 中新社發(fā) 劉道偉 作


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  房地產(chǎn)是一個說不盡的話題,因為很少有人能說得清;但房地產(chǎn)又是一個不得不說的話題,因為牽涉民生根本。本次政協(xié)1號提案是政府建房應(yīng)鎖定低收入家庭,兩會代表熱議的題目之一仍是房地產(chǎn)。

  其背景是,除個別地區(qū)外,調(diào)控之下的房價仍在繼續(xù)增長,根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2007年1月全國房價繼續(xù)上漲態(tài)勢,全國70個大中城市房屋銷售價比去年上漲5.6%,沒有明顯下降。

  究竟如何解決這一棘手難題?溫家寶總理在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告區(qū)分了政府與市場的作用,肯定了房地產(chǎn)消費與投資的雙重功能,強(qiáng)調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),維持房價平穩(wěn),這比起一味要求政府之手徹底介入房地產(chǎn)市場、恨不得立即退回福利分房時代的見解不知高明多少。

  我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在雙重失衡:一是經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房大幅下降。來自國家統(tǒng)計局的一組數(shù)據(jù)顯示:2005年經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資同比下降6.8%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為3.59%,比2004年又下降了1.01個百分點,這是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控緊鑼密鼓背景下的數(shù)據(jù);二是開發(fā)商提供的商品房一味以大為美,在2006年6月召開的中國城市發(fā)展與規(guī)劃國際年會上,中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長、原建設(shè)部政策研究中心主任包宗華透露我國部分城市中,大戶型住宅比例達(dá)到了85%以上,一般的城市也平均達(dá)到60%的比例。

  我國住房結(jié)構(gòu)的雙重失衡緣于我國房地產(chǎn)市場的雙重壟斷:我國的土地一級市場從來都由國家控制,雖然審批權(quán)屢經(jīng)下放收回,但那只牽涉到政府部門內(nèi)部的權(quán)力轉(zhuǎn)移,而不意味著一級市場壟斷的破除。鑒于我國的國情,在可見的未來,房地產(chǎn)市場的一級市場都不會實現(xiàn)真正的市場化,土地收入盡入國庫而后彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房已是最好的結(jié)果。

  相比于一級市場,房產(chǎn)開發(fā)的壟斷則是隱性的。從表面上看,房地產(chǎn)開發(fā)商從大到小數(shù)量不少,但從單一的銀行貸款與上市融資模式與土地獲取方式來看,沒有一定的背景難以生存,在開發(fā)商中有多少是政府背景的企業(yè),又有多少是官員支撐著的企業(yè),從已經(jīng)披露的房產(chǎn)腐敗案件中就可見一斑。沒有背景的民間商人想要進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域十分困難。

  雙重壟斷的結(jié)果就是,政府得到了一級與二級市場的雙重壟斷收益,而開發(fā)商分得到了二級市場的,中國的多數(shù)商品房只剩下投資品一種功能。

  溫總理的報告給房地產(chǎn)發(fā)展劃出了清晰的邊界,首先是將政府的保障與市場嚴(yán)格區(qū)分,各司其職,解決政府與市場的失衡問題。弱勢群體通過福利獲得住房,可以去除民生問題的心腹之疾,這就需要各級政府嚴(yán)格將有關(guān)預(yù)算資金用于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。而要解決市場領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)失衡,恢復(fù)住房消費與投資的平衡,唯有打破房地產(chǎn)市場的壟斷,讓越來越多的合格建房主體現(xiàn)身市場,媒體近日報道個人集資建房成本之低,隱約指出了降低房價的可能前景,那就是由真正的民間市場主體介入房地產(chǎn)開發(fā)。

  商人謀利招術(shù)不同,有的靠薄利多銷,有的靠豪宅少售,完全競爭與嚴(yán)格監(jiān)管可以細(xì)分出市場,如果所有的商人進(jìn)行同質(zhì)化競爭,全靠豪宅生存,一定是市場機(jī)制與商業(yè)倫理同時出了大問題。一些代表建議由政府統(tǒng)管房地產(chǎn)市場,用行政命令指令價格,如果真的如此,則壟斷將加劇,房地產(chǎn)市場會繼續(xù)大亂。(葉檀)


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